Do podstawowych obowiązków najemcy należy opłacanie czynszu. Co może zrobić właściciel jeśli lokator nie wywiązuje się z tego zobowiązania? Czy może rozstać się najemcą praktycznie z dnia na dzień? Czy ma możliwość odłączenia mediów, za które musi uiszczać opłaty? O tym wszystkim w dzisiejszym wpisie blogowym.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najemcy?
Sprawa jest bardzo prosta w przypadku najmu komercyjnego. Jego wypowiedzenie może odbywać się w sposób uregulowany w umowie. Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku najmu lokalu mieszkalnego. Jego zakończenie, nawet jeśli najemca nie wywiązuje się z zapłaty czynszu nie jest wcale takie proste jak mogłoby się wydawać. Wszystko dlatego, że najemca jest chroniony ustawą o ochronie lokatorów, przez co strony nie mogą w dowolny sposób ukształtować postanowień umowy. Może ona zostać wypowiedziana przez wynajmującego tylko w razie zaistnienia przesłanek ściśle określonych w ustawie. Jeżeli zdecydują się one wprowadzić inne postanowienia, które byłyby mniej korzystne dla najemcy, to będą one nieważne, zaś w ich miejsce i i tak będą miały zastosowanie przepisy ustawy.
Możliwość i tryb wypowiedzenia najmu przez wynajmującego z powodu opóźnienia w zapłacie czynszu została uregulowana w art. 11 ustawy o ochronie lokatorów. Zgodnie z tym przepisem działania zmierzające do wcześniejszego rozwiązania umowy mogą zostać podjęte dopiero jeśli najemca zwleka z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Na początek powinno się uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu co najmniej miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wezwanie musi zostać obligatoryjnie dokonane na piśmie. Nie wystarczy zatem jego przesłanie lokatorowi sms-em, ani pocztą elektroniczną, chyba że zostanie ono zaopatrzone w kwalifikowany podpis elektroniczny. Działania mające na celu zdyscyplinowanie najemcy mogą oczywiście być podejmowane już wcześniej, jednakże tylko upomnienie dostarczone po upływie trzech pełnych okresów płatności będzie wywoływało skutki prawne.
Dopiero jeśli upomnienie nie odniesie skutku wynajmujący może wypowiedzieć umowę. Powinno ono zostać dokonane pod rygorem nieważności na piśmie i określać przyczynę. Jego okres wynosi co najmniej jeden miesiąc, który jest liczony od końca miesiąca kalendarzowego, w którym zostanie ono doręczone.
Wypowiedzenie najmu i co dalej?
Nie można wykluczyć sytuacji, gdy mimo skutecznie dokonanego wypowiedzenia najemca dobrowolnie nie opuści lokalu. W takim przypadku trzeba będzie podjąć działania w celu przymusowego jego opróżnienia. W przypadku zwykłej umowy najmu trzeba będzie wytoczyć powództwo o opróżnienie lokalu. Takie postępowanie sądowe jest jednak długotrwałe i może zakończyć się jedynie połowicznym sukcesem, ponieważ sąd może uzależnić wykonanie wyroku od przyznania przez gminę lokalu zastępczego lub pomieszczenia tymczasowego. Warto mieć na uwadze, że w przypadku niektórych grup najemców orzeczenie uprawnienia do takiego lokalu jest obligatoryjne. Należą do nich kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni, obłożnie chorzy emeryci i renciści, bezrobotni oraz osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały (mogą to być np. osoby znajdujące się niedostatku). Krąg osób podlegających ochronie przed eksmisją jest więc dość szeroki. Gminy natomiast najczęściej nie dysponują nadmiarem wolnych lokali. Obecnie w całym kraju brakuje ich około 60 tys. Stwarza to niebezpieczeństwo, że prawomocny wyroku orzekający eksmisję nawet przez kilka lat może okazać się niemożliwy do wykonania.
Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku tzw. najmu okazjonalnego. Charakteryzuje się on tym, że najemca zobowiązany jest przedstawić do umowy oświadczenie, że posiada inną nieruchomość, do której będzie stanie się udać w przypadku ustania stosunku najmu lub oświadczenie innej osoby, która zobowiązuje się go przyjąć pod swój dach. Najemca zobowiązany jest również złożyć w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji. W takim przypadku, jeśli po rozwiązaniu umowy nie opuści on dobrowolnie zajmowanego lokalu wynajmujący nie będzie musiał występować do sądu z powództwem o opróżnienie lokalu, lecz z jedynie wnioskiem o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Nadanie takiej klauzuli następuje niemalże z automatu i nie jest uzależnione od zapewnienia przez gminę lokalu zastępczego lub pomieszczenia tymczasowego. Cala procedura nadania klauzuli wykonalności trwa natomiast zdecydowanie szybciej, niż wydanie wyroku. Jest to więc rozwiązanie dużo bardziej korzystne dla wynajmującego od zwykłej umowy najmu.
Pozbawienie najemcy dostępu do mediów – czy jest prawnie dozwolone?
Instynktownym działaniem wynajmującego, któremu najemca nie płaci czynszu, a który uiszcza opłaty eksploatacyjne, jest chęć odłączenia mediów. Niestety, takie postępowanie jest niezgodne z art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Takie działanie może być także zakwalifikowane jako wyczerpujące znamiona przestępstwa z art. 191 §1a Kodeksu karnego, który penalizuje uporczywe lub istotnie utrudniające innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Odłączenie mediów do lokalu nie jest zatem działaniem zalecanym przez naszą agencję nieruchomości z Warszawy.
Powództwo o zapłatę zaległego czynszu
Niezależnie od wypowiedzenia umowy i przeprowadzenia eksmisji zasadne jest podjęcie przez wynajmującego działań w celu dochodzenia należności czynszowych. W razie braku zniszczeń w lokalu istnieje możliwość potrącenia takiego zadłużenia z kaucji. Jeśli jednak kaucja miałaby zostać przeznaczona na pokrycie szkód dokonanych przez najemcę lub jej wysokość nie jest wystarczająca do zaspokojenia wszystkich należności konieczne może okazać się wystąpienie z powództwem o zapłatę. Może być ono skierowane do do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora, jak również miejsca położenia nieruchomości. Standardem praktykowanym przez naszą warszawska agencję nieruchomości jest zamieszczenie stosownej klauzuli w umowach. Umożliwia to dochodzenie roszczeń w sądzie zlokalizowanym według wyboru wynajmującego, co może mieć znaczenie jeśli miejsce zamieszkania najemcy będzie się znajdować w dużym oddaleniu od nieruchomości lub miejsca zamieszkania wynajmującego.
Jak widać kwestie związane z rozwiązaniem najmu oraz dochodzenia należności czynszowych nie są sprawą prostą. Dlatego też zasadne jest skorzystanie w tej sprawie z usług profesjonalistów.
