Powszechnie słyszy się, że mieszkania w Polsce są drogie. Wiele osób oczekuje, że ich ceny wkrótce spadną. Czy wygłaszanie takich twierdzeń jest uzasadnione? Czy oczekując na spadek cen nie znajdziemy się w sytuacji, że najpierw będziemy skazani na wynajem a finalnie i tak zapłacimy drożej, niż obecnie? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Ceny mieszkań w Warszawie w ujęciu czasowym
Pojęcia „drogie” i „tanie” mają charakter względny. W przypadku mieszkań nabierają one znaczenia tylko wówczas jeśli zestawiamy je z wartościami istniejącymi w innym czasie lub miejscu. Przeświadczenie, że mieszkania w naszym kraju są drogie wynika więc z porównań dokonywanych na przestrzeni określonego czasu. I tak, jeśli skonfrontujemy średnią cenę transakcyjną metra kwadratowego w Warszawie z 2012 r., która kształtowała się na poziomie 6650 zł, ze średnią ceną w I półroczu 2022 r., która oscylowała na poziomie 11 805 zł, to możemy zauważyć, że w ciągu 10 lat nieruchomości w Warszawie podrożały aż o 78%. W tym samym czasie skumulowana wartość inflacji wyniosła tylko 31,65%. Tempo wzrostu cen nieruchomości było zatem ponad dwukrotnie szybsze niż pozostałych towarów i usług. Takie zestawienie musi z całą pewnością dawać odczucie, że mieszkania w naszej stolicy są drogie.
Jak zmienił się wskaźnik dostępności mieszkań w Warszawie?
Inaczej przedstawia się sytuacja jeśli porównamy stosunek cen nieruchomości do zarobków. Średnie miesięczne wynagrodzenie za pracę w 2012 r. wyniosło w Polsce 3521,67 zł, natomiast w I kwartale 2022 r. osiągnęło 6235,22 zł. Na przestrzeni ostatnich 10 lat wzrosło ono zatem aż o 77%. Biorąc pod uwagę, że w tym samym czasie ceny mieszkań w Warszawie urosły o 78% to dostępność mieszkań pozostaje obecnie na takim samym poziomie jak w 2012 r., który był jednocześnie rokiem, w którym zostało wyznaczone dno ostatniej bessy na rynku nieruchomości. Co zaskakujące wzrost wynagrodzeń w stolicy w tym czasie było nieco wolniejszy niż w całym kraju. Jeśli bowiem porównamy ze sobą średnią cenę mieszkania o pow. 70 m2, która w 2012 r. wynosiła 465 500 zł ze średnią ceną takiego samego mieszkania, która obecnie wynosi 826 350 zł i obie te wartość podzielimy przez równowartość średniego wynagrodzenia w Warszawie to okaże się, że w 2012 r. Przeciętny warszawiak potrzebował na jego zakup przeznaczyć równowartość 6,45 przeciętnych rocznych zarobków, zaś obecne aż 8,1. W okresie ostatnich dziesięciu lat nastąpiło zatem zauważalne pogorszenie się wskaźnika dostępności mieszkań. Tyle tylko, że punktem odniesienia było dla nas dno ostatniej bessy. Jeśli natomiast zestawimy obecny wskaźnik dostępności mieszkań z rokiem 2008, który wyznacza nam z kolei szczyt ostatniej hossy, to mieszkania w Warszawie są obecnie znacznie bardziej dostępne. Wtedy to bowiem osoba o średnich dochodach potrzebowała na zakup mieszkania o powierzchni 70 metrów kwadratowych aż równowartości dziesięcioletnich zarobków.
