Przez wiele lat funkcjonował tylko jeden rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, który charakteryzuje się daleko posuniętą ochroną praw lokatorów. Z czasem ustawodawca doszedł do wniosku, że poszedł trochę za daleko i należy ją poluzować. Zaowocowało to wprowadzeniem nowego rodzaju umowy – najmu okazjonalnego. W celu zachęcenia inwestorów do budowy mieszkań pod wynajem zostały wprowadzone jeszcze dwa inne rodzaje umów – najem instytucjonalny i najem instytucjonalny z dojściem do własności. Omówmy je zatem wszystkie po kolei.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego
Tradycyjna umowa najmu charakteryzuje się tym, że w największym stopniu chroni prawa lokatorów. Stanowi ona poważne ograniczenie prawa własności, ponieważ właściciel nie może w sposób dowolny ukształtować treści najmu swojego mieszkania. Ustawa reguluje w sposób ścisły możliwość podwyższenia wysokości czynszu oraz innych opłat ponoszonych przez najemcę, dopuszczalność wypowiedzenia umowy, jak również chroni lokatora ochronę nawet po ustaniu stosunku prawnego, ponieważ uzależnia dopuszczalność eksmisji od zapewnienia mu lokalu socjalnego. W tradycyjnym najmie strony nie mogą swobodnie unormować tych kwestii w umowie, ponieważ jeśli znalazłyby się w niej postanowienia sprzeczne z ustawą to byłyby bezwzględnie nieważne, chyba że byłyby korzystniejsze dla najemcy. Umieszczanie w umowie postanowień bardziej opłacalnych dla najemcy jest oczywiście jak najbardziej dopuszczalne, tyle tylko, że przy tak daleko posuniętej ochronie trudno to jest sobie wyobrazić.
Najem okazjonalny
Ustawodawca zdał sobie sprawę, że zbyt daleko posunięta ochrona lokatorów godzi w prawo własności, a poza tym jest nieefektywna, ponieważ właściciele mieszkań boją się je wynajmować. To zaś z kolei powoduje, że wiele osób ma problem ze znalezieniem mieszkania. Ustawodawca doszedł także do wniosku, że zbyt daleko posunięta ochrona nie zawsze jest potrzebna, ponieważ jeśli potencjalny najemca dysponuje własną nieruchomością, to raczej nie jest zagrożony bezdomnością. Dlatego zdecydowano się na wprowadzenie do polskiego prawa zupełnie nowej instytucji – najmu okazjonalnego.
Ten rodzaj umowy charakteryzuje się tym, że najemca wskazuje inną nieruchomość, do której może się udać po zakończeniu stosunku najmu. Jednocześnie podpisuje on u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji na wypadek, gdyby nie chciał się wyprowadzić. Ten rodzaj umowy wyłącza zatem ochronę najemcy przed eksmisją (chociaż ostatnio jest to dyskusyjne wskutek wejścia w życie przepisów covidowych). Najem okazjonalny liberalizuje także inne wymogi ustawowe, dopuszczając chociażby możliwość wprowadzenia do umowy klauzul umożliwiających podwyższenie czynszu przez właściciela. Mimo to taka umowa też nie może zostać ukształtowana w sposób całkowicie dowolny, ponieważ wciąż mają do niej zastosowanie niektóre przepisy chroniące lokatorów. Dotyczy to w szczególności ograniczeń w możliwości wypowiedzenia umowy przez właściciela przed upływem terminu.
W przypadku najmu okazjonalnego został nałożony na wynajmującego pewien dodatkowy obowiązek. Otóż, żeby móc skorzystać z dobrodziejstwa wynikającego z takiego rodzaju umowy należy zgłosić jej zawarcie do właściwego urzędu skarbowego. Zgłoszenie powinno zostać dokonane w terminie 14 dni.
Zwieranie umowy najmu okazjonalnego jest rekomendowane przez nasze warszawskie biuro nieruchomości. W ramach otrzymywanej od klienta prowizji zajmujemy się gromadzeniem stosowanych dokumentów oraz doradztwem.
Najem instytucjonalny
Umowa najmu okazjonalnego jest dość podobna do najmu okazjonalnego. Różnice sprowadzają się do tego, że jest ona zawierana przez inwestora oraz, że nie ma potrzeby wskazywania przez najemcę innego lokalu, do którego może on się udać po ustaniu stosunku najmu. Tak jak w przypadku najmu okazjonalnego najemca jest jednak zobowiązany do poddania się egzekucji w formie aktu notarialnego. Tak jak w przypadku najmu okazjonalnego dopuszczalne jest także wprowadzenie do umowy klauzuli umożliwiającej swobodną zmianę wysokości czynszu, nie jest natomiast możliwe swobodne jej wypowiedzenie.
Najem instytucjonalny z dojściem do własności
Interesującym rodzajem stosunku prawnego jest najem instytucjonalny z dojściem do własności. Zakłada on stopniowy wykup lokalu i przeniesienie prawa własności na najemcę po całkowitej spłacie ustalonej ceny (w ramach comiesięcznych dopłat do czynszu). Ten rodzaj umowy jest zatem rozwiązaniem zbliżonym do leasingu. Mimo swoich zalet jak do tej pory niestety szerzej się nie rozpowszechnił. Nasze biuro nieruchomości w Warszawie nie spotkało się jeszcze z przypadkiem zawarcia takiej umowy. Wynika to z faktu, że w przeciwieństwie do leasingu samochodu mieszkania z upływem lat nie tracą na wartości nie tracą. Miejmy nadzieję, że kiedyś to się zmieni, i taka forma najmu ulegnie rozpowszechnieniu.
Rodzaj umowy najmu | Najem tradycyjny | Najem okazjonalny | Najem instytucjonalny | Najem instytucjonalny z dojściem do własności |
Cecha charakteryzująca ten rodzaj umowy | Najszerszy zakres ochrony praw lokatora | Lokator jest zobowiązany wskazać wynajmującego inną nieruchomość | Lokator nie ma obowiązku wskazywania innej nieruchomości | Nabycie własności lokalu po spłacie wartości mieszkania, podobnie jak w przypadku leasingu |
Kto może być wynajmującym? | Każdy | Osoba prywatna | Przedsiębiorca | Przedsiębiorca |
Czas trwania umowy najmu | Oznaczony lub nieoznaczony | Oznaczony, którego maksymalny okres to 10 lat | Oznaczony | Oznaczony |
Maksymalna wysokość kaucji | Dwunastokrotność czynszu najmu | Sześciokrotność czynszu najmu | Sześciokrotność czynszu najmu | Sześciokrotność czynszu najmu |
Możliwość wprowadzenia do umowy klauzuli umożliwiającej podniesienie czynszu przez wynajmującego | Nie | Tak | Tak | Tak |
Możliwość swobodnego wypowiedzenia umowy przez upływem terminu | Nie | Nie | Nie | Nie |
Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego po ustaniu stosunku najmu | Tak | Nie | Nie | Nie |
Opracowanie: Biuro Nieruchomości Cosmopolitan sp. z o.o. – agencja nieruchomości w Warszawie
