Na rynku nieruchomości oferowane są często mieszkania, na których zostały ustanowione prawa na rzecz osób trzecich. Jeżeli zostały one wpisane do księgi wieczystej to są skuteczne wobec potencjalnych nabywców. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zająć się jednym z takich praw, jakim jest służebność mieszkania.
Czym jest służebność mieszkania?
Służebność mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, które ustanawiane jest na rzecz konkretnej osoby, określanej mianem służebnika. Występuje ono najczęściej w stosunkach między rodzicami a dziećmi lub dziadkami a wnukami, którzy przepisują własność nieruchomości na swoich najbliższych, ale pragną zagwarantować sobie możliwość dalszego w niej zamieszkiwania. Prawo służebności mieszkania regulują przepisy Kodeksu Cywilnego. Sprowadza się ono do tego, że uprawniony może bezpłatnie użytkować określoną w umowie część nieruchomości, np. pokój, kilka pokoi. W przypadku domu taką wydzieloną częścią nieruchomości może być nawet całe piętro. Niezależnie od pomieszczeń określonych w umowie służebnik może także korzystać z innych pomieszczeń, które służą do wspólnego korzystania przez lokalu lub domu, np. z kuchni, łazienki, pralni lub strychu.
Na czyją rzecz można ustanowić służebność mieszkania?
Służebność mieszkania można ustanowić tylko na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Nie oznacza to jednak, że tylko ona ma prawo zamieszkiwać w lokalu. Może z nią zamieszkać także małżonek i małoletnie dzieci. Te ostatnie będą miały takie prawo także po osiągnięciu pełnoletności. Ze służebnikiem może zamieszkiwać również obca osoba, jeżeli pozostaje na jego utrzymaniu lub jeśli jest mu niezbędna do prowadzenia gospodarstwa domowego.
W jaki sposób można ustanowić służebność mieszkania?
Ustanowienie służebności mieszkania następuje w drodze umowy, która wymaga formy aktu notarialnego. Można ustanowić ją także zawierając inną umowę, np. sprzedaży lub darowizny nieruchomości. Powinna ona określać jaka część lokalu będzie przysługiwała służebnikowi. Może również regulować inne zagadnienia, np. kwestię przeprowadzania remontów. Służebność mieszkania jest prawem podlegającym ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej. Jest ona zatem skuteczna nie tylko w relacjach pomiędzy właścicielem a służebnikiem, ale także wobec osób trzecich, w tym wobec potencjalnych nabywców.
Czy można przenieść służebność mieszkania?
Służebność mieszkania jest prawem niezbywalnym. Nie może ono zatem stać się przedmiotem ani odpłatnego rozporządzenia na rzecz innej osoby. Może być także przedmiotem darowizny oraz dziedziczenia.
Wygaśnięcie służebności mieszkania
Służebność mieszkania wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego. Nie może ona zatem zostać jednostronnie wypowiedziana przez właściciela nieruchomości. Może natomiast zostać zniesiona w drodze porozumienia stron. W wyjątkowych przypadkach może zostać zamieniona na rentę, ale wymaga to orzeczenia sądu. Po wygaśnięciu służebności właściciel powinien zadbać o jej wykreślenie z księgi wieczystej. Niezbędne do tego będzie przedstawienie sądowi wieczystoksięgowemu dokumentu potwierdzającego zaistnienie zdarzenia, które doprowadziło do jej ustania. Jeżeli służebność wygasła wskutek śmierci uprawnionego będzie nim akt zgonu. Jeśli natomiast wygasła ona wskutek porozumienia stron lub orzeczenia sądu takimi dokumentami będą odpowiednio porozumienie o zniesieniu służebności albo odpis prawomocnego orzeczenia.
Czy można sprzedać lub wynająć mieszkanie ze służebnością?
Mimo, że służebność mieszkania jest prawem niezbywalnym to sama nieruchomość może być oczywiście przedmiotem obrotu. Dla rozporządzenia taką nieruchomością nie jest wymagana zgoda służebnika. Służebność mieszkania podlega ujawnianiu w księdze wieczystej. Obciąża ona zatem daną nieruchomość, niezależnie od tego kto stanie się jej właścicielem.
Więcej cennych artykułów i porad znajdziesz na blogu naszej warszawskiej agencji nieruchomości.
