Jeśli ktoś po raz pierwszy w życiu sprzedaje mieszkanie i nie ma wykształcenia prawniczego to może nawet nie zdawać sobie sprawy ze wszystkich niebezpieczeństw jakie się z tym wiążą. Przedstawienie wszystkich zagrożeń jest oczywiście niemożliwe w ramach jednego artykułu. Chcielibyśmy przedstawić to, które uważamy za najpoważniejsze a z którego mało kto zdaje sobie sprawę. Wiąże się ono z momentem przejścia własności z kupującego na nabywcę. Jeśli chcesz dowiedzieć na czym to polega zapraszamy do lektury.
Kiedy przechodzi na nabywcę własność nieruchomości?
Zgodnie z panującym przekonaniem przejście własności nieruchomości następuje dopiero w chwili uiszczenia przez kupującego całości ceny. Nic bardziej mylnego. Ma to bowiem w momencie podpisania aktu notarialnego. Jest więc taka chwila, kiedy sprzedający nie jest już właścicielem mieszkania, ale nie otrzymał jeszcze za nie wszystkich pieniędzy. Nawet gdyby strony chciały umówić się, że w ich przypadku będzie to przebiegało inaczej, czyli że własność przejdzie dopiero w dacie wpływu środków na konto sprzedającego, to nie mogą tego zrobić. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym umowa przenosząca własności nieruchomości, które zostanie dokonana z zastrzeżeniem warunku będzie bowiem nieważne. Żaden notariusz nie zgodzi się zatem na wpisanie takiego postanowienia w akcie notarialnym.
Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie przy transakcji gotówkowej?
Z punktu widzenia sprzedającego najlepiej byłoby, gdyby całość ceny za mieszkanie została uiszczona jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Niestety w praktyce tak to nie działa, ponieważ kupujący też obawiają się, że jak uiszczą całą należność to sprzedający nie przystąpi do podpisania aktu notarialnego. Jak zatem można zabezpieczyć interesy obu stron, aby każdy mógł poczuć się bezpiecznie? Jeżeli płatność dokonywana jest ze środków własnych kupującego to istnieją na to dwa sposoby.
Pierwszym z nich jest umówienie się, że przelew zostanie wykonany w kancelarii notarialnej. Żeby tego dokonać kupujący powinien stawić się do niej z własnym laptopem i po podpisaniu aktu notarialnego dokonać przelewu. Jeśli nie ma możliwości przyniesienia własnego sprzętu, to może poprosić notariusza o udostępnienie komputera na miejscu. Warto oczywiście wcześniej skonsultować czy istnieje taka możliwość, ponieważ zależy to od konkretnego rejenta. Możemy więc trafić na takiego, który nie wyrazi na to zgody.
Drugim sposobem jest wpłacenie przez kupującego środków na konto depozytowe notariusza, który po podpisaniu aktu przeleje je sprzedającemu. Depozyt notarialny jest niewątpliwie najbezpieczniejszym sposobem zabezpieczenia płatności. Jedyną jego wadą jest to, że wiąże się z dodatkowym kosztem. Depozyt notarialny stanowi bowiem odrębną czynność notarialną, za którą pobierana jest odrębna taksa. Opłata ta zwyczajowo obciąża sprzedającego.
Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie nabywane z wykorzystaniem kredytu bankowego?
Procedura zakupu mieszkania ze środków z kredytu hipotecznego przebiega etapami. Najpierw zawierana jest między przyszłym sprzedającym a przyszłym kupującym umowa przedwstępna. Następnie przyszły nabywca nieruchomości udaje się z nią do banku, gdzie składa wniosek o udzielenie kredytu. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji podpisuje z bankiem umowę kredytową, którą powinien okazać przy podpisaniu aktu notarialnego. Uruchomienie środków z kredytu następuje dopiero po przeniesieniu prawa własności. Banki rezerwują sobie najczęściej 14-dniowy termin na zrealizowanie przelewu. Nie następuje to z automatu, ale wymagane jest do tego dopełnienie pewnych czynności przez nabywcę.
Osoba, która uzyskała kredyt, została już pozytywnie zweryfikowana przez bank. Ryzyko, żeby okaże się ona oszustem jest więc raczej znikome, zwłaszcza jeśli mamy do czynienia z kimś zamieszkującym na terenie Polski. Nie po to przecież ktoś buduje sobie przez lata zdolność kredytową, żeby kogoś oszukać. Większe ryzyko może wiązać się z osobami, które zamieszkują za granicą, zwłaszcza w państwach nienależących do Unii Europejskiej. W przypadku nasze warszawskie biuro nieruchomości stroi na stanowisku, że dla bezpieczeństwa transakcji można zastosować dodatkowe zabezpieczenie.
Może nim być udzielenie sprzedającemu pełnomocnictwa do uruchomienia kredytu. W tym celu warto zapoznać się z warunkami realizacji przelewu z umowy kredytowej. Pozwoli to na określenie zakresu pełnomocnictwa. Najlepiej jest ustanowić je w treści aktu notarialnego. Zabezpieczenie to nie jest jednak całkowicie pewną gwarancją, ponieważ pełnomocnictwo może zostać odwołane. Takie uprawnienie kupującego może zostać wprawdzie wyłączone, ale nie zawsze będzie to prawnie skuteczne.
Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym
Powszechnie stosowanym zabezpieczeniem jest poddanie się przez kupującego egzekucji w karcie notarialnym w trybie art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 k.p.c. Umożliwia ono wyegzekwowanie należności bez inicjowania długotrwałego i kosztowego postępowania sądowego. Sprzedający występuje do sądu tylko o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności a po jej uzyskaniu może skierować sprawę do komornika. Trzeba mieć jednak na uwadze, że takie zabezpieczenie może okazać się nieskuteczne, jeśli dłużnik nie będzie posiadał żadnego majątku.
Sposobów na zabezpieczenie transakcji jest więc wiele. Jedne z nich są bardziej a inne mniej skuteczne. Najlepszym jest bez wątpienia posiadanie wiedzy o zagorzeniach jakie mogą wystąpić Dlatego też warto jest postawić na współpracę z renomowaną agencją nieruchomości, jaką jest chociażby nasze warszawskie biuro nieruchomości Cosmopolitan.
