...

Cesja umowy deweloperskiej

Cesja umowy deweloperskiej

Rynek nieruchomości to nie tylko sprzedaż istniejących działek i lokali. Istotny jego fragment stanowi obrót wierzytelnościami z umów deweloperskich. W dzisiejszym blogu chcemy jako warszawski pośrednik nieruchomości przybliżyć to zagadnienie, zwłaszcza z punktu widzenia wynikających z tego skutków podatkowych. 

Ceny mieszkań są statystycznie o 11 procent wyższe niż przed rokiem. Niektórzy przewidywali taki rozwój wydarzeń i zawierali z deweloperami umowy w celu ich późniejszej odsprzedaży. Nie brakuje także osób, które chciały nabyć mieszkanie dla siebie, ale muszą wycofać się z dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie opłaca im się rozwiązać umowy, ponieważ wiązałoby się to tylko ze zwrotem wpłaconych należności. Zdecydowanie korzystniejszą opcją jest dla nich cesja wierzytelności.

Umowa deweloperska

Żeby nabyć mieszkanie na rynku pierwotnym należy zawrzeć umowę deweloperską. Jej zakres został unormowany w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego. Taka umowa jest zawierana w formie notarialnego i ma charakter wzajemny. Deweloper zobowiązuje się w niej do wybudowania lokalu mieszkalnego, jego wyodrębnienia i przeniesienia jego własności na nabywcę  a nabywca do zakupu lokalu i zapłaty określonej ceny. Obie strony stają się zatem wobec siebie nawzajem wierzycielem i dłużnikiem. Umowa deweloperska może zawierać jeszcze inne postanowienie, ale wykracza to poza zakres dzisiejszego bloga.

Cesja wierzytelności

Cesja (czyli inaczej przelew) wierzytelności jest instytucją unormowaną w Kodeksie Cywilnym. Polega ona na tym, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść swoją wierzytelność na inną osobę, chyba że byłoby to niezgodne z ustawą, zastrzeżeniem umownym albo właściwością zobowiązania.

Czy wymagana jest zgoda dewelopera?

Niestety tak, ponieważ umowa deweloperska ma charakter wzajemny, czyli obie strony są wobec siebie nawzajem wierzycielem i dłużnikiem. Nie mamy więc tutaj do czynienia z cesją sensu stricte, ale z dwoma instytucjami: cesją wierzytelności i zwolnieniem z długu. W takim przypadku nie jest wystarczające samo przeniesienie roszczeń z umowy deweloperskiej, ale konieczne jest wyrażenie przez dewelopera zgody na zwolnienie nabywcy z jego zobowiązań. Może być ona udzielona już w umowie deweloperskiej, albo później, nawet przy zawarciu umowy cesji wierzytelności. Przelew wierzytelności z umowy deweloperskiej nie wymaga formy aktu notarialnego, niemniej dla bezpieczeństwa obrotu jest ona zalecana.

Czy cesja wierzytelności rodzi skutki podatkowe?

Jeśli ktoś zawarł umowę deweloperską rok, czy dwa lata temu, to dokonując cesji na pewno na tym zarobi. Osiągnięty przez niego zysk pozostaje oczywiście w sferze zainteresowania fiskusa. Wbrew nasuwającemu się podobieństwu do opodatkowania zbycia mieszkania, dokonanego przed upływem 5 lat od jego zakupu, pod względem podatkowym sprawa nie wygląda tak samo.

Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych podstawą opodatkowania w przypadku cesji jest dochód ze sprzedaży. Ustala się ją w taki sposób, że przychód pomniejsza się o koszty jego uzyskania. Kosztami uzyskania są środki wpłacone deweloperowi, wynagrodzenie notariusza, opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego i prowizja pobierana przez biuro nieruchomości.

Organy skarbowe stoją niestety na stanowisku, że zysk osiągnięty z cesji umowy deweloperskiej nie stanowi dochodu ze zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz praw majątkowych, o których mowa w art. 18 tej ustawy. W przeciwieństwie do dochodu ze sprzedaży mieszkania podlega on zatem opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Cesja wierzytelności a podatek VAT

Cesja umowy deweloperskiej może rodzić skutki w zakresie podatku VAT. Sytuacja taka ma miejsce, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą polegającą na nabywaniu i zbywaniu wierzytelności z umów deweloperskich. Organy skarbowe stoją na stanowisku, że osiągany przez niego przychód podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych, czyli według stawki 23% Odmienne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 9 września 2020 r. (I SA/Sz 441/20) uznając, że taki przychód podlega wprawdzie opodatkowaniu podatkiem VAT, ale stawką właściwą dla sprzedaży nieruchomości.

Czy można uzyskać zwolnienie z podatku dochodowego?

Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych dochód osiągnięty z cesji umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach jak ze zbycia praw majątkowych. Oznacza to, że do takiego dochodu nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa. Takie stanowisko budzi kontrowersje w kontekście przytoczonego wyżej wyroku WSA w Szczecinie, który uznał, że cesja umowa deweloperskiej nie można traktowana w oderwaniu od czynności poprzedzających lub dopełniających zbycie lokali mieszkalnych. Trzeba mieć jednak na uwadze, że cytowany wyrok zapadł na gruncie podatku VAT. Nie wiadomo zatem, czy zaprezentowana w nim wykładnia utrzymałaby się na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stanowisko organów skarbowych prowadzi do wniosku, że z punktu widzenia skutków podatkowych cesja wierzytelności z umowy deweloperskiej jest mniej korzystna, od sprzedaży gotowego lokalu. Jeżeli zatem podatnik ma możliwość dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego to bardziej opłacalne jest nabycie istniejącego mieszkania a następnie jego zbycie.

Przedstawione powyżej stanowisko nie ma charakteru opinii prawnej. W konkretnym przypadku zasadne jest zatem skorzystanie z pomocy doradcy podatkowego.

Podobne wpisy

Porównaj

Wyszukiwanie

Seraphinite AcceleratorOptimized by Seraphinite Accelerator
Turns on site high speed to be attractive for people and search engines.