Upływający roku 2022 był niezwykle dramatyczny jeśli chodzi o sytuację międzynarodową. Był jednocześnie niezwykle interesujący na rynku nieruchomości. Mogliśmy na nim obserwować dwa przeciwstawne zjawiska – gwałtowne zmniejszenie ilości osób kupujących mieszkania na kredyt oraz wzmożony wzrost popytu na rynku wynajmu. Wynikało to w zasadniczym stopniu z napływu uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy.
Czynniki oddziałujące na rynek nieruchomości w 2021 r.
Jeszcze rok temu nikt nie przewidywał tego co wydarzy się w nadchodzących miesiącach. Pod koniec 2021 roku na rynku nieruchomości mogliśmy obserwować rekordowo duży popyt ze strony kupujących mieszkania oraz systematyczną, ale powolną poprawę sytuacji na rynku wynajmu. Pierwsze zjawisko było spowodowane niskimi kosztami kredytu, drugie poprawą koniunktury gospodarczej po spowolnieniu jakie miało miejsce w czasie pandemii. Nie bez znaczenia były czynniki psychologiczne. Na rynku nieruchomości, tak jak w całej gospodarce, panował optymizm. Powszechne było przekonanie, że skoro udało się przetrwać pandemię, to tym samym wkroczyliśmy na ścieżkę szybkiego wzrostu, którego nic już nie będzie w stanie zatrzymać. Nikt nie brał pod uwagę, że może dojść do wybuchu realnej, w pełni symetrycznej wojny za naszą wschodnią granicą.
Czynniki oddziałujące na rynek nieruchomości w 2022 r.
W 2022 r. sytuacja na rynku nieruchomości zmieniła się diametralnie. Za sprawą podwyżek stóp procentowych spadła ilość transakcji sprzedaży. W październiku liczba udzielnych kredytów była mniejsza aż o 74% wobec analogicznego okresu roku poprzedniego. W największym stopniu wynikało to ze wzrostu stóp procentowych, a także z wprowadzenia przez Komisję Nadzoru Finansowego daleko idących obostrzeń w ich przyznawaniu. Nie bez znaczenia były obawy dotyczące koniunktury gospodarczej i przebiegu wojny toczącej się za naszą wschodnią granicą. Zupełnie inaczej rozwijała się natomiast sytuacja na rynku wynajmu. W związku z napływem uchodźców z Ukrainy, a także pracowników firm IT z Białorusi, które przeniosły się do Polski po nałożeniu sankcji na reżim Łukaszenki, nastąpił na nim gwałtowny wzrost popytu. Przełożyło się to na zdecydowane podwyżki stawek czynszów.
Skala napływu uchodźców z Ukrainy
Oficjalne dane podają liczbę 8 mln obywateli Ukrainy, którzy przybyli do Polski po wybuchu konfliktu zbrojnego. Wielu z nich przekraczało jednak granicę wielokrotnie a część wyjechała później do innych państw. Na podstawie ostrożnych szacunków przyjmuje się, że pod koniec września przebywało u nas ok. 2,2 mln obywateli Ukrainy, z czego 1,3 mln stanowiły osoby przybyłe przed 24 lutego 2022 r. a ok. 900 tys. po wybuchu wojny.
Jest za wcześnie, żeby przewidywać jak wielu z nich zdecyduje się pozostać u nas na stałe. Wiele będzie zależało od sytuacji na froncie, która jak do tej pory przebiega po myśli strony ukraińskiej. Końcowy wynik wojny pozostaje jednak w dalszym ciągu trudny przewidzenia. Nawet jeżeli ziści się bardziej prawdopodobny scenariusz i Ukrainie uda się zwyciężyć to jej gospodarka, substancja mieszkaniowa oraz infrastruktura będą w dużym stopniu zrujnowane. Rodzi to pytanie, jak długo potrwa odbudowa ze zniszczeń wojennych oraz jak wielu spośród przebywających w Polsce Ukraińców zaadoptuje się do naszej rzeczywistości i pozostanie u nas na stałe już po zakończeniu działań wojennych.
Jak napływ uchodźców z Ukrainy wpłynie na rynek mieszkań w 2023 roku?
Obecność ok. 900 tys. uchodźców z Ukrainy będzie w przyszłym roku silnie oddziaływać na rynek nieruchomości. Zjawisko to będzie najmocniej odczuwalne w segmencie mieszkań na wynajem. Trudno jest zatem oczekiwać spadku czynszów, aczkolwiek nie można wykluczyć jakiejś minimalnej korekty. Może ona zostać spowodowana oddaniem w 2022 r. I w 2023 r. do użytkowania rekordowej liczby ponad 200 tys. mieszkań, których budowa została jeszcze rozpoczęta w okresie koniunktury. Wiele lokali zostanie zatem zwolnionych przez osoby, które przeprowadzą się do własnych czterech ścian.
Napływ uchodźców będzie także oddziaływać na popyt na rynku sprzedaży, aczkolwiek akurat ten segment będzie w dalszym ciągu znajdował się pod presją. Tutaj popyt generowali w większym stopniu obywatele Białorusi. Trudno jest jednoznacznie stwierdzić jak wielu z nich przybyło do Polski po wybuchu wojny. Mimo, że jest ich mniej niż Ukraińców, to jak wynika z obserwacji naszego warszawskiego biura nieruchomości, są oni statystycznie zamożniejsi. Ich napływ wynika z relokacji firm z branży IT. W przeciwieństwie do Ukraińców nie przewidują oni raczej zmiany sytuacji w swoim kraju i przez to chętniej nabywają w Polsce nieruchomości.