Coraz częściej pojawiają się opinie o bańce na rynku nieruchomości, która wkrótce musi pęknąć. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zastanowić się czy aby na pewno ceny mieszkań są już na tyle wygórowane, że rynek nieruchomości czeka gwałtowne załamanie czy też raczej trzeba się spodziewać dalszych wzrostów.
Sytuacja na rynku nieruchomości
Ceny nieruchomości rosną nieprzerwanie od 2014 r. Jak wynika z danych przedstawionych przez portal Bankier.pl za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie w segmencie popularnym w I kwartale 2021 r. trzeba zapłacić średnio 9887 zł. Czy ceny nieruchomości doszły już do takiego poziomu, że wkrótce nastąpi odwrócenie trendu? Odpowiedź na tak postawione pytanie nie jest oczywiście łatwa do udzielenia, ponieważ na rynek nieruchomości, tak jak na każdy rynek, oddziałuje wiele czynników. Część z nich może prowadzić do dalszego wzrostu a część do spadku.
Jakie były ceny mieszkań w szczycie ostatniej hossy a jakie są obecnie?
Zacznijmy więc od tego czynnika, który według agentów naszego warszawskiego biura nieruchomości Cosmopolitan jest czynnikiem podstawowym, czyli wskaźnika dostępności mieszkań. Żeby to zrobić porównajmy wzrost cen mieszkań, inflacji i zarobków, jaki nastąpił od szczytu ostatniej hossy. W 2008 r. średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosiła – 8611 zł, zaś w I kwartale 2021 r. wyniosła ona w segmencie popularnym – 9887 zł. Od szczytu ostatniej hossy ceny mieszkań urosły zatem o zaledwie 14%. Skumulowana roczna inflacja za ten sam okres czasu wyniosła 34,83%. Wzrost cen mieszkań, jaki nastąpił od szczytu ostatniej hossy, jest wiec zdecydowanie niższy od inflacji.
Jak w porównaniu ze szczytem ostatniej hossy wygląda wskaźnik dostępności mieszkań?
W 2008 r. średnia miesięczna pensja w Warszawie wynosiła 4 504,85 zł a w 2020 r. 6 949,29 zł brutto. Na przestrzeni trzynastu lat wzrosła ona zatem o 52%. Skoro zaś średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w 2008 r. wynosiła 8 611 zł to chcąc zakupić mieszkanie o powierzchni 60 metrów kwadratowych trzeba było wydać 516 600 zł. Stanowiło to równowartość 114 miesięcznych zarobków. Obecnie średni koszt zakupu mieszkania o powierzchni 60 metrów kwadratowych to 593 220 zł. Stanowi to równowartość 85 średnich miesięcznych zarobków. Żeby osiągnąć stopień dostępności (czy też raczej niedostępności) mieszkań ze szczytu ostatniej hossy mieszkanie o powierzchni 60 metrów kwadratowych powinno zatem kosztować 792 tys. zł, zaś średnia cena metra kwadratowego powinna wynosić 13 200 zł, czyli o ponad 30% więcej niż obecnie.
Czy sytuacja na rynku najmu może doprowadzić do załamania cen nieruchomości?
Jak już pisaliśmy tutaj https://www.biurocosmopolitan.pl/2021/07/09/sytuacja-na-rynku-nieruchomosci/ za wyhamowaniem trendu wzrostowego mogą przemawiać niska rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem i zaostrzenie polityki pieniężnej. Jeśli chodzi o sytuację na rynku najmu to w 2020 r., wskutek zamknięcia wielu dziedzin gospodarki i wprowadzenia pracy zdalnej przeżywał on prawdziwe załamanie. Także w tym przypadku warto odnieść się do sytuacji ze szczytu ostatniej hossy. W 2008 r średnia cena czynszu za wynajęcie 2 -pokojowego mieszkania w Warszawie wynosiła 2406 zł. Obecnie wynosi ona 2693 zł. Zakładając, że przeciętne dwupokojowe mieszkanie ma powierzchnię 50 metrów kwadratowych to biorąc pod uwagę średnią cenę transakcyjną zakupu metra kwadratowego mieszkania można założyć, że rentowność takiej inwestycji w 2008 r. wynosiła 6,7%, zaś po korekcie o 20% współczynnik kosztów utrzymania mieszkania i 20% współczynnik przewidywanych okresów przestoju wynosiła ona równe 4% Obecnie wynosi ona 6,54%, zaś po zastosowaniu obu współczynników korygujących 3,92%. Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest więc podobna do tej ze szczytu ostatniej hossy. Jest wszakże jedna podstawowa różnica. W 2008 r. były inwestycje zapewniające wyższą dochodowość od wynajmu mieszkań. Rentowność 10-letnich obligacji skarbowych kształtowała się wówczas na poziomie 5-6% a obecnie to zaledwie 1,6%. Tak więc obecnie mimo niższej rentowności z inwestycji w mieszkania na wynajem za bardzo nie ma dla nich alternatywy. Nie może zatem dziwić masowe kumulowanie oszczędności w zakupach nieruchomości oraz aktywność zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które wykupują całe inwestycje.
Zmiana struktury demograficznej i wpływ na rynek nieruchomości
Istnieją czynniki, które w dłuższym okresie czasu mogą negatywnie oddziaływać na rynek nieruchomości. Tym co od czasu ostatniej hossy uległo pogorszeniu jest struktura demograficzna. W 2010 r. Polskę zamieszkiwało 15.423,9 tys. osób w wieku od 18-44, a osoby z tego przedziału wiekowego najczęściej kupują mieszkania lub kupują je dla nich ich rodzice. W 2019 r. zamieszkiwało Polską tylko 14.675,8 tys. osób w wieku od 18-44 lat. Na szczęście spadek liczby ludności i związane z tym niekorzystne zmiany w strukturze ludności nie dotyczą aglomeracji warszawskiej, gdzie długoterminowe prognozy zakładają niewielki przyrost ludności z uwagi na dodatnią migrację do stolicy osób w wieku od 18 do 44 lat.
Tak jak wskazywaliśmy na początku istnieje wiele czynników, które mogą oddziaływać na rynek, dlatego trudno jest jednoznacznie stwierdzić w jakim momencie obecnie jesteśmy. Dlatego też dzisiejszy wpis blogowy należy przede wszystkim traktować jako zaproszenie do dyskusji.
