Wielu naszych klientów poszukuje nieruchomości z myślą o inwestycji, ale nie wszyscy z nich wiedzą co należy zrobić, żeby efektywnie ulokować swoje środki finansowe i uzyskać odpowiednią rentowność. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy przybliżyć nieco informacji na ten temat.
Sposoby inwestowania w nieruchomości
W nieruchomości można inwestować na kilka sposobów. Można nabyć działkę a następnie przeprowadzić działania w celu podniesienia jej wartości poprzez doprowadzenie mediów, dokonanie podziału na mniejsze parcele lub przekształcenie jej przeznaczenia na bardziej atrakcyjne z punktu widzenia potencjalnych inwestorów. Innym sposobem jest tzw. flipping, czyli zakup mieszkania w celu szybkiej odsprzedaży po wcześniejszym przeprowadzeniu remontu. Taki sposób inwestowania jest dobrym rozwiązaniem dla osób posiadających doświadczenie w pracach remontowo-budowlanych. Jeśli inwestor nie orientuje się w cenach transakcyjnych lub przeprowadzi zbyt drogi remont to może mieć problem z osiągnieciem zysku. Ryzykuje on także zamrożenie środków w nieruchomość, która będzie za droga i trudna do sprzedaży. Kolejnym sposobem inwestycji może być zakup mieszkania na wynajem. W tym przypadku istnieją dwie możliwości – można wynajmować mieszkanie tradycyjnie – długoterminowo, jak również krótkoterminowo. Wynajem krótkoterminowy jest czymś pośrednim między zwykłem najmem a usługą hotelarską. Zapewnia on możliwość większych zysków, ale wiąże się też także z większym ryzykiem i wymaga dużego zaangażowania ze strony właściciela. W dzisiejszym blogu chcielibyśmy skoncentrować się na inwestycji w mieszkania przeznaczone to wynajmu długoterminowego, aczkolwiek przedstawione poniżej rozważania na temat wyboru lokalizacji i właściwości mieszkania mają w dużym stopniu zastosowanie także do lokali nabywanych z myślą o dalszej odsprzedaży.
Określenie lokalizacji do zakupu mieszkania pod wynajem
W przypadku inwestycji w nieruchomości na wynajem kluczem do sukcesu jest lokalizacja. W zależności od położenia, przy takich samych parametrach i właściwościach mieszkania jesteśmy w stanie osiągnąć nawet dwukrotnie większy dochód z wynajmu. Jakie zatem znaleźć atrakcyjną lokalizację? Wbrew pozorom sprawa nie jest taka prosta. Jeżeli nie znamy dobrze topografii miasta to łatwo o popełnienie błędu. Znaczenie będą mieć tutaj dwa czynniki – centralne położenie lub dobre skomunikowanie z innymi dzielnicami. Mieszkania położone w centrum oraz w dzielnicach uważanych za prestiżowe cieszą się niezmiennie dużym zainteresowaniem. Będąc ich właścicielem łatwo więc będzie znaleźć najemcę. Atrakcyjne są także nieruchomości położone poza centrum, ale dobrze z nim skomunikowane lub skomunikowane z dzielnicami, w których znajduje się dużo miejsc pracy. W Warszawie za najatrakcyjniejsze lokalizacje uważa się Śródmieście, Żoliborz, Mokotów, wschodnią część Woli, a także najbardziej prestiżową część Pragi Południe, jaką jest Saska Kępa. Jeżeli chcemy zakupić nieruchomość w innej lokalizacji to najatrakcyjniejsze są lokale położone wzdłuż pierwszej linii metra – na Ursynowie i Bielanach. Mniej atrakcyjne są natomiast nieruchomości położone przy drugiej linii metra, zwłaszcza po prawej stronie Wisły. Nieatrakcyjne z punktu widzenia takiej inwestycji są natomiast nieruchomości położone w odległych i źle skomunikowanych dzielnicach, takich jak np. Wilanów, Białołęka i Wawer. Nie znaczy to oczywiście, że takie mieszkania są niemożliwe do wynajęcia, ale trzeba się liczyć z tym, że zapewnią one niższą stopę zwrotu.
