Często zgłaszają się do naszego biura nieruchomości osoby zamierzające za naszym pośrednictwem sprzedać mieszkanie, które zostało nabyte na kredyt we frankach szwajcarskich. Wiele z nich nosi się z zamiarem późniejszego wystąpienia przeciwko bankowi na drogę sądową. Zadają nam w związku z tym pytanie, czy pójście do sądu będzie dalej możliwe, jeżeli sprzedadzą oni swoją nieruchomość i spłacą w taki sposób ciążący na niej kredyt. Osoby zainteresowane z tym tematem zapraszamy do przeczytania naszego dzisiejszego wpisu blogowego.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym
W zasadzie każda nieruchomość lokalowa może być przedmiotem obrotu. To, czy została ona nabyta ze środków pochodzących z kredytu i czy ma wpisaną w dziale IV księgi wieczystej hipotekę nie stanowi zatem przeszkody dla jej zbycia. Brak jest jakiegokolwiek rozróżnienia, czy kredyt został udzielony w złotych, czy też we frankach, czy w jakiejkolwiek innej walucie. Problem ze sprzedażą mógłby pojawić się dopiero wówczas, gdyby wysokość zadłużenia przewyższyła wartość mieszkania, ale nawet w takim przypadku nie byłoby to całkowicie niemożliwe.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest oczywiście nieco bardziej kłopotliwa, niż takiego, które nie ma takiego obciążenia, ale tylko dlatego, że wymaga to od właściciela uzyskania kliku dodatkowych dokumentów. Należą do nich zaświadczenie o wysokości salda kredytu i kosztach jego wcześniejszej spłaty oraz zgoda banku na wykreślenie hipoteki. Nie są to zatem czynności szczególnie skomplikowane, lecz wymagające pewnego zaangażowania. Wszelkie takie działania mogą zostać oczywiście załatwione także przez nasze warszawskie biuro nieruchomości na podstawie stosownego pełnomocnictwa.
Pewne odrębność wykazuje sama transakcja sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, ponieważ w takim przypadku płatność zostaje podzielona na dwie części. Pierwsza, odpowiadająca wartości zadłużenia, przekazywana jest na rachunek do obsługi kredytu, a druga, będąca nadwyżką ponad wartość zadłużenia, na rachunek osobisty właściciela. Sprzedaż takiego mieszkania jest więc równoznaczna z całkowitą spłatą kredytu.
Dochodzenie roszczeń wobec banku po spłacie kredytu frankowego
Wcześniejsza spłata kredytu nie uniemożliwia wystąpienia do sądu z roszczeniem przeciwko bankowi. Żeby wyjaśnić dlaczego tak jest warto jest nieco przybliżyć jak wygląda dochodzenie roszczeń z tytułu kredytu frankowego. Kredytobiorcy występują najczęściej do sądu z pozwem zawierającym dwa roszczenia: o ustalenie nieważności umowy kredytu i zasądzenie zwrotu należności przekazanych bankowi. Co istotne, mogą być one dochodzone łącznie w jednym postępowaniu albo całkowicie niezależnie od siebie. Jaki jest zatem cel podnoszenia w pozwie obu tych roszczeń? Mówiąc w dużym uproszczeniu jedno z nich dotyczy przeszłości a drugie przyszłości. Roszczenie o zapłatę ma na celu odzyskanie przez kredytobiorcę zwrotu tego wszystkiego co zostało przez niego przekazane bankowi na podstawie umowy kredytu, natomiast roszczenie o ustalenie nieważności umowy ma doprowadzić do zwolnienia go z obowiązku przekazywania dalszych należności. Jeżeli zatem kredyt hipoteczny został już spłacony jeszcze przed wszczęciem procesu to dochodzenie roszczenia o ustalenie nieważności umowy stanie się po prostu bezcelowe, ponieważ kredytobiorcy nie będzie łączyła już z bankiem żadna umowa kredytu. Nie będzie to jednak stało na przeszkodzie dochodzeniu przez niego roszczenia o zapłatę tego co już zostało przekazane bankowi przeszłości.
Wyroki zasądzające należności od banków po całkowitej spłacie kredytu frankowego
Sprawy, w których kredytobiorca spłacił już cały kredyt przed wytoczeniem powództwa, były już rozpatrywane przez sądy, zaś zapadające w nich orzeczenia okazywały się być korzystne dla kredytobiorców. I tak dla przykładu, w dniu 16 grudnia 2020 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w postepowaniu rozpoznawanym pod sygnaturą akt XXV C 1263/17 wydał wyrok, w którym zasądził od banku na rzecz kredytobiorcy kwotę 1.119.900,03 zł wraz kosztami postępowania. Kredytobiorca nie dochodził w tej sprawie ustalenia nieważności umowy, ponieważ cały kredytu został spłacony przed wytoczeniem powództwa. Tak samo w dniu 24 marca 2021 r. Sąd Okręgowy w Katowicach w postępowaniu rozpoznawanym pod sygnaturą sygnaturą akt II C 235/19 wydał wyrok, w którym zasądził od banku na rzecz kredytobiorcy kwotę 424.338,89 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie i kosztami postępowania. Także w tym przypadku kredyt został w całości spłacony jeszcze przed wytoczeniem powództwa.
Jak widać przyjęta przez sądy praktyka orzecznicza nie sprzeciwia się dochodzeniu roszczeń przeciwko bankowi w sytuacji sprzedaży mieszkania i związanej z tym wcześniejszej spłaty kredytu frankowego.
