Ceny mieszkań w Warszawie utrzymują się od dłuższego czasu na wysokim poziomie i przez cały czas rosną. Sytuacja taka trwa nawet mimo pandemii i wywołanego przez nią gospodarczego spowolnienia. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zatem wyjaśnić dlaczego tak się dzieje oraz zastanowić się czy istnieje szansa, żeby w końcu się zatrzymały lub nawet zaczęły spadać.
Sytuacja na warszawskim rynku nieruchomości
Jak wynika z danych portalu Morizon.pl w ciągu ostatniego roku średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania w Warszawie urosła o 10,41 %, osiągając wartość 12.901 zł. Od początku hossy na rynku nieruchomości, tj. od lipca 2013 r. wzrost ten wyniósł aż 58%! Ceny transakcyjne, jakie podaje Narodowy Bank Polski, są wprawdzie znacznie niższe, bo wyniosły one w III kwartale 10 992 zł na rynku pierwotnym i 10 905 zł na rynku wtórnym, ale tempo ich wzrostu wykazuje właściwie taką samą dynamikę jak tych ofertowych. W przypadku mieszkań deweloperskich wzrost wyniósł 8% w stosunku do roku poprzedniego, zaś w przypadku lokali z drugiej ręki 13%. O cenach mieszkań w Warszawie, zgodnie z prawami ekonomii, decyduje stan nierównowagi między podażą a popytem. Jest on wywoływany przez kilka czynników, z których jedne mają charakter strukturalny, a inne koniunkturalny. Chcielibyśmy omówić wszystkie je po kolei.
Czynniki strukturalne
Czynniki strukturalne to takie, które oddziałują na rynek nieruchomości w długim horyzoncie i są niezależne do bieżącej sytuacji gospodarczej. W przypadku stołecznego rynku nieruchomości należą do nich: dodatnie saldo migracji, deficyt mieszkań i złe warunki mieszkaniowe.
Czynnik nr 1 – dodatnie saldo migracji
Warszawa jest stolicą Polski i jej największym ośrodkiem biznesowym i akademickim. Przyciąga co roku dziesiątki tysięcy osób, które szukają tu lepszych warunków życia. W stosunku do ogółu populacji nasza stolica zamieszkiwana jest przez niewielką liczbę ludności. Jest to zaledwie ok. 6% ogółu populacji, podczas gdy Londyn i Paryż zamieszkuje ok. 20% mieszkańców Wielkiej Brytanii i Francji. Warszawę zamieszkuje mniej osób niż Wiedeń i Budapeszt, mimo że są one stolicami znacznie mniejszych państw. Ustępujemy pod tym względem właściwie wszystkim krajom naszego regionu. I tak, dla porównania: czeską Pragę i słowacką Bratysławę zamieszkuje po ok. 10% ogółu ludności, Wilno ok. 20%, Tallin ok. 30%, zaś Rygę niemal 40%. Wyjątkiem jest Berlin, ale jest on przypadkiem szczególnym. Rozwój Berlina został bowiem zahamowany przez trwający 40 lat podział na część wschodnią i zachodnią. Oddzielenie Berlina Zachodniego od pozostałej części Niemiec Zachodnich spowodowało, że rozwijał się on znaczenie wolniej. Funkcje stołeczne przejęły tam inne ośrodki, takie jak Bonn, które do 1990 r. było oficjalną stolicą kraju, Frankfurt nad Menem, który stał siedzibą giełdy i centrum bankowości, Karlsruhe, będące siedzibą Trybunału Konstytucyjnego oraz Hamburg i Monachium, będące siedzibami wielu koncernów.
Warszawa jest zatem zamieszkiwana przez bardzo mały odsetek ogółu populacji. Przewiduje się zatem, że tempo nie osłabnie nawet wskutek niekorzystnych zmian demograficznych. W 2050 r. pomimo przewidywanego spadku ludności Polski o 4 mln osób, aglomerację warszawską ma zamieszkiwać więcej osób niż obecnie.
