Pojawia się wiele głosów, że ceny mieszkań są już na tak wysokim poziomie, że powinny niedługo spaść. Miałaby na to wskazywać rekordowa ilość ogłoszeń sprzedaży, jakie są dostępne na portalach. W naszym dzisiejszym wpisie blogowym postanowiliśmy przeanalizować jak przedstawia się sytuacja na rynku nieruchomości i spróbować odpowiedzieć na pytanie, czy istnieje potencjał do spadku cen?
Wskaźnik dostępności mieszkań
Czynnikiem, który pozwala na stwierdzenie, czy nieruchomości są drogie, czy tanie jest stosunek średniej ceny mieszkań do przeciętnego wynagrodzenia za pracę. I tak, w 2008 r., czyli podczas szczytu ostatniej hossy średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w siedmiu największych miastach w Polsce kształtowała się na poziomie ok. 8000 zł. Przeciętne wynagrodzenie za pracę w sektorze przedsiębiorstw wynosiło wówczas 2943,88 zł. Oznacza to, że wskaźnik dostępności mieszkań kształtował się wtedy na poziomie 0,36. Z kolei w 2012 r., a więc w czasie dna ostatniej bessy, średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w siedmiu największych miastach wynosiła ok. 6000 zł. Przeciętne wynagrodzenie za pracę osiągnęło wówczas kwotę 3687,29 zł. Wskaźnik dostępności mieszkań wyniósł zatem 0,61. Obecnie średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w siedmiu największych miastach kształtuje się na poziomie ok. 13500 zł, zaś przeciętne wynagrodzenie za pracę 8147,38 zł. Wskaźnik dostępności mieszkań wynosi więc 0,60. Jest on zatem na takim samym poziomie, jak podczas dna ostatniej bessy i zdecydowanie wyżej niż w szczycie hossy z 2008 r. Jeśli będziemy się sugerować jedynie tym wskaźnikiem to musimy przyznać, że ceny nieruchomości są na relatywnie niskim poziomie. Sugeruje to, że powinny one raczej rosnąć, niż spadać.
Oprocentowanie kredytów
Na podobnym poziomie jak w 2012 r. kształtuje się dostępność kredytów. Dwanaście lat temu stopy procentowe osiągnęły wartość 4,75%. Obecnie wynoszą 5,75%. Kiedy pod koniec 2012 r. Narodowy Bank Polski przystąpił do ich obniżek to w połączeniu z wysokim wskaźnikiem dostępności mieszkań zapoczątkowało to trwającą aż po dziś dzień hossę. Obecna sytuacja jest całkowicie nieporównywalna z tym, z czym mierzyliśmy się w 2008 r. kiedy wysokość stóp procentowych NBP nie miała większego znaczenia, ponieważ osoby, które nie miały zdolności kredytowej w złotówkach masowo zaciągały kredyty w walutach. Niski wskaźnik dostępności mieszkań w połączeniu z tanim kredytem we frankach szwajcarskich doprowadził pod koniec pierwszej dekady XXI wieku do powstania bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości, której pęknięcie doprowadziło do kilkuletniego kryzysu. Obecnie takie zjawisko nie występuje, ponieważ stopy procentowe są na poziomie przewyższającym inflację, nie ma możliwości zaciągania nisko-oprocentowanych kredytów w innych walutach a wskaźnik dostępności mieszkań pozostaje na wysokim poziomie.
Niedobór mieszkań
Według rożnych szacunków w Polsce brakuje 1-1,5 mln mieszkań. Dane Eurostatu z 2021 roku określały wskaźnik przeludnienia na poziomie 35,7 proc., podczas gdy średnia unijna to zaledwie 17 proc.Z danych Eurostatu za 2019 rok wynikało, że 12,8 proc. ludności doświadczało u nas deprywacji mieszkaniowej. Średnia unijna w tym samym czasie wynosiła jedynie 5,1 proc.Wskaźnik deprywacji mieszkaniowej określa odsetek populacji żyjącej w trudnych warunkach i w przeludnionych mieszkaniach. Można o nich mówić, jeśli mieszkanie cechuje się przynajmniej jednym wyróżnikiem deprywacji (np. brak łazienki lub prysznica, brak toalety, niedoświetlone pokoje). Biorąc pod uwagę, że w okresie ostatnich kilku lat w Polsce oddawano do użytku rekordową liczbę mieszkań można założyć, że zarówno wskaźnik przeludnienia, jak i wskaźnik deprywacji mieszkaniowej uległy obniżeniu. Niemniej w dalszym ciągu pozostają one na poziomie odbiegającym od średniej europejskiej. W Warszawie są one jeszcze mniej korzystne, niż średnia dla całego kraju. Jeśli uwzględnimy okoliczność, że średnie wynagrodzenie w stolicy jest znacząco wyższe od średniej dla reszt kraju to istnieje potencjał do wzrostu cen nieruchomości.
Dlaczego ceny mieszkań nie rosną?
