Mieszkania oferowane na wynajem wchodzą często w skład majątku wspólnego małżonków. Nie zawsze mają oni czas lub ochotę, żeby wspólnie zajmować się wszystkimi formalnościami i najchętniej powierzyliby ich załatwienie jednemu z nich. Czy zatem możliwe jest wynajęcie mieszkania tylko przez jednego współmałżonka, czy też konieczne jest złożenie podpisu pod umową przez obojga?
Mieszkanie wychodzące w skład majątku osobistego
Sprawa jest oczywiście bardzo prosta jeżeli nieruchomość wchodzi w skład majątku osobistego. Umowę najmu zawiera wówczas tylko ten małżonek, który jest jego właścicielem. W skład majątku osobistego wchodzą co do zasady te składniki, które zostały nabyte przed ślubem. Wyjątkowo w jego skład mogą wchodzić także składniki majątku nabyte po ślubie, np. w drodze darowizny, dziedziczenia lub jeśli środki przeznaczone na ich nabycie pochodziły z majątku osobistego.
Mieszkanie wychodzące w skład majątku wspólnego
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka wymagana jest zarówno do sprzedaży lub obciążenia nieruchomości, jak również do jej oddania do używania lub pobierania pożytków. Czy pojęcie “oddanie do używania” należy rozumieć w sposób tożsamy ze słowem “wynajęcie”? Jak najbardziej tak, ponieważ zgodnie z Kodeksem Cywilnym najem polega właśnie na zobowiązaniu wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas oznaczony lub nie oznaczony w zamian za uiszczanie przez niego czynszu. Pod tym pojęciem kryje się więc niewątpliwie taki rodzaj umowy.
Co zatem dzieje się w sytuacji jeśli umowa zostanie podpisana tylko przez jednego z małżonków? Zgodnie z art. 37 § 2 k.r.i.o. ważność umowy, która została zawarta przez jednego z nich bez zgody drugiego zależy od jej potwierdzenia. Taka umowa wchodzi więc w takiej sytuacji w stan tzw. bezskuteczności zawieszonej. Oznacza to, że jeśli drugi małżonek wyrazi zgodę na jej zawarcie, to wejdzie ona w życie, zaś jeśli nie wyrazi na to zgody, zarówno wypowiadając się wprost jaki i milcząc, to będzie nieważna. Chcąc doprowadzić do skutecznego zawarcia umowy najemca może wyznaczyć drugiemu małżonkowi termin na złożenia stosownego oświadczenia, który jeśli takiego oświadczenia nie złoży on to umowa nie zostanie zawarta.
Na szczęście dla najemcy w pewnych okolicznościach można domniemywać, że małżonek wyraził swoją zgodę w sposób dorozumiany. Sytuacja taka może mieć miejsce, jeśli zaakceptował on fakt przekazania lokalu najemcy przez drugiego małżonka. W takim przypadku umowa będzie uznana za zawartą, ale może to się wiązać z pokrzywdzeniem wynajmujących. Jest bowiem dyskusyjne, czy w taki sposób została zawarta umowa najmu okazjonalnego, czy też będziemy mieć do czynienia tylko ze zwykłym najmem.
W jaki sposób sprawdzić czy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków?
Zgoda drugiego małżonka jest wymagana do tylko wynajęcia nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego. Stanowią go co do zasady składniki nabyte przez małżonków po zawarciu małżeństwa. Jak zatem sprawdzić czy mieszkanie wchodzi w skład majątku wspólnego? Jeżeli nieruchomość stanowi odrębną własność najlepszym wyjściem jest zapoznanie się z wpisem w dziale drugim księgi wieczystej. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta, sposobem będzie zwrócenie się do spółdzielni mieszkaniowej o wydanie zaświadczenia wskazującego komu przysługuje takie prawo.
Opracowanie:
Warszawski pośrednik nieruchomości
