Prowizja biura nieruchomości traktowana jest często przez osoby poszukujące mieszkania jako niepotrzebny wydatek, dlatego wiele z nich nastawia się na wyszukiwanie ofert zamieszczanych przez właścicieli. Czy rzeczywiście jest to właściwa strategia i czy rzeczywiście można dzięki temu zaoszczędzić? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Z obserwacji prowadzonych przez nasze biuro nieruchomości w Warszawie ceny mieszkań oferowanych przez właścicieli są znacznie wyższe niż tych oferowanych przez pośredników. Postanowiliśmy zatem zainteresować się tym tematem i ustalić, czy nasze odczucia mają pokrycie w rzeczywistości. Sprawdziliśmy jak przedstawia się sytuacja osoba, która poszukuje w Warszawie dwupokojowego mieszkania o pow. 40-50 m2. Jeśli dysponuje ona budżetem nieprzekraczającym 600 000 zł, to według danych portalu Otodom na dzień 7 marca 2022 r. miała ona do wyboru 1320 lokali mieszkalnych, z czego 1108 to oferty biur nieruchomości a 212 osób prywatnych. Oznacza to, że w najtańszym przedziale cenowym oferowanych było bezpośrednio 16,06% mieszkań. Jeśli podwyższylibyśmy budżet o 100 tyś. zł to w przedziale od 600 tys. Do 700 tys. będziemy mogli znaleźć 605 lokali. 472 z nich zostały wystawione do sprzedaży przez biura nieruchomości a 133 przez osoby prywatne. W tym przedziale cenowym udział nieruchomości oferowanych przez właścicieli urósł do poziomu 21,98%. Jak przedstawiała się sytuacja w przypadku jeszcze droższych mieszkań? Otóż w przedziale miedzy 700 tys. a 800 tys. oferowanych było 244 lokali mieszkalnych, z czego 193 przez biura nieruchomości 193 a 51 przez osoby prywatne. Udział mieszkań oferowanych bezpośrednio urósł zatem do poziomu 26,42%.
A jak wyglądała sytuacja w poszczególnych dzielnicach? Otóż bardzo podobnie. Jeśli ktoś poszukiwał mieszkania w Śródmieściu o pow. 40-50 m2 i w cenie do 600 000 zł to miał do dyspozycji jedynie 23 oferty, z czego 21 z nich to oferty pośredników, a tylko 2 oferty właścicieli. Udział mieszkań oferowanych przez osoby prywatne w tym przedziale wyniósł zatem tylko 8,69 %. W wyższych przedziałach cenowych sprawa przedstawiała się już nieco odmiennie. Miedzy 600 tys a 700 tys zł można było znaleźć w Śródmieściu 39 ofert sprzedaży lokali mieszkalnych, z czego 34 należało do agencji nieruchomości a 5 do osób prywatnych. W tej grupie cenowej udział nieruchomości oferowanych bezpośrednio zwiększył się zatem do poziomu 12,82%. Z kolei w przedziale od 700 tys. do 800 tys. opublikowanych zostało 47 ofert sprzedaży, z czego 41 przez biura nieruchomości a 6 przez osoby prywatne. Oznacza to, że w najdroższym przedziale cenowym udział ofert bezpośrednich zwiększył się do poziomu 14,53%.
Podobnie wyglądała sytuacja na Mokotowie. Poszukując mieszkania na rynku wtórnym o powierzchni 40-50 m2 za cenę nieprzekraczającą 600 000 zł mieliśmy do wyrobu 131 ofert, z czego 118 to oferty biur nieruchomości a 15 osób prywatnych. Udział ofert bezpośrednich w przypadku najtańszych mieszkań wyniósł zatem 11,45 %. W przedziale od 600 tys do 700 tyś zł zostało natomiast opublikowanych 108 ofert, z czego 85 to oferty pośredników a 23 osób prywatnych. Udział ofert bezpośrednich uległ zatem w tym przedziale zwiększeniu do poziomu 21,29%. Z kolei w przedziale 700 tys. – 800 tys. spośród 63 ofert sprzedaży mieszkań 47 należało do biur nieruchomości a 16 do osób prywatnych. Oznacza to, że udział ofert bezpośrednich wśród najdroższych mieszkań na Mokotowie w przedziale od 40-50 m2 wyniósł aż 25,39%.
Na Żoliborzu w przedziale od 40 do 50 m2 i za kwotę nieprzekraczającą 600 000 zł mogliśmy znaleźć 47 ofert sprzedaży mieszkań, z czego 42 należały do biur nieruchomości a 5 do osób prywatnych. Udział nieruchomości oferowanych bezpośrednio wśród najtańszych mieszkań wyniósł zatem jedynie 10,63 %. W przedziale między 600 tys a 700 tys zł można było znaleźć 22 oferty, z czego 16 to oferty pośredników a 6 osób prywatnych. Udział mieszkań oferowanych bezpośrednio wyniósł zatem aż 27,27%. Na koniec małe zaskoczenie. Wśród najdroższych mieszkań na Żoliborzu udział ofert osób prywatnych wyniósł tylko 11,76%, a więc tylko nieco więcej niż w przypadku mieszkań w przedziale do 600 tys. zł i mniej niż w średnim przedziale. Skąd ta różnica? Według opinii naszego warszawskiego biura nieruchomości jest wyłącznie kwestia bardzo małej próby badawczej. W przedziale miedzy 700 tys. a 800 tys. można znaleźć tylko 17 ofert sprzedaży mieszkań, z czego 15 to oferty biur nieruchomości a 2 to oferty bezpośrednie. Tak mała próba badawczą przełożyła się zatem na błąd pomiaru. Gdyby zdarzyło się, że nagle na rynku pojawiła się jedna oferta bezpośrednia więcej to od razu zwiększyłoby to udział ofert bezpośrednich do prawie 20%.
Jak wytłumaczyć zjawisko, że udział ofert zamieszczanych przez osoby prywatne zwiększa się wraz ze wzrostem ceny? Z pewnością nie jest tak, żeby mieszkania oferowane bezpośrednio miały wyższy standard od oferowanych przez biura nieruchomości. Prawdopodobnie jest on dość zbliżony. Bardziej prawdopodobne wydaje się to, że osoby oferujące swoje nieruchomości z ominięciem biura nieruchomości nie potrafią prawidłowo wycenić ich wartości i sugerują się cenami widniejącym na portalach. Pośrednicy nieruchomości znają natomiast realne ceny mieszkań i wiedza za ile można je realnie oferować. Prowadzi to do wniosku, że fokusowanie się wyłącznie na nieruchomościach oferowanych przez właścicieli może doprowadzić do sytuacji odwrotnej od zamierzonej, a mianowicie, że poszukując mieszkań o podobnym metrażu, standardzie i położonych w tej samej lokalizacji będziemy mogli wybierać wśród droższej puli mieszkań. Finalnie mogą więc zapłacić więcej, niż gdyby poszukiwali mieszkań oferowanych przez biura nieruchomości.
