Często zgłaszają się do naszego biura nieruchomości osoby zamierzające za naszym pośrednictwem sprzedać mieszkanie, które zostało nabyte na kredyt we frankach szwajcarskich. Wiele z nich nosi się z zamiarem późniejszego wystąpienia przeciwko bankowi na drogę sądową. Zadają nam pytanie, czy pójście do sądu będzie dalej możliwe, jeżeli sprzedadzą oni swoją nieruchomość i spłacą w taki sposób ciążący na niej kredyt. Osoby zainteresowane z tym tematem zapraszamy do przeczytania naszego dzisiejszego wpisu blogowego.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym
W zasadzie każda nieruchomość lokalowa może być przedmiotem obrotu. To, czy została nabyta ze środków pochodzących z kredytu i czy ma wpisaną hipotekę nie stanowi przeszkody dla jej zbycia. Nie ma znaczenia, czy kredytu udzielono w złotych, we frankach, czy w jakiejkolwiek innej walucie. Problem ze sprzedażą mógłby pojawić się dopiero wówczas, gdyby wysokość zadłużenia przewyższyła wartość mieszkania. Ale nawet w takim przypadku nie byłoby to całkowicie niemożliwe.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest oczywiście nieco bardziej kłopotliwa. Wymaga to bowiem od właściciela pozyskania kliku dodatkowych dokumentów. Należą do nich zaświadczenie o wysokości salda kredytu i kosztach jego wcześniejszej spłaty oraz zgoda banku na wykreślenie hipoteki. Wszelkie takie działania mogą zostać oczywiście załatwione także przez nasze warszawskie biuro nieruchomości na podstawie stosownego pełnomocnictwa.
Pewne odrębność wykazuje sama transakcja sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. W takim przypadku kupujący wykonuje dwa przelewy. Pierwsza kwota, odpowiadająca wartości zadłużenia trafia na rachunek do obsługi kredytu. Druga, będąca nadwyżką ponad wartość zadłużenia, na rachunek osobisty właściciela. Sprzedaż takiego mieszkania jest więc równoznaczna ze spłatą kredytu.
Dochodzenie roszczeń wobec banku po spłacie kredytu frankowego
Wcześniejsza spłata kredytu nie uniemożliwia wystąpienia do sądu z roszczeniem przeciwko bankowi. Żeby wyjaśnić dlaczego tak jest warto jest nieco przybliżyć jak wygląda dochodzenie roszczeń z tytułu kredytu frankowego. Kredytobiorcy występują najczęściej z powództwem o ustalenie nieważności umowy kredytu i zasądzenie zwrotu należności przekazanych bankowi. Co istotne, można dochodzić ich łącznie w jednym postępowaniu albo niezależnie od siebie. Jaki jest zatem cel podnoszenia w pozwie obu tych roszczeń? Mówiąc w dużym uproszczeniu jedno z nich dotyczy przeszłości a drugie przyszłości.
Roszczenie o zapłatę ma na celu odzyskanie przez kredytobiorcę zwrotu tego co zostało przez niego przekazane bankowi. Roszczenie o ustalenie nieważności umowy ma doprowadzić do zwolnienia go z obowiązku przekazywania dalszych należności. Jeżeli kredyt hipoteczny został już spłacony przed wszczęciem procesu to dochodzenie roszczenia o ustalenie nieważności umowy stanie się po prostu bezcelowe. W takim przypadku kredytobiorcy nie łączy już z bankiem umowa kredytu. Nie stoi to jednak na przeszkodzie dochodzeniu roszczenia o zapłatę tego zapłacił bankowi w przeszłości.
Wyroki zasądzające należności od banków po całkowitej spłacie kredytu frankowego
Sprawy, w których kredytobiorca spłacił kredyt przed wytoczeniem powództwa były już rozpatrywane przez sądy. I tak dla przykładu, w dniu 16 grudnia 2020 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w postępowaniu rozpoznawanym pod sygnaturą akt XXV C 1263/17 wydał wyrok, w którym zasądził od banku na rzecz kredytobiorcy kwotę 1.119.900,03 zł wraz kosztami postępowania. Kredytobiorca nie dochodził w tej sprawie ustalenia nieważności umowy, ponieważ cały kredytu został spłacony przed wytoczeniem powództwa. Tak samo w dniu 24 marca 2021 r. Sąd Okręgowy w Katowicach w postępowaniu rozpoznawanym pod sygnaturą sygnaturą akt II C 235/19 wydał wyrok, w którym zasądził od banku na rzecz kredytobiorcy kwotę 424.338,89 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie i kosztami postępowania. Także w tym przypadku kredytobiorca spłacił w całości kredyt przed wytoczeniem powództwa.
Jak widać przyjęta praktyka orzecznicza nie sprzeciwia się dochodzeniu roszczeń przeciwko bankowi w sytuacji sprzedaży mieszkania i wcześniejszej spłaty kredytu frankowego.