Ceny mieszkań w Polsce na tle innych państw
O tym czy coś jest drogie, czy tanie możemy mówić tylko wówczas, jeśli dokonamy porównania dotyczącego takiego samego produktu w innym miejscu i czasie. Jak więc wypadamy w zestawieniu z innymi państwami w Europie? Odpowiedź na to pytanie przynosi opublikowany przez firmę Deloitte raport o cenach mieszkań – Raport Property Index 2021. Mimo, że dotyczy on roku 2021 to z pewnością warto wziąć go po uwagę, żeby dokonać porównania cen mieszkań w Polsce z innymi krajami. Z opracowania tego wynika, że średnie ceny mieszkań należą u nas do najniższych na kontynencie. Wynoszą one zaledwie średnio 1581 EUR/za m2. Spośród państw członkowskich Unii Europejskiej tańsze lokale można nabyć tylko w Rumunii – 1322 EUR/m2, Portugalii – 1260 EUR/m2 i Bułgarii – 578 EUR/m2. Raport nie obejmuje Grecji, niektórych państw nadbałtyckich, a także Szwecji i Finlandii, nie wiadomo zatem jak przedstawiała się sytuacja w tamtych krajach. Mieszkania w Polsce pozostawały jednak zdecydowanie tańsze, niż we wszystkich uwzględnionych w raporcie krajach tzw. starej Unii, a także tańsze niż u naszych południowych sąsiadów, tj. Czechów, Słowaków i Węgrów. Były one oczywiście zdecydowanie niżej wyceniane niż w takich państwach jak Niemcy, gdzie średnia cena osiągnęła 4100 EUR/m2, Francja – 4421 EUR/m2, czy Włochy – 2285 EUR/m2.
Jak przedstawia się wskaźnik dostępności mieszkań na tle innych państw?
Samo tylko porównywanie średnich cen mieszkań w Polsce ze znacznie bogatszymi państwami tzw. starej Unii jest oczywiście o tyle nieadekwatne, że ich mieszkańcy osiągają wciąż znacznie wyższe zarobki. Także w tym przypadku zasadne jest zatem posłużenie się wskaźnikiem dostępności mieszkań. Z raportu firmy doradczej Deloitte wynika, że akurat od tym względem plasujemy się dokładnie w samym środku stawki. Na zakup 70 metrowego mieszkania potrzebujemy w naszym kraju (raport dotyczy średnich cen w Polsce a nie tylko w samej Warszawie) przeznaczyć równowartość 7,6 rocznych pensji. To znacznie mniej niż obywatele Czech, którzy na zakup własnego M muszą przeznaczyć więcej niż równowartość dziesięcioletnich zarobków, ale także niż Słowacy, Słoweńcy, Austriacy, Łotysze, Węgrzy i Chorwaci. Musimy natomiast płacić za mieszkania nieco więcej od Włochów, Rumunów, Holendrów i Niemców. We wszystkich tych krajach współczynnik ten kształtował się na poziomie 6 i powyżej. Zdecydowanie bardziej dostępne mieszkania są w Belgii, Bułgarii, Portugalii i Irlandii. W tych czterech państwach współczynnik dostępności mieszkań znajdował się na poziomie 5 i poniżej.
Czym jest spowodowane obecne spowolnienie?
Z przedstawionego zestawienia wynika, że ceny mieszkań w Warszawie, tak jak i w całej Polsce, nie są szokująco wysokie, chociaż też nie są tanie. Porównując ceny mieszkań w stolicy na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat w ujęciu do płac, dochodzimy zatem do wniosku, że znajdują się one gdzieś pośrodku pomiędzy dołkiem ostatniej bessy a szczytem ostatniej hossy. Analizując z kolei dostępność mieszkań z innymi państwami możemy zaobserwować, że także jesteśmy gdzieś dokładnie pośrodku. Na rynku nieruchomości odczuwalne jest obecnie pewne spowolnienie, ale bynajmniej nie wynika ono z tego, że mieszkania są za drogie, lecz ze wzrostu kosztów finansowania. Będzie więc ono trwało tak długo jak będą utrzymywane wysokie stopy procentowe. Gdy zaczną one spadać ceny nieruchomości powinny szybko powrócić na ścieżkę wzrostu. To jak szybki on będzie będzie zależało od dwóch czynników, po pierwsze jak bardzo rosły wynagrodzenia a po drugie jak bardzo deweloperzy ograniczą budowę nowych mieszkań.
Opracowanie:
Warszawska Agencja Nieruchomości
