Czy warto zainwestować w kawalerkę pod wynajem?

Czy warto zainwestować w kawalerkę pod wynajem?

Wiele osób zastanawia się w jaki sposób zabezpieczyć swoje oszczędności przed inflacją. Oprocentowanie lokat bankowych jest na tak niskim poziomie, że nie zapewnia już nawet minimalnej ochrony, dlatego też inwestorzy coraz chętniej poszukują innych aktywów. Szczególnym zainteresowaniem, jako forma ucieczki przed inflacją, cieszą się ostatnio nieruchomości. Taka inwestycja ma jednak pewną wadę, która polega na tym, że wymaga zaangażowania środków finansowych na poziomie co najmniej kilkuset tysięcy złotych. Dlatego też, z uwagi na najniższy próg wejścia, największym zainteresowaniem cieszą się kawalerki. Czy ich nabycie pod wynajem jest rzeczywiście dobrym rozwiązaniem? Ile wynosi rentowność z nabycia takiego mieszkania pod wynajem? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.

Ceny mieszkań w Warszawie a zakup kawalerki

Kawalerki są najtańszymi mieszkaniami na rynku nieruchomości, jednak ich niska cena spowodowana jest najmniejszym metrażem. Metr kwadratowy lokalu jednopokojowego kosztuje bowiem sporo więcej niż dwupokojowego, nie mówiąc już o większych mieszkaniach. Według danych portalu Otodom w Warszawie średnia ofertowa cena metra kwadratowego lokalu o powierzchni nieprzekraczającej 38 m2 wynosi obecnie 14 254 zł, natomiast mieszkania przedziale od 60 do 90 m2 11 132 zł za m2. Różnica w cenie metra kwadratowego kawalerki a mieszkania trzypokojowego wynosi więc nawet 30 procent! Niemniej, jeśli weźmiemy pod uwagę ich ogólną powierzchnię to kwota jaką należy przeznaczyć na nabycie kawalerki jest zdecydowanie najniższa. Z obserwacji prowadzonych przez naszą agencję nieruchomości w Warszawie wynika, że średni koszt zakupu kawalerki oscyluje w przedziale od 300 tys. zł do 400 tys. zł, podczas gdy za trzypokojowe lokum trzeba zapłacić przynajmniej dwa razy tyle. Inwestor, który ma do dyspozycji środki w wysokości około 400 tys. zł nie ma więc tak naprawdę dużego wyboru. Pozostaje mu tylko zakup kawalerki.

Jaka jest rentowność z inwestycji w inne aktywa?

Wskaźnikiem, na który zawracamy uwagę nabywając jakiekolwiek dobra inwestycyjne jest rentowność. Najniższą mają obecnie lokaty bankowe, która nie przekracza nawet 0,5%. Ciekawie przedstawia się sytuacja na rynku obligacji, gdzie w przypadku papierów skarbowych możemy liczyć na dochodowość na poziomie ponad 3%, zaś w przypadku obligacji korporacyjnych na jeszcze więcej. Inwestycja w papiery dłużne jest więc obecnie dość dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza dla inwestora, który nie dysponuje wystarczająca ilością gotówki, żeby móc dokonać zakupu mieszkania. Rynku akcji nie bierzemy pod uwagę, ponieważ zakup takich papierów wartościowych uważamy za rodzaj hazardu, a nie za inwestycję. Z dokonanej przez naszą agencję nieruchomości w Warszawie analizy wynika zatem, że aktywem, które jako jedyne może obecnie konkurować z nieruchomościami są obligacje. Mimo to nie do końca wierzymy w ten rynek. Nie jesteśmy wprawdzie analitykami finansowymi od papierów dłużnych, ale zakładamy, że sytuacja jaka ma tam miejsce to jakaś raczej anomalia. Gdy stopy procentowe zaczną być obniżane, co przecież kiedyś nastąpi, to wartość obligacji zacznie niewątpliwie spadać. Ale nawet jeśliby założyć, że taka dochodowość miałaby się utrzymać przez kilka lat najbliższych, to i tak ciągle jest ona ciągle niższa, niż z zakupu kawalerki pod wynajem. Postaramy się to wykazać w dalszej części artykułu.

