Nabycie nieruchomości wiąże się z zaangażowaniem pokaźnych środków finansowych, często stanowiących oszczędności całego życia. Dlatego ważne jest, żeby dokładnie zbadać wszystkie aspekty jakie mają związek z przeprowadzeniem takiej transakcji. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zwrócić uwagę na zagrożenia, jakie wiążą się z nabyciem nieruchomości oraz wyjaśnić jak zminimalizować ryzyko, jakie wiąże się z taką transakcją.
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości na podstawie księgi wieczystej
Podstawowym źródłem wiedzy o stanie prawnym nieruchomości jest księga wieczysta. Jest ona publicznym rejestrem, który jest prowadzony przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Dla zapoznania się z jej treścią nie trzeba udawać się do sądu, ponieważ można to zrobić przez Internet pod adresem wyszukiwarki: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false. Dla skorzystania z wyszukiwarki niezbędna jest znajomość numeru księgi wieczystej. Powinien nam go wskazać właściciel lub działający w jego imieniu pośrednik. Zapoznanie się z księga wieczystą umożliwi sprawdzenie kto jest właścicielem nieruchomości, a także czy nie jest ona obciążona hipoteką, służebnościami lub innymi prawami osób trzecich. W przypadku nieruchomości gruntowych, niezależnie od informacji zawartych w księdze wieczystej, należy sprawdzić czy działka jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe lub inne planowane przez nas cele.
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości na podstawie innych dokumentów
Księga wieczysta nie zawsze przedstawia aktualny stan nieruchomości. W większych miastach sądy wieczystoksięgowe działają bowiem dość opieszale. W Warszawie czas oczekiwania na wpis wynosi średnio ok. 8 miesięcy. Informacja o nowym właścicielu nie zawsze będzie zatem w niej uwidoczniona. W takim przypadku możemy zweryfikować stan prawny nieruchomości w oparciu o podstawę nabycia. Czasami niezbędne okaże się także pozyskanie dokumentów przedstawiających cała historię interesującego nas mieszkania. Zdarza się, że interesujące nas mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej. Dotyczy to przede wszystkim spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W takim przypadku informację o jego stanie prawnym będziemy mogli uzyskać na podstawie zaświadczenia wystawionego przez spółdzielnię. Przed przeprowadzeniem transakcji warto upewnić się, czy spółdzielnia nie wydawała go na rzecz innych osób. Uniemożliwi to oszustom przeprowadzenie sprzedaży tego samego lokalu na rzecz kilku zainteresowanych.
Weryfikacja sprzedającego
Oszuści mogą próbować sprzedać cudzą nieruchomość. Zdarza się, że podszywają się pod prawdziwego właściciela lub korzystają z fałszywych dokumentów. Krokiem jaki powinniśmy poczynić jest zatem sprawdzenie tożsamości sprzedającego. Należy poprosić go o okazanie dowodu osobistego oraz prawa do dysponowania nieruchomością. Doświadczony pośrednik nieruchomości lub notariusz dużo szybciej zauważy coś podejrzanego, niż osoba nie mająca doświadczenia w przeprowadzaniu takich transakcji. W przypadku, gdy sprzedającym jest osoba prawna powinniśmy natomiast ustalić, czy ten kto występuje w jej imieniu figuruje w Krajowym Rejestrze Sądowym lub dysponuje innym rodzajem umocowania.
Oględziny nieruchomości
Przed zakupem nieruchomości warto dokonać jej oględzin. Zdarza się, że sprzedający zatajają wady fizyczne lokalu lub budynku, w którym jest on usytuowany. Mogą one obejmować niesprawnie działające instalacje, zawilgocenia, czy nawet uszkodzenia o charakterze konstrukcyjnym. Przed zakup nieruchomości warto zatem zatrudnić eksperta, który oceni jej stan techniczny. Można także skontaktować się z jej zarządcą w celu uzyskania informacji, czy istnieją problemy dotyczące budynku. W przypadku nabycia domu jednorodzinnego zatrudnienie rzeczoznawcy jest wręcz obligatoryjne, ponieważ jeśli jego stan techniczny będzie mocno odbiegał od tego co mogliśmy zaobserwować „na pierwszy rzut oka” narazimy się na poniesienie naprawdę sporych wydatków. Warto zasięgnąć informacji o historii nieruchomości, w tym o ewentualnych remontach, modernizacjach i problemach technicznych. Warto dowiedzieć się czegoś na temat inwestycji dokonywanych przez wspólnotę mieszkaniową. Uzyskanie takich informacji pozwoli nam uniknąć w przyszłości nieprzyjemnych niespodzianek. Dla przykładu można wskazać sytuację, gdy wyremontujemy mieszkanie, a po roku okaże się, że wspólnota mieszkaniowa będzie dokonywała wymiany pionów wodnych, co doprowadzi do dewastacji kuchni lub łazienki.
Umowa przedwstępna
Nabywając nieruchomość na kredyt staniemy przed koniecznością podpisania umowy przedwstępnej. Warto jest zadbać o określenie szczegółowych warunków, terminów płatności oraz ewentualnych kar umownych za niewywiązanie się z umowy. Umowa przedwstępna może być zawarta przed notariuszem lub bez obecności notariusza w formie pisemnej. Jeśli nie mamy doświadczenia w obrocie nieruchomościami, ani nie korzystamy z pomocy pośrednika lub prawnika, który specjalizuje się w prawie nieruchomości, warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, ponieważ inaczej możemy przeoczyć wiele istotnych aspektów, które są niedostrzegalne dla laika.
Zastosowanie się do opisanych powyżej działań umożliwi nam zminimalizowanie ryzyka oszustwa i zwiększy szanse na bezpieczny zakup nieruchomości.
Opracowanie:
Warszawski pośrednik nieruchomości – T. Giziński
