Początek roku przyniósł zmianę doniesień medialnych na temat rynku nieruchomości. Jeszcze do niedawna media rozpisywały się o nowych rekordach zarówno jeśli chodzi o ceny mieszkań, jak również wolumen ich sprzedaży oraz ilość i wartość zaciąganych kredytów. Nieruchomości miały podobno sprzedawać się jak ciepłe bułeczki a przez biurami nieruchomości miały ustawiać się kolejki chętnych. Obecnie ton wypowiedzi medialnych zmienił się znacząco. Zaczęły się utyskiwania spowodowane mniejszą sprzedażą mieszkań jaka miała miejsce w IV kwartale 2021 r. Jak zatem było i jest naprawę?
Rynek nieruchomości – jak było?
Obserwując doniesienia medialne na temat sytuacji na rynku nieruchomości w 2021 r. trzeba sobie powiedzieć jedną podstawową rzecz. Nigdy sytuacja nie była aż tak dobra, jak informowały media. Jest oczywiście prawdą, że w 2021 r. wzrosła sprzedaż mieszkań oraz ilość i wartość udzielonych kredytów. Jest także prawdą, że w górę poszybowały ceny nieruchomości. Niemniej, jeżeli piszemy o rekordowych wzrostach to musimy mieć na uwadze, że porównania te są o tyle zawodne, że odnoszą się najczęściej do dość słabego, pandemicznego roku 2020. Jeżeli natomiast porównamy ilość sprzedaż mieszkań oraz ilość i wartość udzielonych kredytów w roku 2021 do roku 2019 to wzrost nie będzie aż tak spektakularny. Na podstawie wstępnych danych można oszacować, że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w całym 2021 r była wyższa o około 1%, niż w roku 2020, który z kolei był gorszy o 5,8% w stosunku roku 2019 r. W okresie ostatnich trzech latach sprzedaż mieszkań utrzymywała się więc mniej więcej na podobnym poziomie. Porównując dane kwartał do kwartału możemy natomiast zauważyć, że sprzedaż raz bywała lepsza raz a raz gorsza. W 2020 r. najgorzej sprzedawały się nieruchomości w II i III kwartale, zaś w roku ubiegłym w IV kwartale. Biorąc pod uwagę lata poprzednie rzeczywiście stanowi to ewenement, natomiast w jakimś stopniu jest on możliwy do wytłumaczenia biorąc pod uwagę eksplozję popytu na nieruchomości jaka miała miejsce w okresie od końca III kwartału 2020 r. do końca III kwartału 2021 r. Przyczyną nagłego wzrostu sprzedaży jaki miał miejsce jesienią 2020 r. był w dużym stopniu powrót optymizmu, jaki nastąpił po pierwszym okresie pandemii, kiedy to wielu przewidywało, że będziemy mieli do czynienia z długotrwałą i ciężką recesją, wskutek której dojdzie do głębokiej przeceny na rynku. Warto zauważyć, że nasze warszawskie biuro nieruchomości zajmowało wówczas odmienne stanowisko. Pisaliśmy wtedy, że recesja będzie krótkotrwała, zaś rynek szybko się po niej odbuduje. Osoby zainteresowane zachęcamy do zapoznania się z naszym wpisem blogowym dostępnym tutaj: https://www.biurocosmopolitan.pl/wplyw-epidemii-covid-19-na-rynek-mieszkan-w-warszawie/ Rzeczywistość okazała się natomiast nawet dużo lepsza od naszych oczekiwań.
Przyczyną szybkiej poprawy sytuacji, jaka nastąpiła po wakacjach 2020 r. i trwała aż do jesieni 2021 r. była zmiana nastrojów na rynku, a także polityka prowadzona przez NBP i rząd, która charakteryzowała się rekordowo niskimi stopami oraz eksplozją taniego pieniądza z niskooprocentowanych kredytów i wypłacanych przedsiębiorcom tarcz antykryzysowych. Środki te szukały oczywiście dla siebie bezpiecznej przystani, za którą uznawane były nieruchomości. Wszystko to zaowocowało tym, że rosła sprzedaż mieszkań, rosła także ich wartość i ilość udzielanych kredytów. Czy jednak rzeczywiście było aż tak, że przed agencjami nieruchomości w Warszawie i innych dużych miastach oraz przed biurami sprzedaży deweloperów ustawiały się kolejki chętnych? Czy rzeczywiście było tak, że każda nieruchomość, jaka trafiała na rynek, od razu znajdowała kupca? Oczywiście, że nie. Media mają to do siebie, że dla zwiększenie oglądalności oraz klikalności lubią podkręcać rozpowszechniane przez siebie informacje. Mimo, że mieszkania sprzedawały się dobrze to oczywiście nigdy nie było tak, żeby każda nieruchomość znajdowała nabywcę. Jeżeli mieszkanie było za drogie lub niewłaściwie oferowane to oczywiście trudno było na nie znaleźć amatora. Wbrew temu w co można uwierzyć jak czyta się doniesienia medialne, i w co niestety wielu właścicieli mieszkań uwierzyło, żadne aktywa nie znajdują amatora, jeśli są oferowane za jakąś abstrakcyjną cenę. Dokładnie taka sytuacja miała miejsce na rynku nieruchomości, gdzie sprzedawały się tylko mieszkania za cenę odpowiadającą wartości rynkowej i właściwie prezentowane, zaś na mieszkania o zawyżonej wartości i źle promowane nie można było znaleźć chętnych.
Rynek nieruchomości – jak będzie?
Tego jak będzie się przedstawiać sytuacja nie wie tak naprawdę. Prognozowanie przyszłości jest zadaniem trudnym i niewdzięcznym, ponieważ teoretycznie wszystko może się wydarzyć. Analizując wszelkie za i przeciw trudno jest natomiast spodziewać się, żeby stało się coś niezwykłego. Popyt na mieszkania będzie się zatem w dalszym ciągu utrzymywał, aczkolwiek będzie on na pewno mniejszy niż w roku 2021. Na wyhamowanie popytu wpływ będą miały z pewnością podwyżki stóp procentowych, aczkolwiek ich wpływu na rynek ten nie należy jakoś specjalnie demonizować. Ceny mieszkań w Warszawie, jak również w wielu innych polskich miastach nie są wbrew pozorom jakoś specjalnie wygórowane w stosunku do zarobków, jeśli porównamy je zarówno do danych historycznych, jak również do sytuacji w innych krajach. Nastroje panujące w branży budowlanej także pozostają optymistyczne. Żeby podwyżki stóp procentowych mogły znacząco przyczynić się do obniżenia popytu główna stopa procentowa NBP powinna osiągnąć wartość wyższą od poziomu inflacji, a na to nie zanosi się nawet w najbardziej pesymistycznych scenariuszach. Tak więc sytuacja na rynku nieruchomości powinna być w najbliższym czasie dość stabilna. Podtrzymujemy zatem naszą prognozę sprzed tygodnia. Wolumen sprzedaży w nadchodzącym roku będzie zatem prawdopodobnie trochę mniejszy. Ceny mieszkań powinny natomiast poruszać się w lekkim trendzie wzrostowym, aczkolwiek już nie tak spektakularnym, jak miało to miejsce w roku ubiegłym. Jaka zaś naprawdę będzie przyszłość – czas dopiero pokaże.
