...

Części wspólne nieruchomości – czym są i co należy o nich wiedzieć?

Części wspólne nieruchomości – czym są i co należy o nich wiedzieć?

Klienci naszej warszawskiej agencji nieruchomości zadają często pytanie czym właściwie są części wspólne nieruchomości? Czy możliwe jest wyłączne korzystanie z nich przez właściciela mieszkania lub rozporządzanie nimi, a jeśli tak to w jakim zakresie? W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy przybliżyć trochę informacji na ten temat.

Co stanowi część wspólną nieruchomości?

Pojęcie części wspólnych ma zastosowanie tylko do lokali mieszkalnych w budynkach wielolokalowych. Są to części budynku i urządzenia nie służące do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli mieszkań, czyli ściany nośne, elewacja, sufity, dach, kominy, klatka schodowa, korytarze wewnątrz budynku, winda, instalacje, drzwi wejściowe, brama wjazdowa od garażu podziemnego, ogrodzenie, brama wjazdowa na działkę. Mogą być nimi także wyodrębnione fizycznie pomieszczenia, takie jak pralnia, suszarnia, wózkownia, świetlica, basen, czy siłownia. Udział w nieruchomości wspólnej przysługuje z mocy prawa każdemu właścicielowi mieszkania. Jego wysokość oblicza się, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, proporcjonalnie do powierzchni mieszkania wobec łącznej powierzchni wszystkich mieszkań w budynku.

Czy balkon jest elementem nieruchomości wspólnej?

Bardziej skomplikowana sprawa jest z balkonem. Przez długi czas w orzecznictwie pojawiały się różne poglądy, na ten temat. Sprawa została rozstrzygnięta uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., która została wydana w sprawie II CZP 10/08. Stwierdzono tam, że w skład mieszkania wchodzą te elementy balkonu, które służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Jest nią zatem przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem ściany przedniej. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą natomiast te elementy balkonu, które są elementem jego konstrukcji trwale połączonej z budynkiem. Częścią nieruchomości wspólnej jest więc niewątpliwie barierka oraz ściana przednia budynku. W przypadku logii jest to barierka, ściana przednia oraz ściany dookoła.

Obowiązki właściciela lokalu mieszkalnego

Właściciel lokalu ma obowiązek pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Ich wysokość jest ustalana proporcjonalnie do wielkości udziału. Składają się na nie następujące wydatki i opłaty:

  • wydatki ponoszone na remonty i konserwację budynku,
  • koszty energii elektrycznej, wody i ogrzewania w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
  • ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne,
  • wydatki na utrzymanie i konserwację elementów nieruchomości wspólnej, w szczególności wind i elewacji,
  • wydatki na utrzymanie otoczenia budynku, tj. trawników, nasadzeń oraz infrastruktury zlokalizowanej dookoła budynku na nieruchomości gruntowej w postaci wewnętrznych dróg dojazdowych, miejsc parkingowych, chodników, czy placów zabaw,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub firmy zarządzającej wspólnotą.

Uprawnienia właściciela lokalu mieszkalnego

Właściciel mieszkania nie może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem. Nie może więc go ani sprzedać, ani go obciążyć. Ma prawo do korzystania z części wspólnych w taki sposób, który nie zakłóca korzystania z nich przez innych właścicieli. Może zatem swobodnie przemieszczać się korytarzami i windami, a także korzystać z wszelkich udogodnień. Nie może natomiast podejmować działań, które na trwałe uniemożliwiałyby korzystanie z części wspólnych przez innych właścicieli. Niedozwolone jest zatem przechowywanie na korytarzach różnych przedmiotów, które uniemożliwiałyby swobodne przemieszczanie się innym osobom, ponieważ korytarze stanowią drogę ewakuacyjną. W większości przypadków trudno jest ocenić jaki konkretny sposób korzystania z nieruchomości wspólnej jest dozwolony. Duże znaczenie będą tu miały regulaminy wspólnot mieszkaniowych, które określają co jest dozwolone a co zabronione.

Czy wspólnota ma prawo rozporządzać częścią wspólną?

Co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa rozporządzać częścią wspólną nieruchomości. Możliwe jest natomiast dokonanie takiego rozporządzenia dopiero po wyodrębnieniu z części wspólnej samodzielnego lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego. Inaczej wygląda sprawa z korzystaniem. Części nieruchomości wspólnej mogą być bowiem oddawane w najem lub dzierżawę. Stronami takich umów mogą być zarówno właściciele lokali, jak również osoby nimi nie będące. Częstym zjawiskiem, dostrzeganym przez nasze biuro nieruchomości w Śródmieściu jest wynajmowanie elewacji budynku na cele reklamowe. Możliwe jest także ustanowienie na części nieruchomości wspólnej służebności. Najczęściej są to służebności na rzecz dostarczycieli mediów. Jeżeli w budynku znajduje się hala garażowa, która nie została wyodrębniona jako lokal niemieszkalny, to można ustanowić na rzecz właścicieli wyłączne prawo do korzystania z miejsc postojowych. Jest to dokonywane najczęściej już przez dewelopera, ale może mieć miejsce także później. Wspólnota mieszkaniowa może także wydzielić naziemne miejsca postojowe i oddać je do korzystania.

Podobne wpisy

Porównaj

Wyszukiwanie

Optimized by Seraphinite Accelerator
Turns on site high speed to be attractive for people and search engines.