Czy zakup kawalerki na wynajem to dobra inwestycja?

Czy zakup kawalerki na wynajem to dobra inwestycja?

Wśród inwestorów poszukujących nieruchomości na wynajem największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania jednopokojowe. W dzisiejszym blogu chcielibyśmy zastanowić się, czy zakup kawalerki na wynajem jest rzeczywiście dobrą inwestycją?

Dlaczego kawalerki cieszą się dużą popularnością?

Na to dlaczego inwestowanie w kawalerki cieszy się od dawna dużą popularnością składa się kilka czynników. Pierwszym jest niski koszt nabycia takiego mieszkania. Mimo, że cena metra kwadratowego kawalerki jest wyższa od ceny większych mieszkań to z powodu mniejszego metrażu łączna kwota jaką trzeba zapłacić jest znacznie niższa. Próg wejścia w taką inwestycję jest więc na stosunkowo niskim poziomie. Po drugie kawalerek  jest na rynku relatywnie mało. Wynika to z faktu, że deweloperom nie za bardzo opłaca się budowa małych mieszkań, przez co kawalerki stanowią obecnie około 10 proc. oddawanych przez nich mieszkań. Po trzecie, kawalerki przeważają w starszym budownictwie, przez co znajdują się często w dobrych lokalizacjach. Wreszcie po czwarte, cena najmu kawalerek z uwagi na ich mały metraż jest niska, co powoduje, że relatywnie dużo osób jest zainteresowanych ich najęciem.

Jakie są koszty nabycia kawalerki?

Jak wynika z danych serwisu Morizon.pl w maju 2021 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkania jednopokojowego wyniosła 13 572 zł. Serwis Morizon.pl udostępnia tylko dane o cenach ofertowych, nie informuje natomiast o cenach transakcyjnych. Przyjmijmy zatem, że średnia cena metra kwadratowego kawalerki w Warszawie w maju 2021 r. było o około 500 zł niższa i wyniosła 13 tys. zł za metr kwadratowych. Przyjmijmy także, że przeciętna kawalerka ma powierzchnię 25 metrów kwadratowych. Przy takich założeniach średnia cena transakcyjna jednopokojowego mieszkania powinna wynosić 325 tys. zł. Do tego należy jeszcze doliczyć dodatkowe koszty w postaci podatku od czynności cywilnoprawnych, prowizji biura nieruchomości, taksy notarialnej i opłat sądowych. Zakładając, że mieszkanie nie wymaga remontu, ani nawet odświeżenia przyjmijmy więc, że łączny koszt inwestycji kawalerkę wyniesie nas ok. 340 tys. zł.

Jakie przychody można uzyskać z wynajmu kawalerki?

Z danych serwisu Bankier.pl wynika, że w maju 2021 r. średnia cena ofertowa wynajmu mieszkań w przedziale od 0 do 38 metrów kwadratowych wynosiła 1 921 zł. Od razu trzeba zaznaczyć, że ceny ofertowe nijak mają się do rzeczywistości. Dyskusyjne jest także uwzględnianie w statystykach uwagę średniej ceny mieszkań w przedziale od 0 do 38 metrów kwadratowych, ponieważ znajdą się w nim zarówno kawalerki i mniejsze mieszkania dwupokojowe. Upraszczając przyjmijmy zatem, że realna średnia cena transakcyjna jaką trzeba zapłacić za najem kawalerki w Warszawie to 1700 zł.

Jaka jest rentowność inwestycji w zakup kawalerki – scenariusz idealny

W cenie wynajmu zawarte są zwyczajowo opłaty, które właściciel ponosi na rzecz spółdzielni lub wspólnoty. Wynoszą one w przypadku małych mieszkań około 300 zł miesięcznie. Rzeczywisty miesięczny dochód brutto z wynajmu kawalerki wyniesie zatem 1 400 zł miesięcznie. Oznacza to, że roczny dochód brutto właściciela mieszkania powinien wynieść 16 800 zł brutto, czy 15 372 zł netto. Rentowność z inwestycji w kawalerkę w tymwariancie wyniesie zatem 4,52%. To znacznie więcej dadzą nam zarobić lokata bankowa, czy obligacje skarbowe. Przedstawiony scenariusz mógłby mieć miejsce w przypadku, gdybyśmy przez 20 lat mieli tylko jednego najemcę. W rzeczywistości musimy zakładać, że najemcy będą się zmieniać, co będzie oznaczało okresy przestoju oraz dodatkowe koszty.

