Ceny mieszkań w Warszawie utrzymują się od dłuższego czasu na wysokim poziomie i przez cały czas rosną. Sytuacja taka trwa nawet mimo pandemii i wywołanego przez nią gospodarczego spowolnienia. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zatem wyjaśnić dlaczego tak się dzieje oraz zastanowić się czy istnieje szansa, żeby w końcu się zatrzymały lub nawet zaczęły spadać.
Sytuacja na warszawskim rynku nieruchomości
Jak wynika z danych portalu Morizon.pl w ciągu ostatniego roku średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania w Warszawie urosła o 10,41 %, osiągając wartość 12.901 zł. Od początku hossy na rynku nieruchomości, tj. od lipca 2013 r. wzrost ten wyniósł aż 58%! Ceny transakcyjne, jakie podaje Narodowy Bank Polski, są wprawdzie znacznie niższe, bo wyniosły one w III kwartale 10 992 zł na rynku pierwotnym i 10 905 zł na rynku wtórnym, ale tempo ich wzrostu wykazuje właściwie taką samą dynamikę jak tych ofertowych. W przypadku mieszkań deweloperskich wzrost wyniósł 8% w stosunku do roku poprzedniego, zaś w przypadku lokali z drugiej ręki 13%. O cenach mieszkań w Warszawie, zgodnie z prawami ekonomii, decyduje stan nierównowagi między podażą a popytem. Jest on wywoływany przez kilka czynników, z których jedne mają charakter strukturalny, a inne koniunkturalny. Chcielibyśmy omówić wszystkie je po kolei.
Czynniki strukturalne
Czynniki strukturalne to takie, które oddziałują na rynek nieruchomości w długim horyzoncie i są niezależne do bieżącej sytuacji gospodarczej. W przypadku stołecznego rynku nieruchomości należą do nich: dodatnie saldo migracji, deficyt mieszkań i złe warunki mieszkaniowe.
Czynnik nr 1 – dodatnie saldo migracji
Warszawa jest stolicą Polski i jej największym ośrodkiem biznesowym i akademickim. Przyciąga zatem co roku dziesiątki tysięcy osób, które szukają tu dla siebie lepszych warunków życia. Zjawisko to nie jest niczym wyjątkowym, ponieważ migracje do aglomeracji występują na całym świecie. Tym co odróżnia Polskę od innych państw to, że w stosunku do ogółu populacji nasza stolica zamieszkiwana jest przez niewielką liczbę ludności. Jest to zaledwie ok. 6% ogółu populacji, podczas gdy np. w Londyn, czy Paryż zamieszkuje ok. 20% mieszkańców Wielkiej Brytanii i Francji. Warszawę zamieszkuje nawet mniej osób niż Wiedeń i Budapeszt, mimo że są one stolicami państw znacznie od nas mniejszych. Pod względem odsetka populacji, jaki zamieszkuje stolicę, ustępujemy właściwie wszystkim krajom naszego regionu. I tak, dla porównania: czeską Pragę i słowacką Bratysławę zamieszkuje po ok. 10% ogółu ludności, Wilno ok. 20%, Tallin ok. 30%, zaś Rygę niemal 40%. Porównywalny z nami jest tylko Berlin, ale jest on przypadkiem szczególnym. Rozwój Berlina został bowiem zahamowany przez trwający przez 40 lat podział na część wschodnią i zachodnią. Oddzielenie Berlina Zachodniego od pozostałej części Republiki Federalnej Niemiec spowodowało, że rozwijał się on znaczenie wolniej, natomiast funkcje stołeczne zostały tam przejęte przez inne ośrodki, takie jak Bonn, które do 1990 r. było oficjalną stolicą kraju, Frankfurt nad Menem, który stał siedzibą giełdy i centrum bankowości, Karlsruhe, będące siedzibą Trybunału Konstytucyjnego oraz Hamburg i Monachium, będące siedzibami wielu niemieckich koncernów. Sytuacja ta utrzymała się w dużym stopniu już po zjednoczeniu, ponieważ do Berlina przeniosła się jedynie część instytucji państwowych, ale nie biznesowych.