Zakup kawalerki pod wynajem a wskaźnik rentowności

Według obserwacji dokonywanych przez naszą agencję nieruchomości w Warszawie na nabycie kawalerki trzeba przeznaczyć środki finansowe w przedziale od 300 tys. zł do 400 tys. zł. Załóżmy więc raczej górny pułap, czyli 400 tys. zł. Średnia stawka czynszu najmu kawalerki w Warszawie jest obecnie znacznie wyższa niż przed rokiem i kształtuje się pomiędzy 1700 a 1900 zł. Przyjmijmy, że uda nam się wynająć takie mieszkanie za 1800 zł miesięcznie. Od stawki czynszu trzeba jeszcze odliczyć opłaty eksploatacyjne, które dajmy na to wynoszą ok. 300 zł miesięcznie. Oznacza to, że średnia rentowność z inwestycji w zakup kawalerki pod wynajem wyniesie ok. 4,5%. Taki współczynnik będzie oczywiście możliwy do osiągniecia tylko wówczas, jeśli będzie ona przez cały czas wynajmowana. Na szczęście kawalerki są dość łatwe do wynajęcia. Odróżnia je to zresztą od większych mieszkań. Kawalerek jest mało na rynku, przez co cieszą się dużym zainteresowaniem, nie tylko wśród inwestorów, ale także najemców, których przyciąga relatywnie niski czynsz najmu. Sytuacja może się oczywiście różnić się w zależności od lokalizacji, niemniej takie mieszkania położone są najczęściej w centrum lub w dobrze skomunikowanych dzielnicach.

Omawiając rentowność z inwestycji w kawalerkę pod wynajem nie sposób oczywiście pominąć zmiany ich wartości. Mimo, że w horyzoncie krótkoterminowym wzrosty cen mieszkań nie powinny być już tak imponujące, jak to miało miejsce ostatnio, to raczej nie ma szans, żeby zaczęły spadać. Długoterminowo można więc założyć, że będą dalej rosły, tylko wolniej. Nasza agencja nieruchomości w Warszawie szacuje, że jeśli nie wydarzy się nic nadzwyczajnego, to będą one na poziomie kilku procent rocznie. Jeśli będzie to średnio ok. 3% to rzeczywista rentowność z inwestycji w kawalerkę pod wynajem będzie kształtowała się na poziomie ok. 7,5% rdr.

Zakup większego mieszkania pod wynajem a wskaźnik rentowności

Dla porównania przyjrzyjmy się rentowności z inwestycji w mieszkanie trzypokojowe. Zakładając, że ma ono powierzchnię 80 m2 i kosztuje 11 000 zł za m2, to wejście w taką inwestycję wiąże się z wydatkiem rzędu 880 000 zł. Z doświadczenia naszej warszawskiej agencji nieruchomości wynika, że średni czynsz najmu jaki możemy uzyskać za takie lokum to ok. 3500 zł miesięcznie, co po odjęciu opłat eksploatacyjnych daje nam ok. 2800 zł miesięcznie. Średnia rentowność z takiej inwestycji wyniesie zatem ok. 3,2%. To mniej, niż w przypadku kawalerki. Musimy jeszcze założyć, że takie mieszkanie jest nieco trudniej wynająć, przez co z uwagi na dłuższe okresy przestoju, rentowność ta będzie jeszcze niższa. Jeśli zatem wartość takiego lokum będzie rosła średnio w tempie 3% rocznie, to dochodowość z takiej inwestycji raczej nie przekroczy poziomu 6%. Będzie to zatem niższym wskaźnik niż w przypadku kawalerek, gdzie zakładamy, że wyniesie on ok. 7-7,5%.

Jak jeszcze można podnieść rentowność z inwestycji w kawalerkę?

Rentowność z inwestycji w kawalerkę pod wynajem może być nawet wyższa niż 7-7,5% rocznie. Będzie to możliwe jeżeli nieruchomość będzie znajdowała się w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji, ponieważ możemy rozważyć jego przeznaczenie pod wynajem krótkoterminowy. Należy mieć jednak na uwadze, że taka inwestycja będzie wymagała znacznego zaangażowania czasowego. Będzie to więc już nie tyle dochód pasywny, ale bardziej działalność gospodarcza. To zaś może okazać się na tyle absorbujące, że konieczne stanie się zatrudnienie firmy zajmującej się obsługą wynajmu.

Inwestycja w kawalerkę pod wynajem ma zatem szereg zalet w porównaniu do zakupu innych mieszkań, nie mówiąc już o innych aktywach. Najważniejsze z nich to:

  • Niskie koszy zakupu,
  • Położenie w dobrych lokalizacjach,
  • Łatwość w znalezieniu najemców,
  • Łatwość ewentualnej sprzedaży takiego mieszkania.

Przedstawione powyżej czynniki prowadzą to wniosku, że zakup kawalerki pod wynajem to dobra inwestycja. Dlatego też jako agencja nieruchomości w Warszawie uważamy, że możemy rekomendować takie rozwiązanie.

Podobne wpisy

Porównaj

Wyszukiwanie