Czynnik nr 2 – deficyt mieszkań
Według danych Ministerstwa Rozwoju w całym kraju brakuje obecnie ok. 640 tys. mieszkań. Według szacunków UN Global Compact sytuacja jest nawet znacznie gorsza, gdyż deficyt wynosi nawet 2 mln lokali. Według Eurostatu w Polsce na 1000 mieszkańców przypada tylko 391 mieszkań, podczas gdy średnia dla całej Unii Europejskiej wynosi 489. Jak szacuje Ministerstwo Rozwoju sytuacja w Warszawie jest stosunkowo korzystna. Nasycenie lokalami mieszkalnymi wynosi w stolicy aż 532 na 1000 mieszkańców, czyli powyżej średniej Polski i Europy. Słabość takich szacunków polega na tym, że bazują one na oficjalnie podawanej liczbie ludności. Wziąwszy pod uwagę dużą ilość osób niezameldowanych możemy zatem śmiało przypuszczać, że stosunek współczynnik dostępności mieszkań w stolicy jest zdecydowanie mniej korzystny.
Czynnik nr 3 – złe warunki mieszkaniowe
Szacuje się, że aż 38 proc. populacji naszego kraju żyje w przeludnionych mieszkaniach, podczas gdy średnia europejska jest na dwukrotnie niższym poziomie. Według Eurostatu średnia powierzchnia mieszkania w Polsce wynosi tylko 61.5 m.kw., co plasuje nas wprawdzie pośrodku państw naszego regionu, ale zdecydowanie poniżej poziomu Europy Zachodniej. Lepsze warunki mieszkaniowe od nas mają bowiem chociażby Niemcy – 77,4 m.kw., Austriacy – 75,9 m.kw., Finowie – 75,2 m.kw.. Najlepsze warunki w całej Unii Europejskiej mają Portugalczycy – 100,5 m.kw., Luksemburczycy – 104,6 m.kw., Belgowie 110,4 m.kw. i Cypryjczycy – 138,4 m.kw. W zestawieniu miast wojewódzkich największymi powierzchniami swoich mieszkań mogą pochwalić się mieszkańcy tzw. Ziem Odzyskanych. W Zielonej Górze średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego wynosi 70 m kw., we Wrocławiu 68 m. kw. a w Opolu 69 m. kw. W Warszawie jest to zaledwie 59 m.kw. Gorsze warunki mieszkaniowe panują tylko w trzech miastach wojewódzkich – Bydgoszczy, Olsztynie i Łodzi.
Czynniki koniunkturalne
Czynniki koniunkturalne to takie, które oddziałują na rynek z uwagi na bieżącą sytuację gospodarczą. Należą do nich: mniejsza ilość rozpoczętych inwestycji , rosnąca akcja kredytowa, wysoka inflacja i działalność zagranicznych inwestycyjnych.
Czynnik nr 1 – mniejsza ilość rozpoczętych budów w 2020 r.
Epidemia COVID-19 i związana z nią niepewność jak będzie kształtowała się sytuacja gospodarcza spowodowały, że w 2020 r. rozpoczęto budowę 223,8 tys. mieszkań, tj. o 5,7% mniej niż w roku poprzednim. Spadek liczby rozpoczętych budów był najbardziej zauważalny w sektorze deweloperskim i spółdzielczym. W 2020 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 130,2 tys. mieszkań, czyli o 8,3% mniej niż w roku poprzednim. Spółdzielnie mieszkaniowe rozpoczęły natomiast budowę 1 638 mieszkań, co oznaczało spadek o 20%.
Branża deweloperska zanotowała w 2020 r. pierwszy od 6 lat spadek liczby rozpoczętych budów. Ma to rzecz jasna swoje przełożenie na ilość lokali trafiających do sprzedaży. Dzięki temu jesteśmy świadkami mniejszej podaży mieszkań oferowanych przez deweloperów i spółdzielnie.
Czynnik nr 2 – wzrost akcji kredytowej w 2021 r.