Warszawa jest zatem zamieszkiwana przez bardzo mały odsetek ogółu populacji. Jednocześnie, tak jak inne stolice, jest ona siedzibą instytucji centralnych i olbrzymiej większości podmiotów gospodarczych. Dlatego też przewiduje się, że migracja do Warszawy będzie zjawiskiem trwałym. Szacuje się, że jej tempo nie osłabnie nawet wskutek czekających nas niekorzystnych zmian demograficznych. Według tych przewidywań w 2050 r. pomimo przewidywanego spadku ludności Polski o 4 mln osób, aglomeracja warszawska ma być zamieszkana przez więcej osób niż obecnie.
Czynnik nr 2 – deficyt mieszkań
Według danych Ministerstwa Rozwoju w całym kraju brakuje obecnie ok. 640 tys. mieszkań. Według szacunków UN Global Compact sytuacja jest nawet znacznie gorsza, gdyż deficyt wynosi nawet 2 mln lokali. Według Eurostatu w Polsce na 1000 mieszkańców przypada tylko 391 mieszkań, podczas gdy średnia dla całej Unii Europejskiej wynosi 489. Według Ministerstwa Rozwoju sytuacja w Warszawie jest dość korzystna, ponieważ nasycenie lokalami mieszkalnymi wynosi w niej aż 532 na 1000 mieszkańców, czyli powyżej średniej Polski i Europy. Słabość takich szacunków polega na tym, że bazują one na oficjalnie podawanej liczbie ludności. Wziąwszy pod uwagę dużą ilość osób niezameldowanych możemy zatem śmiało przypuszczać, że stosunek współczynnik dostępności mieszkań w stolicy jest zdecydowanie mniej korzystny.
Czynnik nr 3 – złe warunki mieszkaniowe
Szacuje się, że aż 38 proc. populacji naszego kraju żyje w przeludnionych mieszkaniach, podczas gdy średnia europejska jest na dwukrotnie niższym poziomie. Według Eurostatu średnia powierzchnia mieszkania w Polsce wynosi tylko 61.5 m.kw., co plasuje nas wprawdzie pośrodku państw naszego regionu, ale zdecydowanie poniżej poziomu Europy Zachodniej. Lepsze warunki mieszkaniowe od nas mają bowiem chociażby Niemcy – 77,4 m.kw., Austriacy – 75,9 m.kw., Finowie – 75,2 m.kw., zaś najlepsze w całej Unii Europejskiej Portugalczycy – 100,5 m.kw., Luksemburczycy – 104,6 m.kw., Belgowie 110,4 m.kw. i Cypryjczycy – 138,4 m.kw. W naszym kraju w zestawieniu miast wojewódzkich największymi powierzchniami swoich mieszkań mogą pochwalić się mieszkańcy tzw. Ziem Odzyskanych. W Zielonej Górze średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego wynosi 70 m kw., we Wrocławiu 68 m. kw. a w Opolu 69 m. kw. W Warszawie jest to zaledwie 59 m.kw. W gorszych warunkach egzystują tylko mieszkańcy trzech miast wojewódzkich – Bydgoszczy, Olsztyna i Łodzi.
Czynniki koniunkturalne
Czynniki koniunkturalne to takie, które oddziałują na rynek z uwagi na bieżącą sytuację gospodarczą. Należą do nich: mniejsza ilość rozpoczętych inwestycji budowalnych w roku poprzednim, rosnąca akcja kredytowa, wysoka inflacja i działalność zagranicznych funduszy inwestycyjnych.
Czynnik nr 1 – mniejsza ilość rozpoczętych budów w 2020 r.
Epidemia COVID-19 i związana z nią niepewność jak będzie kształtowała się sytuacja gospodarcza spowodowały, że w 2020 r. rozpoczęto budowę 223,8 tys. mieszkań, tj. o 5,7% mniej niż w roku poprzednim. Spadek liczby rozpoczętych budów był najbardziej zauważalny w sektorze deweloperskim i spółdzielczym. W 2020 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 130,2 tys. mieszkań, czyli o 8,3% mniej niż w roku poprzednim, zaś spółdzielnie mieszkaniowe zaledwie 1 638 mieszkań, co oznaczało spadek o 20%.