Jaka jest rentowność inwestycji w zakup kawalerki – scenariusz idealny

Załóżmy, że najemcy będą najmować nasze mieszkanie przez średnio 12 miesięcy, zaś jeden miesiąc w roku trzeba będzie przeznaczyć na poszukiwanie nowego lokatora. W tym scenariuszu roczny dochód brutto z wynajmu nieruchomości nie wyniesie już 16 800 zł brutto, tylko 15 400 zł brutto. Odejmijmy od tego jeszcze prowizję biura nieruchomości za znalezienie nowego najemcy w wysokości połowy czynszu, czyli 850 zł netto, czyli 1045,50 zł brutto, koszt opłacenia rygoru egzekucyjnego u notariusza od umowy najmu okazjonalnego w wysokości 280 zł, czyli 344,40 zł brutto, a także koszty drobnych napraw i odświeżenia mieszkania w kwocie 1000 zł. Realny roczny dochód powinien zatem wynieść 13 010 zł brutto, czyli  11 904 zł netto. W tym scenariuszu wskaźnik rentowności z wynajmu kawalerki wyniesie 3,5 proc. To w dalszym ciągu znacznie więcej, niż uzyskalibyśmy z lokaty bankowej lub obligacji skarbowych.

Wzrost wartości mieszkania

Zastanawiając się nad opłacalnością inwestycji w kawalerkę nie można się kierować tylko potencjalnym dochodem jej z wynajmu. Trzeba mieć także na uwadze dochód ze wzrostu wartości nieruchomości. Według danych portalu Bankier.pl w 2010 r. średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosiła 8933 zł, zaś w 2020 r. osiągnęła ona do 9705 zł, co oznacza wzrost o 8,64 proc. Średniorocznie oznacza to dodatkowy wzrost rentowności z inwestycji w kawalerkę na poziomie 0,86 proc.

Wydawać by się mogło, że to stosunkowo niedużo, ale wybraliśmy najmniej korzystny okres na rynku nieruchomości, ponieważ w 2010 r. ceny transakcyjne mieszkań były jeszcze bardzo wysokie. Jeżeli porównalibyśmy inny okres, np. lata 2013-2020, to okaże się, że średnia cena metra kwadratowego wzrosła z 6687 zł do 9705 zł, czyli aż o 45%. Jednakże porównywanie tak krótkiego, bo zaledwie 6-letniego okresu, jest z perspektywy rynku nieruchomości niezbyt rzetelne. Na rynku nieruchomości mogą występować wzrosty jak i spadki. Dlatego chcąc szacować potencjał wzrostu nieruchomości na podstawie danych historycznych powinniśmy brać pod uwagę dłuższy horyzont czasowy.

Inwestycja w kawalerkę stanowi niewątpliwie dobrą lokatę kapitału i zapewnia relatywnie wysoką stopę zwrotu. Omówione przykłady mają jednak charakter czysto teoretyczny. W praktyce może okazać się, że nie każda kawalerka  przyniesie taką właśnie stopę zwrotu. Jeżeli dokonamy złego wyboru to nie można wykluczyć, że będziemy mieć problem z uzyskaniem wysokiej rentowności z takiej inwestycji, ponieważ mieszkanie może okazać się trudne do wynajęcia. Dokonując więc konkretnego zakupu należy postępować bardzo rozważnie.

Opracowanie:
Pośrednik nieruchomości Warszawa – Cosmopolitan

Podobne wpisy

Porównaj

Wyszukiwanie