Prezentujemy case study dotyczące wynajmu mieszkania przy ul. Tadeusza Boya-Żeleńskiego 2 w Warszawie (Śródmieście) – w przedwojennej kamienicy, tuż przy Placu Unii Lubelskiej.
Lokal był wykończony w wysokim standardzie, jednak nie posiadał klimatyzacji. W praktyce okazało się to kluczowym elementem negocjacyjnym – potencjalny najemca uzależnił zawarcie umowy od możliwości jej montażu.
W tym momencie pojawiło się pytanie, które coraz częściej trafia do naszej warszawskiej agencji nieruchomości:
czy instalacja klimatyzacji wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej i czy może opóźnić transakcję?
Punkt wyjścia – oczekiwania najemcy i ryzyko dla transakcji
W trakcie prezentacji mieszkania przy ul. Boya-Żeleńskiego 2 w Warszawie pojawił się zdecydowany najemca, który:
- był gotowy do szybkiego podpisania umowy,
- zaakceptował warunki finansowe,
- jednocześnie postawił warunek – montaż klimatyzacji.
Co istotne, najemca zadeklarował pokrycie kosztów instalacji. Kluczowym ryzykiem pozostawała jednak kwestia formalna – konieczność uzyskania zgody wspólnoty, która mogłaby znacząco wydłużyć proces wynajmu.
Kluczowa kwestia prawna – balkon jako część wspólna
Analizując sytuację mieszkania przy ul. Boya-Żeleńskiego 2 (Śródmieście, Warszawa), należało w pierwszej kolejności odnieść się do statusu balkonu.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, balkon stanowi część nieruchomości wspólnej, mimo że jest przeznaczony do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu.
W praktyce oznacza to, że:
- nie każda ingerencja w obrębie balkonu jest dowolna,
- kluczowe znaczenie ma to, czy dochodzi do naruszenia elementów konstrukcyjnych lub elewacji budynku.
Analiza prawna – rola Cosmopolitan
Ze względu na wagę problemu sprawa została przeanalizowana przez zespół biura nieruchomości Warszawa Cosmopolitan, działającego w oparciu o zaplecze prawne.
Za analizą stał adwokat Tomasz Giziński, założyciel Cosmopolitan, który odniósł się m.in. do:
- przepisów ustawy o własności lokali,
- aktualnego orzecznictwa, w tym wyroków Sądu Okręgowego Warszawa-Praga,
- praktyki stosowanej przez wspólnoty mieszkaniowe.
Rozwiązanie – kiedy zgoda wspólnoty nie jest konieczna
W odniesieniu do mieszkania przy ul. Boya-Żeleńskiego 2 w Warszawie przyjęto rozwiązanie zgodne z linią orzeczniczą i praktyką rynkową:
- jednostka zewnętrzna klimatyzatora została zaplanowana jako ustawiona na balkonie,
- instalacja nie miała być trwale przymocowana do elewacji,
- nie dochodziło do ingerencji w części wspólne budynku w sensie konstrukcyjnym.
W takim modelu:
- nie było konieczności uzyskiwania zgody wspólnoty mieszkaniowej,
- możliwe było szybkie przeprowadzenie transakcji najmu,
- ryzyko formalne zostało ograniczone do minimum.
Zabezpieczenie ustaleń w umowie
W celu zapewnienia bezpieczeństwa obu stron odpowiednie zapisy zostały wprowadzone do umowy najmu mieszkania przy ul. Boya-Żeleńskiego 2 (Warszawa Śródmieście).
Uwzględniono w niej:
- sposób montażu klimatyzacji (bez trwałej ingerencji w elewację),
- odpowiedzialność za instalację,
- rozliczenie nakładów na montaż klimatyzacji po zakończeniu najmu.
Finalizacja transakcji – kwiecień 2026
Dzięki jasnemu rozstrzygnięciu kwestii prawnych możliwe było sprawne zamknięcie procesu.
W kwietniu 2026 roku zawarto umowę najmu mieszkania przy ul. Boya-Żeleńskiego 2 w Warszawie – bez konieczności angażowania wspólnoty mieszkaniowej i bez opóźnień proceduralnych.
Efekt końcowy
Rezultat był korzystny dla wszystkich stron:
- właściciel wynajął lokal bez zbędnych formalności,
- najemca uzyskał możliwość montażu klimatyzacji zgodnie ze swoimi oczekiwaniami,
- transakcja została przeprowadzona sprawnie i bez ryzyk prawnych.
Podsumowanie
Przypadek mieszkania przy ul. Boya-Żeleńskiego 2 w Warszawie (Śródmieście) pokazuje, że nawet w sytuacji, gdy balkon stanowi część wspólną (zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali), możliwe jest takie zaplanowanie instalacji klimatyzacji, które nie wymaga zgody wspólnoty.
Dla klientów korzystających z usług takich podmiotów jak agencja nieruchomości Warszawa, oznacza to realną wartość – nie tylko w zakresie obsługi transakcji, ale również praktycznego rozwiązywania problemów prawnych.
Doświadczenie Cosmopolitan pokazuje, że właściwa analiza i odpowiednia konstrukcja umowy pozwalają skutecznie łączyć oczekiwania rynku z obowiązującymi przepisami.