W internecie pojawia się wiele artykułów oraz wypowiedzi ekspertów, którzy przytaczają dane wskazujące, że zwiększyła się podaż mieszkań wystawianych na portalach internetowych oraz, że wydłużył się czas ich ekspozycji na portalach. Przykładowo na portalu OLX opublikowanych jest obecnie 45 tysięcy ogłoszeń sprzedaży, podczas gdy w maju 2020 r. było ich zaledwie 28 tysięcy. Zdaniem niektórych komentatorów wzrost podaży i wydłużenie czasu sprzedaży powinny doprowadzić do spadku cen. Przytaczane w internecie dane są oczywiście prawdziwe. Wbrew pozorom nie powinno to jednak mieć wpływu na wartość mieszkań. Rynek nieruchomości nie reaguje bowiem szybko na czynniki popytowe i podażowe, co różni go istotnie od rynku papierów wartościowych. Zmiany na rynku nieruchomości trwają wiele miesięcy. Nierównowaga jaką możemy obecnie obserwować nie jest spowodowana czynnikami strukturalnymi, tylko koniunkturalnymi. Najważniejszymi z nich są wzrost oferty deweloperskiej i wysokie stopy procentowe. Zwiększenie oferty na rynku pierwotnym wynikało z optymizmu jaki zapanował wśród deweloperów wskutek gwałtownego zwiększenia popytu po wprowadzeniu programu Bezpieczny Kredyt 2%. Rozpoczęli oni wówczas zamrożone w drugim półroczu 2022 r. i na początku 2023 r. inwestycje. Naiwnie sądzili, że rynek nieruchomości będzie w dalszym ciągu stymulowany przez rząd co pozwoli im na sprzedanie nowo powstających mieszkań po wywindowanych cenach. Drugim czynnikiem są utrzymujące się wysokie stopy procentowe, które mimo wysokiego wskaźnika dostępności cen mieszkań cały czas hamują popyt na mieszkania. Powinniśmy mieć na uwadze, że rekordowa liczba mieszkań wystawionych do sprzedaży nie wynika z tego, że właściciele muszą je sprzedać, tylko dlatego, że chcą to zrobić. Jeśli zatem właściciele nie uzyskają satysfakcjonującej ich ceny to prędzej wycofają ogłoszenie, niż zdecydują się na większą obniżkę. Świadczy o tym wysoki poziom wskaźnika spłacalności kredytów hipotecznych. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów mieszkaniowych w maju 2024 r. wyniósł 1,06 proc., co oznacza, że w porównaniu z majem 2023 r. polepszył się o 0,26 p.p.
Jaka przyszłość czeka rynek nieruchomości?
Nie ulega wątpliwości, że rynek nieruchomości dostał ostatnio zadyszki. Jego najbliższa przyszłość będzie zależała od dwóch czynników. Po pierwsze od tempa wyprzedaży oferty deweloperskiej. Możemy zatem spodziewać się z jednej strony stosowania licznych promocji przez deweloperów a z drugiej strony wstrzymywania się przez nich z rozpoczynaniem nowych inwestycji. Jest to już widoczne w danych za ostatnie miesiące. Według danych GUS, w maju bieżącego roku deweloperzy w Polsce rozpoczęli budowę 11,9 tys. mieszkań, czyli o 5,2 proc. mniej niż w kwietniu, w którym z kolei odnotowano 20-proc. spadek. Jeśli chodzi o stronę popytową to podstawowe znaczenie będzie miał poziom stóp procentowych. Według deklaracji Prezesa Narodowego Banku Polskiego dyskusja o obniżkach może pojawić się dopiero na początku 2025 r. Analitycy Goldman Sachs oraz Polskiego Instytutu Ekonomicznego prognozują natomiast, że nastąpi to już pod koniec tego roku. Zakładając, że na początku 2025 r. uda się ograniczyć ilość mieszkań w ofercie deweloperskiej oraz, że rozpoczną obniżki stóp procentowych to na początku 2025 r. powinno dojść do zmniejszenia podaży i wzrostu popytu. Zjawiska te nie powinny mieć tak gwałtownego charakteru jak w drugim półroczu 2023 r. kiedy wszedł w życie program Bezpieczny Kredyt 2%, niemniej już w 2025 r. powinny doprowadzić do niewielkiego wzrostu cen.
Czy warto teraz kupić mieszkanie, czy może jeszcze trochę poczekać?
Na pytanie kiedy jest najlepszy czas na zakup nieruchomości odpowiedź brzmi: wtedy, kiedy podaż na rynku jest duża a stopy procentowe wysokie. To właśnie teraz jest możliwość wynegocjowania dużego upustu na rynku wtórnym lub skorzystania z promocji na rynku pierwotnym. Wiele wskazuje na to, że w przyszłym roku będzie to trudniejsze. Analizując sytuację na lokalnym rynku powinniśmy mieć na uwadze czynniki strukturalne, a nie bieżącą koniunkturę. Te natomiast od lat się nie zmieniają. W Warszawie mamy cały czas do czynienia z niedoborem mieszkań. Warto więc wykorzystać czas spowolnienia na zakup mieszkania, ponieważ w przyszłym roku sytuacja powinna być już dla kupujących znacznie trudniejsza.
Opracowanie:
Warszawska agencja nieruchomości – Cosmopolitan
