Do podstawowych obowiązków najemcy należy opłacanie czynszu. Co może zrobić właściciel jeśli lokator nie wywiązuje się z tego zobowiązania? Czy może rozstać się najemcą praktycznie z dnia na dzień? Czy ma możliwość odłączenia mediów, za które musi uiszczać opłaty? O tym wszystkim w dzisiejszym wpisie blogowym.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najemcy?
Sprawa jest bardzo prosta w przypadku najmu komercyjnego. Jego wypowiedzenie może odbywać się w sposób uregulowany w umowie. Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku najmu lokalu mieszkalnego. Jego zakończenie, nawet jeśli najemca nie wywiązuje się z zapłaty czynszu nie jest wcale takie proste jak mogłoby się wydawać. Wszystko dlatego, że najemca podlega ochronie przewidzianej w ustawie o ochronie lokatorów. Strony nie mogą zatem dowolnie ukształtować postanowień umowy. Może ona zostać wypowiedziana przez wynajmującego tylko w razie zaistnienia przesłanek określonych w ustawie. Wprowadzenie innych postanowień, które byłyby mniej korzystne dla najemcy, spowoduje że będą one nieważne.
Możliwość i tryb wypowiedzenia najmu przez wynajmującego z powodu opóźnienia w zapłacie czynszu określa w art. 11 ustawy o ochronie lokatorów. Zgodnie z tym przepisem działania zmierzające do wcześniejszego rozwiązania umowy mogą zostać podjęte dopiero jeśli najemca zwleka z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Na początek powinno się uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu co najmniej miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wezwanie musi zostać obligatoryjnie dokonane na piśmie. Nie wystarczy zatem jego przesłanie sms-em, ani pocztą elektroniczną, chyba że zostanie ono zaopatrzone w kwalifikowany podpis elektroniczny. Działania mające na celu zdyscyplinowanie najemcy mogą oczywiście być podejmowane już wcześniej, jednakże tylko upomnienie dostarczone po upływie trzech pełnych okresów płatności będzie wywoływało skutki prawne.
Dopiero jeśli upomnienie nie odniesie skutku wynajmujący może rozwiązać umowę. Sporządza się je na piśmie i wskazuje się w nim przyczynę. Okres wypowiedzenia wynosi co najmniej jeden miesiąc ze skutkiem od końca miesiąca kalendarzowego.
Wypowiedzenie najmu i co dalej?
Nie można wykluczyć sytuacji, gdy mimo wypowiedzenia najemca nie chce opuścić mieszkania. W przypadku zwykłej umowy najmu trzeba w takiej sytuacji wytoczyć powództwo o opróżnienie lokalu. Postępowanie sądowe jest jednak długotrwałe i może zakończyć się jedynie połowicznym sukcesem. Sąd może bowiem uzależnić wykonanie wyroku od przyznania przez gminę lokalu zastępczego lub pomieszczenia tymczasowego. W przypadku niektórych grup najemców będzie to nawet obligatoryjne. Należą do nich kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni, obłożnie chorzy emeryci i renciści, bezrobotni i osoby określone w uchwale rady gminy. Krąg osób podlegających ochronie przed eksmisją jest więc dość szeroki. Gminy natomiast najczęściej nie dysponują nadmiarem wolnych lokali. Obecnie w całym kraju brakuje ich około 60 tys. Stwarza to niebezpieczeństwo, że prawomocny wyroku orzekający eksmisję nawet przez kilka lat może okazać się niemożliwy do wykonania.
Wypowiedzenie najmu okazjonalnego
Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku tzw. najmu okazjonalnego. Charakteryzuje się on tym, że najemca przedstawia oświadczenie, że posiada inną nieruchomość, do której będzie stanie się udać w przypadku ustania stosunku najmu lub oświadczenie innej osoby, która zobowiązuje się go przyjąć pod swój dach. Najemca zobowiązany jest również złożyć w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji. W takim przypadku, jeśli po rozwiązaniu umowy nie opuści on dobrowolnie zajmowanego lokalu wynajmujący nie będzie musiał występować do sądu z powództwem o opróżnienie lokalu, lecz z jedynie wnioskiem o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Sąd nadaje ją niemalże z automatu. Jest to zatem rozwiązanie dużo bardziej korzystne od zwykłej umowy najmu.
Odcięcie lokatorowi mediów – czy jest dozwolone?
Instynktownym działaniem wynajmującego, któremu najemca nie płaci czynszu, a który uiszcza opłaty eksploatacyjne, jest chęć odłączenia mediów. Niestety, takie postępowanie jest niezgodne z art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Takie działanie może być także zakwalifikowane jako wyczerpujące znamiona przestępstwa z art. 191 §1a Kodeksu karnego, który penalizuje uporczywe lub istotnie utrudniające innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Odłączenie mediów do lokalu nie jest zatem działaniem zalecanym przez naszą agencję nieruchomości z Warszawy.
Powództwo o zapłatę zaległego czynszu
Niezależnie od wypowiedzenia umowy i przeprowadzenia eksmisji zasadne jest podjęcie przez wynajmującego działań w celu dochodzenia należności czynszowych. W razie braku zniszczeń w lokalu istnieje możliwość potrącenia takiego zadłużenia z kaucji. Jeżeli kaucja okaże się nie wystarczająca można wystąpić z powództwem o zapłatę. Może zostać ono skierowane do do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora, jak również miejsca położenia nieruchomości. Standardem praktykowanym przez naszą warszawska agencję nieruchomości jest zamieszczenie stosownej klauzuli w umowie. Umożliwia to dochodzenie roszczeń w sądzie zlokalizowanym według wyboru wynajmującego.
Kwestie związane z rozwiązaniem najmu oraz dochodzenia należności czynszowych wymagają dużej wiedzy oraz doświadczenia. Dlatego też zasadne jest skorzystanie w tej sprawie z usług profesjonalistów.
