W polskim systemie prawnym nie wprowadzono do tej pory obowiązku zakładania ksiąg wieczystych. Zaniechanie jej założenia może się jednak wiązać z pewnymi komplikacjami. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy wyjaśnić dlaczego nie wszystkie nieruchomości mają założone księgi wieczyste i jakie to może mieć znaczenie?
Dlaczego niektóre nieruchomości nie mają księgi wieczystej?
Przyczyną, dla której nie wszystkie nieruchomości mają księgi wieczyste są przede wszystkim zaszłości historyczne. Na terenach tzw. Ziem Odzyskanych nieruchomości gruntowe były przyznawane osadnikom na podstawie aktu nadania, który po pięciu latach stawał dokumentem poświadczającym własność. Niejednokrotnie zdarzało się, że ich właściciele, skoro i tak byli właścicielami nieruchomości, nie dostrzegali potrzeby podejmowania żadnych formalnych działań w tym zakresie. Osoby te nie występowały więc często o założenie księgi wieczystej.
W polskim systemie prawnym istnieje pewna szczególna kategorii prawa do nieruchomości – spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu. Jest ono tak bardzo zbliżone do prawa własności, że właściwie prawie się od niego różni. Jeżeli ktoś chce dowiedzieć się więcej na temat spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu to zapraszamy do zapoznania się z jednym z wcześniejszych naszych wpisów blogowych: https://www.biurocosmopolitan.pl/2021/05/04/spoldzielcze-wlasnosciowe-prawo-do-lokalu-a-pelna-wlasnosc/
Obecnie brak jest w zasadzie przeciwwskazań do przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego we własność a koszty jakie się z tym wiążą są znikome. Mimo to wiele osób nie podejmuje takich działań nie widząc takiej potrzeby. Trzeba mieć oczywiście na względzie, że czasami mogą istnieć przeszkody dla takiego przekształcenia. Może to być chociażby status prawny gruntu, na którym budynek jest posadowiony. Więcej na ten temat pisaliśmy już tutaj: https://www.biurocosmopolitan.pl/2020/03/05/zakup-mieszkania-z-nieuregulowanym-gruntem/
W jakiej sytuacji brak księgi wieczystej może być problemem?
Niezałożenie księgi wieczystej może skutkować licznymi problemami, np. nie można powoływać się na domniemanie zgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Problematyczne może być także zaciągnięcie kredytu. Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest bowiem hipoteka, która powstaje poprzez dokonanie wpisu w księdze. Zbycie takiej nieruchomości będzie zatem możliwe, ale trudniejsze, ponieważ z kręgu potencjalnych nabywców zostaną wykluczone osoby finansujące jej zakup kredytem.
Brak księgi wieczystej może być także przeszkodą dla ustawienia niektórych praw rzeczowych. Od dokonania wpisu w księdze wieczystej jest bowiem uzależnione:
- powstanie i przeniesienie użytkowania wieczystego,
- ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych,
- ustanowienie hipoteki i zrzeczenie się zabezpieczenia hipotecznego.
W jakich przypadkach istnieje obowiązek założenia księgi wieczystej?
Mimo, że w polskim prawie nie ma obowiązku zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych, to istnieją przepisy nakładające na właścicieli obowiązek ujawniania prawa własności nieruchomości w księgach wieczystych. Taka sytuacja będzie miała miejsce w związku z nabyciem nieruchomości lub otrzymaniem jej w darowiźnie.
Zgodnie z art. 35 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: „Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”. W przypadku sporządzenia aktu notarialnego obowiązek założenia księgi wieczystej spoczywa na notariuszu. Jego niewypełnienie może wiązać się z konsekwencjami finansowymi w postaci grzywny, której górna granica wynosi nawet 10 000 zł.
Obowiązek ujawnienia w księgach wieczystych własności nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego wprowadził ustawa z dnia 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności wprowadziła obowiązek. Na jej podstawie starostowie oraz inne organy reprezentujące Skarb Państwa mają obowiązek złożenia wniosków o ujawnienie w księgach wieczystych własności nieruchomości Skarbu Państwa. Ustawa nie objęła nieruchomości objętych przepisami dekretu z 26 października 1945 r. o własności gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Tak więc paradoksalnie rzecz biorąc to stolica, obok tzw. Ziem Odzyskanych, jest tym miastem, w którym problem braku ksiąg wieczystych może być największy.
Jak ustalić, czy nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?
Istnieje kilka sposobów, żeby sprawdzić, czy dana nieruchomość ma założoną księgę wieczystą. Do najbardziej znanych należą:
- pozyskanie numeru księgi wieczystej w Sądzie Rejonowym, w wydziale ksiąg wieczystych, w którym prowadzona jest dana księga wieczysta,
- uzyskanie danych z portalu https://ksiegiwieczyste.pl/– Ogólnopolska Wyszukiwarka Ksiąg Wieczystych
- uzyskanie danych z portalu https://geoportal360.pl/.
Opracowanie:
Biuro nieruchomości Cosmopolitan