Branża deweloperska zanotowała w 2020 r. pierwszy od 6 lat spadek liczby rozpoczętych budów. Ma to rzecz jasna swoje przełożenie na ilość lokali trafiających do sprzedaży, wskutek czego jesteśmy obecnie świadkami mniejszej podaży mieszkań oferowanych przez deweloperów i spółdzielnie.
Czynnik nr 2 – wzrost akcji kredytowej w 2021 r.
Zmniejszonej podaży mieszkań towarzyszy zwiększona akcja kredytowa. W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2021 r. zaciągnięto łącznie aż 205,6 tys. kredytów mieszkaniowych, co stanowi wzrost o 28,3% wobec takiego samego okresu roku poprzedniego. Łączna wartość nowych kredytów hipotecznych, jaka została udzielona przez banki i SKOK-i w trzech kwartałach 2021 r. wynosiła 65,97 mld zł, co stanowiło wzrost aż o 42,5%! Są to wyniki rekordowe, nawet w porównaniu z okresem sprzed pandemii. W 2019 r. w ciągu trzech pierwszych kwartałów banki udzieliły wprawdzie nieco więcej kredytów, bo 220 tys., ale za to na niższą łączną wartość, bo na 60 mld złotych.
Czynnik nr 3 – wysoka inflacja i ucieczka z kapitałem w inwestycje w nieruchomości
Postpandemiczna gospodarka, zarówno w Polsce jak i na świecie, cechuje się bardzo wysoką inflacją. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego ceny towarów i usług konsumpcyjnych w październiku 2021 r. w porównaniu z analogicznym miesiącem roku ubiegłego wzrosły aż o 6,8 proc. Oznacza to, że stopa inflacji jest obecnie na najwyższym poziomie od 2001 r. Wysoka inflacja jest czynnikiem skłaniającym wiele osób do poszukiwania bezpiecznej przystani dla posiadanych przez nie oszczędności. W sytuacji słabo rozwiniętego rynku papierów wartościowych za najlepszą inwestycję, która ma uchronić oszczędności przez inflacją, uchodzą właśnie nieruchomości. Takie zakupy są obecnie jednym z głównych czynników popytowych na warszawskim rynku nieruchomości.
Czynnik nr 4 – działalność zakupowa zagranicznych funduszy inwestycyjnych
W ostatnim czasie opinia publiczna została zelektryzowana informacjami o hurtowych zakupach nowych lokali przez zagraniczne fundusze inwestycyjne. Szwedzki fundusz Heimstaden Bostad zakupił 2,5 tys. mieszkań od spółki Budimex Nieruchomości, płacąc za cały pakiet lokali ok. 1,4 mld zł. Z kolei nordycki fundusz NREP zakupił ponad tysiąc mieszkań na Bemowie i Służewcu za kwotę 100 mln euro, czyli za równowartość 450 mln złotych. Działalność funduszy inwestycyjnych stanowi dodatkowy istotny czynnik popytowy na stołecznym rynku nieruchomości.
Czy ceny mieszkań w Warszawie przestaną w końcu rosnąć?
Sytuacja na rynku nieruchomości zależy od splotu wielu czynników. Od tego w jakim stopniu będą one na siebie oddziaływać zależeć będzie czy ceny mieszkań będą dalej rosły. Na pewno przez cały czas będą mieć znaczenie czynniki o charakterze strukturalnym. Są one naszym zdaniem na tyle silne, że spadek cen mieszkań wydaje się długoterminowo raczej nieprawdopodobny. Zmianom mogą natomiast ulegać czynniki koniunkturalne. Jeżeli dojdzie do zaostrzenia polityki pieniężnej to z pewnością należy spodziewać się spowolnienia akcji kredytowej. Jeśli w tym samym czasie nastąpi zwiększenie ilości inwestycji deweloperskich, co jak wynika z danych za 2021 r. ma już miejsce, to jest całkiem prawdopodobne, że rynek będzie podążał w kierunku równowagi. Znaczenie będzie mieć oczywiście polityka państwa wobec funduszy inwestujących w zakup mieszkań. Jeżeli zostaną wobec nich podjęte jakieś konkretne działania, które ograniczą opłacalność takich inwestycji, to może to przełożyć się na wyhamowanie wzrostu cen.
Opracowanie:
Cosmopolitan – warszawska agencja nieruchomości