Zmniejszonej podaży mieszkań towarzyszy zwiększona akcja kredytowa. W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2021 r. zaciągnięto łącznie aż 205,6 tys. kredytów mieszkaniowych. Stanowi to wzrost o 28,3% wobec tego samego okresu roku poprzedniego. Łączna wartość nowych kredytów hipotecznych, jaka została udzielona przez banki i SKOK-i w trzech kwartałach 2021 r. wynosiła 65,97 mld zł, co stanowiło wzrost aż o 42,5%! Są to wyniki rekordowe, nawet w porównaniu z okresem sprzed pandemii. W 2019 r. w ciągu trzech pierwszych kwartałów banki udzieliły wprawdzie nieco więcej kredytów, bo 220 tys.. Łączna ich wartość była natomiast nieco niższa, gdyż wyniosła 60 mld złotych.
Czynnik nr 3 – wysoka inflacja i ucieczka z kapitałem w inwestycje w nieruchomości
Postpandemiczna gospodarka, zarówno w Polsce jak i na świecie, cechuje się bardzo wysoką inflacją. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego ceny towarów i usług konsumpcyjnych w październiku 2021 r. w porównaniu z analogicznym miesiącem roku ubiegłego wzrosły aż o 6,8 proc. Oznacza to, że stopa inflacji jest obecnie na najwyższym poziomie od 2001 r. Wysoka inflacja jest czynnikiem skłaniającym wiele osób do poszukiwania bezpiecznej przystani dla posiadanych przez nie oszczędności. W sytuacji słabo rozwiniętego rynku papierów wartościowych za najlepszą inwestycję, która ma uchronić oszczędności przez inflacją, uchodzą właśnie nieruchomości. Takie zakupy są obecnie jednym z głównych czynników popytowych na warszawskim rynku nieruchomości.
Czynnik nr 4 – działalność zakupowa zagranicznych funduszy inwestycyjnych
W ostatnim czasie opinia publiczna została zelektryzowana informacjami o hurtowych zakupach nowych lokali przez zagraniczne fundusze inwestycyjne. Szwedzki fundusz Heimstaden Bostad zakupił 2,5 tys. mieszkań od spółki Budimex Nieruchomości, płacąc za cały pakiet lokali ok. 1,4 mld zł. Z kolei nordycki fundusz NREP zakupił ponad tysiąc mieszkań na Bemowie i Służewcu za kwotę 100 mln euro, czyli za równowartość 450 mln złotych. Działalność funduszy inwestycyjnych stanowi dodatkowy istotny czynnik popytowy na stołecznym rynku nieruchomości.
Czy ceny mieszkań w Warszawie przestaną w końcu rosnąć?
Sytuacja na rynku nieruchomości zależy od splotu wielu czynników. Od tego w jakim stopniu będą one na siebie oddziaływać zależeć będzie czy ceny mieszkań będą dalej rosły. Na pewno przez cały czas będą mieć znaczenie czynniki o charakterze strukturalnym. Są one naszym zdaniem na tyle silne, że spadek cen mieszkań wydaje się długoterminowo raczej nieprawdopodobny. Zmianom mogą natomiast ulegać czynniki koniunkturalne. Jeżeli dojdzie do zaostrzenia polityki pieniężnej to z pewnością należy spodziewać się spowolnienia akcji kredytowej. Jeśli w tym samym czasie nastąpi zwiększenie ilości inwestycji deweloperskich, co jak wynika z danych za 2021 r. ma już miejsce, to jest całkiem prawdopodobne, że rynek będzie podążał w kierunku równowagi. Znaczenie będzie mieć oczywiście polityka państwa wobec funduszy inwestujących w zakup mieszkań. Jeżeli zostaną wobec nich podjęte jakieś konkretne działania, które ograniczą opłacalność takich inwestycji, to może to przełożyć się na wyhamowanie wzrostu cen.
Opracowanie:
Cosmopolitan – warszawska agencja nieruchomości