Cechy odpowiedniego mieszkania pod wynajem
Szukając odpowiedniego mieszkania, które będzie atrakcyjne dla potencjalnych najemców, powinniśmy umieć odpowiedzieć sobie na pytanie kim właściwie oni są? Grup potencjalnych najemców jest oczywiście kilka, ale najistotniejsze są trzy: studenci, osoby przyjeżdżające do stolicy za pracą i obcokrajowcy. Studenci najchętniej wynajmują mieszkania z dużą ilością pokoi, dzięki czemu mogą mieszkać w kilka osób. Osoby przyjeżdzające za pracą częściej poszukują mniejszych mieszkań, jedno lub dwupokojowych. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że przedstawione typy najemców stanowią pewne uproszczenie. Osoby przyjeżdżające za pracą są zainteresowane małymi mieszkaniami, jeżeli nie wiążą ze stolicą żadnej przyszłości a w weekendy wracają do rodziny. Niektórzy z nich przybywają natomiast do Warszawy z całymi rodzinami i z zamiarem pozostania tu na stałe. Tacy najemcy będą rzecz jasna zainteresowani najęciem większych mieszkań. Podobnie w przypadku cudzoziemców. Inne potrzeby będzie miał niskowykwalifikowany robotnik, a inne prezes oddziału zagranicznej korporacji. Pierwszy z nich zadowoli się najmem pokoju w mało atrakcyjnym mieszkaniu, niezależnie od jego lokalizacji. Drugi będzie zainteresowany najęciem luksusowego apartamentu w prestiżowej dzielnicy lub domu na przedmieściach.
Jak zatem wybrać odpowiednią nieruchomość? Jeżeli nie mamy w tym doświadczenia to najlepszą opcją będzie takie mieszkanie, na które jest statycznie największe zapotrzebowanie. Trzeba mieć uwadze, że na rynku najmu w większym stopniu zwraca się uwagę ilość pokoi, niż na powierzchnię. Nie będzie więc dobrą inwestycją nabycie dwupokojowego mieszkania o powierzchni 70 metrów kwadratowych, ale będzie nią zakup trzypokojowego lokalu o powierzchni 60 metrów kwadratowych. Jeżeli chcemy wynajmować mieszkanie studentom to warto jest nabyć nieruchomość, która ma jak największą ilość pokoi. Jednakże sama ilość pokoi i metraż nie gwarantują jeszcze udanej inwestycji. Jeżeli mieszkanie nie jest rozkładowe i nie ma odrębnej kuchni to raczej nie można go uważać za dobrą inwestycją. Z tego punktu widzenia zakup mieszkania pod wynajem może być bardziej opłacalny w starym bloku, niż nowym apartamentowcu, ponieważ deweloperzy często projektują lokale, w których salon jest połączony z aneksem kuchennym. Jeżeli do salonu będzie się wchodzić nie z korytarza lecz z sypialni to nabywca takiego mieszkania znajdzie się już na drodze do porażki.
Przeprowadzenie prac remontowych
Zakup mieszkania to nie wszystko. Jeżeli nie jest ono w stanie „do wprowadzenia” to trzeba przeprowadzić w nim prace remontowe. Inaczej remontuje się mieszkanie pod wynajem a inaczej dla siebie. Jeżeli nie zamierzamy wynajmować lokalu bardzo bogatym najemcom, to nie ma sensu używać ekskluzywnych materiałów, ani kupować luksusowych mebli. Zasada jest bowiem taka, że wszystko co znajduje się w mieszkaniu na wynajmem będzie podlegało szybkiemu zużyciu. Warto jest zatem stosować takie materiały oraz kupować takie meble i sprzęty, które są ładne i solidne, ale nie drogie. Nie można oczywiście przesadzić w drugą stronę. Jeśli wynajmującemu wydaje się, że zaoszczędzi na remoncie i wyposażeniu, wstawiając do mieszkania stare meble z działki, to może okazać się, że prędko nie znajdzie lokatorów. Remontować i wyposażać taki lokal trzeba po prostu mądrze. Ani nie za tanio, ani nie za drogo, za to zgodnie z obowiązującymi obecnie trendami.
Jak widać inwestowanie w nieruchomości nie jest sprawą prostą. Mimo, że generalnie rzecz biorąc trudno jest na tym stracić, to jeśli inwestuje się nieumiejętnie można nie osiągnąć odpowiedniej rentowności. Dlatego też przymierzając się do zakupu mieszkania na wynajem warto jest powierzyć sprawę profesjonalistom, jakimi są doświadczeni pośrednicy nieruchomości Cosmopolitan w Warszawie, działającego między innymi w najatrakcyjniejszych z punktu widzenia rynku wynajmu dzielnicach, takich jak Śródmieście, Żoliborz, Mokotów, Wola, Praga Południe, Ursynów i Bielany.
