Powszechnie słyszy się, że mieszkania w Polsce są drogie. Wiele osób oczekuje, że ich ceny wkrótce spadną. Czy wygłaszanie takich twierdzeń jest uzasadnione? Czy oczekując na spadek cen nie będziemy skazani na wynajem a finalnie i tak zapłacimy drożej? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Ceny mieszkań w Warszawie w ujęciu czasowym
Pojęcia „drogie” i „tanie” mają charakter względny. W przypadku mieszkań nabierają one znaczenia tylko wówczas jeśli zestawiamy je z wartościami istniejącymi w innym czasie lub miejscu. Przeświadczenie, że mieszkania w naszym kraju są drogie wynika więc z porównań dokonywanych na przestrzeni określonego czasu. I tak, jeśli zestawimy średnią cenę transakcyjną metra kwadratowego w Warszawie z 2012 r., która kształtowała się na poziomie 6650 zł, ze średnią ceną w I półroczu 2022 r., która oscylowała na poziomie 11 805 zł, to można zauważyć, że w ciągu 10 lat nieruchomości podrożały one o 78%. W tym samym czasie skumulowana inflacja wyniosła tylko 31,65%. Tempo wzrostu cen nieruchomości było zatem ponad dwukrotnie szybsze niż pozostałych towarów i usług. Takie zestawienie daje odczucie, że mieszkania w Warszawie są drogie.
Jak zmienił się wskaźnik dostępności mieszkań w Warszawie?
Inaczej przedstawia się sytuacja jeśli porównamy stosunek cen nieruchomości do zarobków. Średnie miesięczne wynagrodzenie za pracę w 2012 r. wyniosło w Polsce 3521,67 zł, natomiast w I kwartale 2022 r. osiągnęło 6235,22 zł. Na przestrzeni ostatnich 10 lat wzrosło ono zatem aż o 77%. Biorąc pod uwagę, że w tym samym czasie ceny mieszkań w Warszawie urosły o 78% to dostępność mieszkań pozostaje obecnie na takim samym poziomie jak w 2012 r., który był jednocześnie rokiem, w którym zostało wyznaczone dno ostatniej bessy na rynku nieruchomości.
Co zaskakujące wzrost wynagrodzeń w stolicy w tym czasie było nieco wolniejszy niż w całym kraju. Jeśli bowiem porównamy ze sobą średnią cenę mieszkania o pow. 70 m2, która w 2012 r. wynosiła 465 500 zł ze średnią ceną takiego samego mieszkania, która obecnie wynosi 826 350 zł i obie te wartość podzielimy przez równowartość średniego wynagrodzenia w Warszawie to okaże się, że w 2012 r. Przeciętny warszawiak potrzebował na jego zakup przeznaczyć równowartość 6,45 przeciętnych rocznych zarobków, zaś obecne aż 8,1.
W okresie ostatnich dziesięciu lat nastąpiło zatem zauważalne pogorszenie się wskaźnika dostępności mieszkań. Tyle tylko, że punktem odniesienia było dla nas dno ostatniej bessy. Jeśli natomiast zestawimy obecny wskaźnik dostępności mieszkań z rokiem 2008, który wyznacza nam z kolei szczyt ostatniej hossy, to mieszkania w Warszawie są obecnie znacznie bardziej dostępne. Wtedy to bowiem osoba o średnich dochodach potrzebowała na zakup mieszkania o powierzchni 70 metrów kwadratowych aż równowartości dziesięcioletnich zarobków.
Ceny mieszkań w Polsce na tle innych państw
O tym czy coś jest drogie, czy tanie możemy mówić tylko wówczas, jeśli dokonamy porównania dotyczącego takiego samego produktu w innym miejscu i czasie. Jak więc wypadamy w zestawieniu z innymi państwami w Europie? Odpowiedź na to pytanie przynosi opublikowany przez firmę Deloitte raport o cenach mieszkań – Raport Property Index 2021. Mimo, że dotyczy on roku 2021 to z pewnością warto wziąć go po uwagę, żeby dokonać porównania cen mieszkań w Polsce z innymi krajami. Z opracowania tego wynika, że średnie ceny mieszkań należą u nas do najniższych na kontynencie.
Wynoszą one zaledwie średnio 1581 EUR/za m2. Spośród państw członkowskich Unii Europejskiej tańsze lokale można nabyć w Rumunii – 1322 EUR/m2, Portugalii – 1260 EUR/m2 i Bułgarii – 578 EUR/m2. Raport nie obejmuje Grecji, niektórych państw nadbałtyckich, a także Szwecji i Finlandii. Nie wiadomo zatem jak przedstawia się sytuacja w tamtych krajach.
Z raportu firmy Deloitte wynika, że ceny mieszkań w naszym kraju pozostają na niższym poziomie, niż we wszystkich uwzględnionych w raporcie krajach tzw. starej Unii. Pozostają także na niższym poziomie niż u naszych południowych sąsiadów – Czechów, Słowaków i Węgrów.
Jak przedstawia się wskaźnik dostępności mieszkań na tle innych państw?
Porównywanie średnich cen mieszkań w Polsce z państwami tzw. starej Unii jest nieadekwatne, ponieważ ich mieszkańcy osiągają znacznie wyższe zarobki. Zasadne jest zatem posłużenie się wskaźnikiem dostępności mieszkań. Z raportu firmy doradczej Deloitte wynika, że pod tym względem plasujemy się po środku stawki.
Na zakup 70 metrowego mieszkania powinniśmy (raport dotyczy średnich cen w całym kraju) przeznaczyć równowartość 7,6 rocznych pensji. To mniej niż obywatele Czech, którzy na zakup własnego M muszą przeznaczyć więcej niż równowartość dziesięcioletnich zarobków. To także mniej niż Słowacy, Słoweńcy, Austriacy, Łotysze, Węgrzy i Chorwaci. Musimy natomiast płacić za mieszkania więcej od Włochów, Rumunów, Holendrów i Niemców. Współczynnik ten kształtował się tam na poziomie 6 i powyżej. Bardziej dostępne mieszkania są w Belgii, Bułgarii, Portugalii i Irlandii. W tych czterech państwach współczynnik dostępności mieszkań znajdował się na poziomie 5 i poniżej.
Z czego wynika spowodowane spowolnienie na rynku nieruchomości?
Z przedstawionego zestawienia wynika, że ceny mieszkań w Warszawie, tak jak i w całej Polsce, nie są szokująco wysokie, chociaż też nie są tanie. Porównując ceny mieszkań w stolicy na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat w ujęciu do płac, dochodzimy zatem do wniosku, że znajdują się one gdzieś pośrodku pomiędzy dołkiem ostatniej bessy a szczytem ostatniej hossy. Analizując z kolei dostępność mieszkań z innymi państwami możemy zaobserwować, że także jesteśmy gdzieś dokładnie pośrodku. Na rynku nieruchomości odczuwalne jest obecnie pewne spowolnienie. Nie wynika ono ze zbyt wysokich cen mieszkań, lecz ze wzrostu kosztów finansowania. Będzie ono trwało tak długo jak będą utrzymywane wysokie stopy procentowe. Gdy zaczną one być obniżane ceny mieszkań powrócą na ścieżkę wzrostu. To jak szybki on będzie będzie zależało od dwóch czynników. Pierwszym będzie tempo wzrostu wynagrodzeń. Drugim będzie ilość mieszkań wprowadzanych do obrotu przez deweloperów.
Opracowanie:
Warszawska Agencja Nieruchomości