Prowizja biura nieruchomości traktowana jest często przez osoby poszukujące mieszkania jako niepotrzebny wydatek, dlatego wiele z nich nastawia się na wyszukiwanie ofert zamieszczanych przez właścicieli. Czy rzeczywiście jest to właściwa strategia i czy rzeczywiście można dzięki temu zaoszczędzić? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Jakie są ceny mieszkań oferowanych przez agencje nieruchomości, a jakie oferowanych bezpośrednio?
Ceny mieszkań oferowanych przez właścicieli są znacznie wyższe niż tych oferowanych przez pośredników. Postanowiliśmy zatem zainteresować się tym tematem i ustalić, czy nasze odczucia mają pokrycie w rzeczywistości. Sprawdziliśmy jak przedstawia się sytuacja osoba, która poszukuje w Warszawie dwupokojowego mieszkania o pow. 40-50 m2. Jeśli dysponuje ona budżetem nieprzekraczającym 600 000 zł, to według danych portalu Otodom na dzień 7 marca 2022 r. miała ona do wyboru 1320 lokali mieszkalnych, z czego 1108 to oferty biur nieruchomości a 212 osób prywatnych. Oznacza to, że w najtańszym przedziale cenowym oferowanych było bezpośrednio 16,06% mieszkań. Jeśli podwyższylibyśmy budżet o 100 tyś. zł to w przedziale od 600 tys. Do 700 tys. będziemy mogli znaleźć 605 lokali. 472 z nich zostały wystawione do sprzedaży przez biura nieruchomości a 133 przez osoby prywatne. W tym przedziale cenowym udział nieruchomości oferowanych przez właścicieli urósł do poziomu 21,98%. Jak przedstawiała się sytuacja w przypadku jeszcze droższych mieszkań? Otóż w przedziale miedzy 700 tys. a 800 tys. oferowanych było 244 lokali mieszkalnych, z czego 193 przez biura nieruchomości 193 a 51 przez osoby prywatne. Udział mieszkań oferowanych bezpośrednio urósł zatem do poziomu 26,42%.
Jak wygląda sytuacja na Śródmieściu?
A jak wyglądała sytuacja w poszczególnych dzielnicach? Otóż bardzo podobnie. Jeśli ktoś poszukiwał mieszkania w Śródmieściu o pow. 40-50 m2 i w cenie do 600 000 zł to miał do dyspozycji jedynie 23 oferty, z czego 21 z nich to oferty pośredników, a tylko 2 oferty właścicieli. Udział mieszkań oferowanych przez osoby prywatne w tym przedziale wyniósł zatem tylko 8,69 %. W wyższych przedziałach cenowych sprawa przedstawiała się już nieco odmiennie. Miedzy 600 tys a 700 tys zł można było znaleźć w Śródmieściu 39 ofert sprzedaży lokali mieszkalnych. Z tego 34 było oferowanych przez agencje nieruchomości a 5 przez osoby prywatne. Udział nieruchomości oferowanych bezpośrednio zwiększył się wyniósł zatem 12,82%. Z kolei w przedziale od 700 tys. do 800 tys. opublikowanych zostało 47 ofert sprzedaży. Z tego 41 stanowiły mieszkania oferowane przez biura nieruchomości a 6 przez osoby prywatne. W najdroższym przedziale cenowym udział ofert bezpośrednich zwiększył się zatem do poziomu 14,53%.
Jak wygląda sytuacja na Mokotowie?
Poszukując mieszkania na rynku wtórnym o powierzchni 40-50 m2 za cenę nieprzekraczającą 600 000 zł mieliśmy do wyrobu 131 ofert. Z tego 118 to oferty biur nieruchomości a 15 osób prywatnych. Udział ofert bezpośrednich wśród najtańszych mieszkań wyniósł 11,45 %. W przedziale od 600 tys do 700 tyś zł zostało opublikowanych 108 ofert. Z tego 85 to oferty pośredników a 23 osób prywatnych. Udział ofert bezpośrednich w tym wyniósł 21,29%. W przedziale 700 tys. – 800 tys. znalazło się 63 ofert sprzedaży mieszkań. Z tego 47 należało do biur nieruchomości a 16 do osób prywatnych. Udział ofert bezpośrednich wśród najdroższych mieszkań na Mokotowie w przedziale 40-50 m2 wyniósł aż 25,39%.
Jak wygląda sytuacja na Żoliborzu?
W przedziale od 40 do 50 m2 i za kwotę nieprzekraczającą 600 000 zł znaleźliśmy na Żoliborzu 47 ofert. Z tego 42 stanowiły oferty biur nieruchomości a 5 do osób prywatnych. Udział nieruchomości oferowanych bezpośrednio wśród najtańszych mieszkań wyniósł 10,63 %. W przedziale między 600 tys a 700 tys zł można było znaleźć natomiast 22 oferty. Z tego 16 stanowiły oferty pośredników a 6 osób prywatnych. Udział mieszkań oferowanych bezpośrednio wyniósł zatem 27,27%. Na koniec małe zaskoczenie. Wśród najdroższych mieszkań udział ofert osób prywatnych wyniósł 11,76%. To tylko nieznacznie więcej niż poniżej 600 tys. zł. Skąd taka różnica? Według naszego warszawskiego biura nieruchomości to kwestia zbyt małej próby badawczej, która przyczyniła się do błędu pomiaru. W przedziale między 700 tys. a 800 tys. można było znaleźć 17 ofert sprzedaży mieszkań. Z tego aż 15 stanowiło oferty biur nieruchomości a tylko 2 to oferty bezpośrednie. Wystarczyłoby zatem, żeby pojawiło się jedno dodatkowe ogłoszenie. Udział ofert prywatnych wzrósłby wówczas do prawie 20%.
Podsumowanie
Udział ofert zamieszczanych przez osoby prywatne zwiększa się wraz ze wzrostem ceny. Jak to wytłumaczyć? Z pewnością nie jest tak, że mieszkania oferowane bezpośrednio mają wyższy standard. Prawdopodobnie jest on dość zbliżony. Naszym zdaniem osoby oferujące swoje nieruchomości z ominięciem biur nieruchomości nie potrafią ich wycenić. Najczęściej sugerują się cenami widniejącym na portalach. Pośrednicy nieruchomości znają natomiast realne stawki rynkowe. Fokusowanie się na ofertach bezpośrednich może zatem doprowadzić do sytuacji odwrotnej od zamierzonej. Finalnie można bowiem zapłacić znacznie więcej, niż decydując się na współpracę z pośrednikiem.
