Na rynku nieruchomości oferowane są często mieszkania, na których zostały ustanowione prawa na rzecz osób trzecich. Jeżeli zostały one wpisane do księgi wieczystej to są skuteczne także wobec potencjalnych nabywców. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zająć się jednym z takich praw, jakim jest służebność mieszkania.
Czym jest służebność mieszkania?
Służebność mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, które ustanawiane jest na rzecz konkretnej osoby. Osoba taka określana jest mianem służebnika. Występuje ono najczęściej w stosunkach między rodzicami a dziećmi lub dziadkami a wnukami, którzy przepisują własność nieruchomości na swoich najbliższych, ale pragną zagwarantować sobie możliwość dalszego w niej zamieszkiwania. Prawo służebności mieszkania zostało uregulowane przepisami Kodeksu Cywilnego. Sprowadza się ono do tego, że uprawniony może bezpłatnie użytkować określoną w umowie część nieruchomości, np. pokój, kilka pokoi. W przypadku domu taką wydzieloną częścią nieruchomości może być nawet całe piętro. Niezależnie od pomieszczeń określonych w umowie służebnik może także korzystać z innych pomieszczeń, które służą do wspólnego korzystania przez lokalu lub domu, np. z kuchni, łazienki, pralni lub strychu.
Na czyją rzecz można ustanowić służebność mieszkania?
Służebność mieszkania może zostać ustanowiona tylko na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Nie oznacza to jednak, że tylko taka osoba ma prawo zamieszkiwać w lokalu. Może z nim bowiem zamieszkać także jego małżonek i małoletnie dzieci. Te ostatnie będą miały takie prawo także po osiągnięciu pełnoletności. Ze służebnikiem może zamieszkiwać również obca osoba, jeżeli pozostaje na jego utrzymaniu lub jeśli jest mu niezbędna do prowadzenia gospodarstwa domowego. Ustanowienie służebności mieszkania następuje w drodze umowy, która wymaga formy aktu notarialnego. Nic oczywiście nie stoi na przeszkodzie, żeby została ona ustanowiona przy zawarciu innej umowy wymagającej zachowania takiej samej formy, np. sprzedaży lub darowizny nieruchomości. Umowa powinna określać jaka część lokalu będzie przysługiwała służebnikowi, ale może również regulować inne kwestie, np. prawo do przeprowadzania przez niego remontów. Służebność mieszkania jest prawem podlegającym ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej. Jest ona zatem skuteczna nie tylko w relacjach miedzy właścicielem a służebnikiem, ale także wobec osób trzecich, w tym wobec potencjalnych nabywców.
Czy można przenieść służebność mieszkania na inną osobę?
Służebność mieszkania jest prawem niezbywalnym. Nie może ono zatem stać się przedmiotem ani odpłatnego rozporządzenia na rzecz innej osoby, ani nawet rozporządzenia nieodpłatnego, takiego jak darowizna lub dziedziczenie.
Wygaśnięcie służebności
Służebność mieszkania wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego. Nie może ona zatem zostać jednostronnie wypowiedziana przez właściciela nieruchomości. Może natomiast zostać zniesiona w drodze porozumienia stron. W wyjątkowych przypadkach może także zostać zamieniona na rentę, ale wymaga to orzeczenia sądu. Po wygaśnięciu służebności właściciel powinien zadbać o jej wykreślenie z księgi wieczystej. Niezbędne do tego będzie przedstawienie sądowi wieczystoksięgowemu dokumentu potwierdzającego zaistnienie zdarzenia, które doprowadziło do jej ustania. Jeżeli służebność wygasła wskutek śmierci uprawnionego będzie nim akt zgonu. Jeśli natomiast wygasła ona wskutek porozumienia stron lub orzeczenia sądu takimi dokumentami będą odpowiednio porozumienie o zniesieniu służebności albo odpis prawomocnego orzeczenia.
Czy można sprzedać lub wynająć mieszkanie ze służebnością?
Mimo, że służebność mieszkania jest prawem niezbywalnym to nieruchomość, na której została ustanowiona,może być oczywiście przedmiotem obrotu. Dla jej sprzedaży lub wynajęcia nie jest wymagane uzyskanie zgody uprawnionego. Warto mieć na uwadze, że służebność jest ujawniana w księdze wieczystej, przez co obciąża ona daną nieruchomość niezależnie od tego kto stał się jej właścicielem.
Więcej cennych artykułów i porad znajdziesz na blogu naszej warszawskiej agencji nieruchomości.
