W ostatnich miesiącach coraz częściej pojawiają się propozycje wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego. Rekomendacje w tym zakresie przedstawiły m.in. OECD (Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju) oraz MFW (Międzynarodowy Fundusz Walutowy). Choć pomysł ten budzi wiele emocji, warto przyjrzeć się bliżej, na czym taki podatek polega, czym różni się od obecnie obowiązującego podatku od nieruchomości, a także jakie mogą być jego konsekwencje dla właścicieli nieruchomości i rynku mieszkaniowego w Polsce.
Czym jest podatek katastralny? Jak różni się od obecnego podatku od nieruchomości?
Podatek katastralny to forma opodatkowania nieruchomości, której wysokość jest uzależniona od wartości rynkowej danej nieruchomości. W przeciwieństwie do obecnego w Polsce podatku od nieruchomości, który obliczany jest na podstawie powierzchni mieszkania lub działki, podatek katastralny jest progresywny – im większa wartość nieruchomości, tym wyższy podatek. W praktyce oznacza to, że właściciele mieszkań w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, mogą być szczególnie obciążeni, ponieważ wartości nieruchomości w tych lokalizacjach są znacznie wyższe niż w mniejszych miejscowościach.
Propozycje wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce
Niektórzy politycy proponują wprowadzenie podatku katastralnego od trzeciego mieszkania, argumentując, że taki mechanizm nie uderzy w osoby starsze i mniej zamożne, a jednocześnie zniechęci inwestorów do lokowania kapitału w mieszkania na wynajem. Celem miałoby być ograniczenie liczby pustostanów i zwiększenie dostępności mieszkań dla młodych ludzi oraz rodzin.
Choć na pierwszy rzut oka propozycja ta może wydawać się rozsądna, kryje w sobie wiele problemów i potencjalnych zagrożeń. Poniżej przedstawiamy kilka krytycznych uwag dotyczących tego pomysłu.
Dlaczego podatek katastralny budzi kontrowersje?
- Czy system podatkowy powinien wpływać na decyzje inwestycyjne obywateli?
Podstawowym problemem związanym z propozycją podatku katastralnego jest jego cel – wprowadzenie systemu podatkowego, który zmusza obywateli do podejmowania określonych decyzji inwestycyjnych. Zniechęcanie do inwestowania w nieruchomości na rzecz inwestycji na rynku kapitałowym budzi poważne wątpliwości moralne.
Każdy obywatel powinien mieć prawo do swobodnego wyboru, w jaki sposób lokuje swoje oszczędności – czy to w mieszkania, akcje, obligacje czy inne instrumenty finansowe. Narzucanie preferowanego modelu inwestycyjnego za pomocą podatków jest nieetyczne i ogranicza wolność gospodarczą.
- Ryzyko rozszerzenia podatku katastralnego na drugie i pierwsze mieszkanie
Choć obecnie mówi się o podatku katastralnym od trzeciego mieszkania, to jest wysoce prawdopodobne, że jeśli zostanie stworzona infrastruktura potrzebna do naliczania i poboru tego podatku, w przyszłości może on zostać rozszerzony także na drugie, a nawet pierwsze mieszkanie.
Wprowadzenie katastru nieruchomości (czyli rejestru zawierającego dokładne informacje o każdej nieruchomości) to kosztowny i skomplikowany proces. Trudno sobie wyobrazić, że rząd, posiadając już takie narzędzie, nie zdecyduje się na jego pełniejsze wykorzystanie, zwiększając obciążenia podatkowe dla wszystkich właścicieli mieszkań.
- Czy rząd faworyzuje duże fundusze inwestycyjne kosztem drobnych właścicieli?
Równocześnie z debatą o podatku katastralnym, w Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad wprowadzeniem w Polsce REIT-ów – funduszy inwestycyjnych zajmujących się lokowaniem kapitału w nieruchomości. Połączenie tych dwóch inicjatyw budzi poważne obawy.
Wygląda to tak, jakby rząd dążył do faworyzowania dużych graczy – funduszy inwestycyjnych – kosztem drobnych właścicieli mieszkań. REIT-y, dzięki swojej skali i zasobom, mogą łatwo unikać podatków, np. poprzez budowanie całych budynków mieszkalnych, które w sensie prawnym mają tylko jedną księgę wieczystą (mimo że w rzeczywistości składają się z wielu lokali).
Z kolei drobni inwestorzy, często oszczędzający na emeryturę poprzez zakup jednego lub dwóch mieszkań na wynajem, mogą zostać zmuszeni do ponoszenia znacznie wyższych kosztów, które z trudem przerzucą na najemców.
- Podatek od pustostanów jako lepsze rozwiązanie
Jeśli celem polityków rzeczywiście jest ograniczenie liczby pustostanów, to znacznie lepszym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie podatku od pustostanów, który obciążałby właścicieli mieszkań pozostawionych bez najemców lub użytkowników przez dłuższy czas. Taki mechanizm byłby bardziej sprawiedliwy i skuteczny niż podatek katastralny, który może dotknąć także osoby wynajmujące mieszkania.
- Podatek katastralny w oderwaniu od całościowej reformy systemu podatkowego
Kolejnym błędem jest zgłaszanie propozycji podatku katastralnego w oderwaniu od całościowej reformy systemu podatkowego w Polsce. Argument, że podatek katastralny funkcjonuje w innych krajach OECD, jest nietrafiony – wiele z tych państw oferuje swoim obywatelom korzystne rozwiązania podatkowe, takie jak wyższe kwoty wolne od podatku.
Przykłady takich miast jak Berlin czy Londyn, gdzie mieszkania są drogie i trudnodostępne dla zwykłych ludzi, pokazują, że podatek katastralny wcale nie rozwiązuje problemu dostępności mieszkań – jego koszty są przerzucane na najemców.
Podatek katastralny a rynek nieruchomości w Polsce
Wprowadzenie podatku katastralnego może mieć poważne konsekwencje dla rynku nieruchomości w Polsce. Agencje nieruchomości w Warszawie już teraz obserwują rosnące zainteresowanie wynajmem i kupnem mieszkań w obliczu dynamicznych zmian na rynku. Wprowadzenie dodatkowych obciążeń podatkowych dla właścicieli nieruchomości może wpłynąć na wzrost cen wynajmu, a także ograniczenie podaży mieszkań na sprzedaż.
Jeśli rząd rzeczywiście chce poprawić sytuację na rynku nieruchomości, powinien skupić się na rozwiązaniach, które nie uderzają w drobnych właścicieli mieszkań, a jednocześnie sprzyjają zwiększeniu dostępności lokali dla zwykłych Polaków.
Propozycja wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce budzi wiele kontrowersji i wątpliwości. Choć jej celem jest zwiększenie dostępności mieszkań i ograniczenie liczby pustostanów, w rzeczywistości może ona przynieść odwrotny skutek – wzrost cen wynajmu, większe obciążenia dla drobnych inwestorów i faworyzowanie dużych funduszy inwestycyjnych. Dyskusja o podatku katastralnym powinna być prowadzona w kontekście kompleksowej reformy systemu podatkowego, a nie jako odosobniona inicjatywa. Nasza warszawska agencje nieruchomości Cosmopolitan, zachęca do uważnego śledzenia rozwoju sytuacji na rynku i podejmowania świadomych decyzji inwestycyjnych.
