Sprzedaż nieruchomości stanowi czynność prawną konsensualną. Oznacza to, że przeniesienie własności następuje już w chwili podpisania aktu notarialnego. Jest zwyczajowo przyjęte, że zapłata dokonywana jest dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży. Jak zatem zabezpieczyć się przed sytuacją, gdyby nabywca nie zapłacił umówionej kwoty?
W jaki sposób zwyczajowo dokonuje się płatności za nieruchomość?
Sytuacje, w których nabywca nie zapłaci sprzedającemu za nieruchomość właściwie się nie zdarzają. Warto mieć na uwadze, że zapłata należności nie następuje w tym samym momencie co przeniesienie własności. Jest zwyczajowo przyjęte, że przekazanie środków pieniężnych następuje dopiero po podpisaniu aktu notarialnego. Możliwe jest oczywiście, że strony nie będą chciały postąpić zgodnie z tym zwyczajem i ustalą, że środki zostaną najpierw wpłacone na rachunek bankowy sprzedającego a dopiero potem zostanie podpisany akt notarialny. Tyle tylko, że takie odwrócenie kolejności zdejmuje ryzyka ze sprzedającego i przerzuca je na kupującego. Sposobem na wyeliminowanie ryzyka nie może być zastrzeżenie, że własność nieruchomości przejdzie na nabywcę z chwilą zapłaty ceny, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości nie może być dokonane z zastrzeżeniem warunku. Co zatem zrobić w sytuacji, gdy strony sobie nawzajem nie ufają? Sposobów zabezpieczenia ich interesów jest wiele. Niektóre z nich są lepsze, inne gorsze. Najczęściej strony poddają egzekucji w akcie notarialnym. Zdaniem agentów naszego warszawskiego biura nieruchomości nie stanowi to idealnego rozwiązania. Chcielibyśmy zatem przedstawić takie zabezpieczenie, które uważamy za najskuteczniejsze, i które zawsze zdecydowanie polecamy.
W jaki sposób działa depozyt notarialny?
Depozyt notarialny został zdefiniowany w art. 108 ustawy prawo o notariacie. Polega on na tym, że kupujący przed podpisaniem aktu notarialnego przelewa środki pieniężne na konto bankowe notariusza, który po przeniesieniu własności przekazuje je sprzedającemu lub, gdyby nie doszło do transakcji, zwraca je kupującemu. Przyjmując środki pieniężne do depozytu notariusz sporządza na tę okoliczność protokół. W protokole określa się na jakich warunkach dojdzie do wypłaty środków sprzedajnemu lub ich zwrotu kupującemu.
Dlaczego depozyt notarialny jest bezpiecznym rozwiązaniem?
W przypadku depozytu notarialnego środki pieniężne przekazywane są notariuszowi, a więc osobie wykonującej zawód zaufania publicznego. Mogą być one przekazane sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunku określonego w protokole, czyli po przeniesieniu własności nieruchomości.
Do jakich transakcji depozyt notarialny może mieć zastosowanie?
Depozyt notarialny może mieć zastosowanie do nabywania nieruchomości ze środków własnych. Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku transakcji finansowych z kredytu hipotecznego. Zgodnie z procedurami bankowymi, z jakimi się spotykamy najczęściej w naszym warszawskim biurze nieruchomości, warunkiem uruchomienia kredytu jest przedstawienie bankowi aktu notarialnego. Brak jest natomiast przeszkód do skorzystania z depozytu notarialnego, jeśli transakcja jest częściowo finansowana z kredytu a częściowo ze środków własnych. W takim przypadku można umówić się, że środki własne kupującego zostaną wpłacone przez niego do depozytu notarialnego i przekazane sprzedającemu przez notariusza bezpośrednio po przeniesieniu własności, zaś pozostała cześć zostanie wypłacona przez bank po uruchomieniu kredytu.
Jaki jest koszt sporządzenia depozytu notarialnego?
Opłata za przyjęcie przez notariusza środków do depozytu została określona w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wynosi on połowę stawki maksymalnej przewidzianej dla danej kwoty. Tak wyliczona stawka podlega powiększaniu o podatek od towarów i usług. Stawki notarialne nie mają sztywnego charakteru. Możliwe jest zatem wynegocjowanie z notariuszem korzystniejszych warunków.
Sprawdź pełną ofertę naszych pośredników nieruchomości z Warszawy.
