Zakup nieruchomości dokonywany jest najczęściej ze środków pochodzących z kredytu. Warunkiem jego uruchomienia jest natomiast zawarcie umowy przedwstępnej. Może ona zostać zawarta zarówno w formie notarialnej, jak i cywilnoprawnej. Warto jest zatem wiedzieć czym obie te formy się od siebie różnią i jakie są ich skutki.
Umowa przedwstępna cywilnoprawna
Przedwstępna umowa cywilnoprawna to zwyczajowa nazwa umowy, która jest sporządzana w formie pisemnej. Może być ona zawarta w każdym momencie. Umowa przedwstępna cywilnoprawna stanowi wprawdzie zabezpieczenie dla obu stron transakcji, ale stosunkowo słabe. Jeżeli jedna z jej stron zmieni zdanie i odmówi przystąpienia do umowy przenoszącej własność to w zasadzie taka umowa nie daje drugiej stronie żadnych uprawnień. Dlatego też w umowie przedwstępnej cywilnoprawnej umieszcza się najczęściej klauzulę o zadatku. W takim przypadku jeżeli kupujący nie przystąpi do zawarcia umowy przenoszącej własność sprzedający może otrzymany przy umowie przedwstępnej zadatek zatrzymać, zaś jeśli do zawarcia umowy końcowej nie dojdzie z powodu sprzedającego wówczas kupujący może żądać zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.
Umowa przedwstępna notarialna
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku umowy przedwstępnej notarialnej. Forma zabezpieczeń jest w tym przypadku znacznie lepsza. Umowa przedwstępna notarialna nie musi istotnie różnić się pod względem treści od tej cywilnoprawnej. Każda ze stron takie umowy ma natomiast znacznie większe możliwości dochodzenia swoich praw w sytuacji, gdyby druga strona nie dotrzymała jej warunków. Jeśli któraś ze stron umowy złamie jej warunki, druga strona ma prawo wnieść pozew do sądu. W takim przypadku celem postępowania sądowego jest doprowadzenie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Co ważne, już sam wyrok sądu oznacza przeniesienie własności nieruchomości. W przypadku umowy notarialnej kupujący ma prawo do wpisania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej. Dla sprzedającego będzie to oznaczać brak możliwości sprzedaży nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej notarialnej wiąże się oczywiście z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej oraz ewentualnie opłaty sądowej za dokonanie wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Warto mieć na uwadze, że przy umowie notarialnej obie strony, tak jak w przypadku umowy cywilnoprawnej, nadal mają możliwość wpisania zadatku jako formy zabezpieczenia, jeśli transakcja finalnie nie doszłaby do skutku. Możliwość skierowania pozwu do sądu o zawarcie umowy jest zatem w tym przypadku tylko jedną z dostępnych opcji.
Jaka umowa jest korzystniejszym rozwiązaniem?
Podpisanie umowy przedwstępnej notarialnej jest niewątpliwe korzystniejszym rozwiązaniem. Dla obu stron stwarza to większe zabezpieczenie w porównaniu z umową cywilnoprawną, jakim jest przede wszystkim możliwość dochodzenia zawarcia umowy przenoszącej własność przed sądem. Podpisanie umowy przedwstępnej notarialnej wydaje się zatem korzystniejszym rozwiązaniem, nawet jeśli wiąże się z koniecznością poniesienie kosztów notarialnych. Z tego powodu nasze warszawskie biuro nieruchomości rekomenduje swoim klientom zawieranie umów przedwstępnych właśnie w takiej formie.
Opracowanie:
Cosmopolitan – biuro nieruchomości Warszawa
