Powracamy do tematu wpływu pandemii koronawirusa na ceny nieruchomości w Warszawie. W poprzednich blogach prezentowaliśmy stanowisko, że nie miała ona większego wpływu na ceny sprzedaży mieszkań, natomiast wywarła duży wpływ na rynek wynajmu. Co sądzimy na ten temat obecnie?
Sytuacja na rynku nieruchomości na początku pandemii
Rok 2020 był trudny dla gospodarki. W marcu dotarła do nas epidemia koronawirusa czego skutkiem było zamknięcie wielu sektorów gospodarki wiosną i jesienią. Niektóre obostrzenia utrzymywane są do dziś. Jak zachowywał się w tym czasie rynek nieruchomości i jak powinien zachowywać się w nadchodzących miesiącach?
Wiosna 2020 r. była dla rynku czasem szokiem. Niezależnie od tego, czy pandemia była przyczyną, czy też stała się tylko pretekstem dla zjawisk zachodzących w gospodarce, można powiedzieć jedno: w okresie od marca do czerwca 2020 r. gwałtownie spadła ilość transakcji sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. W tym samym czasie ciężkie chwile przeżywał rynek najmu. Dotyczyło to zarówno nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.
Powrót koniunktury na rynku sprzedaży nieruchomości w Warszawie
Otwarcie gospodarki na przełomie maja i czerwca 2020 r. zaowocowało odbiciem na rynku sprzedaży. Przyczyną powrotu koniunktury były niskie stopy procentowe, które ułatwiały zaciąganie kredytów oraz chęć ucieczki przed inflacją. Wskutek obniżki stóp procentowych posiadanie oszczędności na lokatach bankowych i w przysłowiowej skarpecie stało się nieopłacalne. Zakup nieruchomości był natomiast traktowany jako bezpieczna inwestycja na niepewne czasy.
Sytuacja na rynku najmu w Warszawie
Obserwowany od połowy 2020 r. powrót koniunktury na rynku sprzedaży nieruchomości nie przyniósł poprawy na rynku najmu, który po spadkach z początku pandemii pozostaje w dalszym ciągu w stagnacji. Spadki na tym rynku zostały wywołane przez kilka czynników. Pierwszym była koniunktura na rynku pracy. Drugim wprowadzenie przez pracodawców na początku pandemii zdalnej pracy a oraz zdalnej nauki przez uczelnie. Trzecim czynnikiem było załamanie ruchu turystycznego, czego skutkiem był powrót na rynek najmu tradycyjnego tych mieszkań, które były wcześniej oferowane na najem krótkoterminowy.
Jak zachowywał się rynek sprzedaży nieruchomości a jak rynek najmu
Opisane wyżej zjawiska są w dużym stopniu zgodne z danymi serwisu Domiporta. Według tych danych ceny ofertowe mieszkań w Warszawie wzrosły w 2020 r. o 5,5 % a ceny ofertowe najmu spadły o ok. 4%.
Zestawienie cen transakcyjnych nie mówi oczywiście całej prawdy o rynku. Dla dokonania pełniejszej analizy należałoby porównać ceny transakcyjne w 2020 r. w odniesieniu do roku poprzedniego. Taka analiza powinna obejmować mieszkania o podobnym metrażu, standardzie i lokalizacji. Mimo to, dane serwisu Domiporta obrazują w jakiś sposób sytuację na rynku. Przede wszystkim zaś ukazują zachodzące trendy.
Z danych serwisu Domimporta oraz z naszych własnych obserwacji wynika, że w mijającym roku miało miejsce zjawisko rozwierania się nożyc miedzy sprzedażą a najmem. Wiele wskazuje na to, że spadek na rynku najmu może mieć głębsze podłoże, niż tylko koniunkturalne. Pandemii towarzyszy tak daleko idące upowszechnienie się pracy zdalnej. W wielu branżach nie będzie już z pewnością powrotu do modelu zatrudnienia, który charakteryzuje się grupowaniem większej ilości pracowników na jednej powierzchni. Wiele osób nie będzie więc musiało codziennie dojeżdżać do pracy. Osoby te będą coraz częściej wykonywać pracę albo całkowicie zdalnie, albo w modelu mieszanym. Pracownicy świadczący pracę w taki sposób rzadziej będą zmuszeni wynajmować mieszkania w pobliżu miejsca zatrudnienia.
Perspektywy rynku najmu nieruchomości w Warszawie
Jeżeli prędko nie odrodzi się koniunktura w gospodarce, ani nie nastąpi szybki powrót przybyszów z zagranicy, co wpłynie na odrodzenie się rynku najmu krótkoterminowego, nieprędko zaobserwujemy powrót do stawek najmu z 2019 r. Jeśli mimo to ceny mieszkań będą w dalszym ciągu rosnąć przyniesie to znaczący spadek rentowności mieszkań na wynajem.
Czy ceny nieruchomości w Warszawie mogą spaść?
Spadek rentowności inwestycji w wynajem mieszkań jest czynnikiem przemawiającym za spadkiem cen. Czy zatem ceny mieszkań powinny spaść? Naszym zdaniem jest to o tyle mało prawdopodobne, że przez cały czas więcej przesłanek przemawia za ich wzrostem. Podstawowym czynnikiem jest tutaj sytuacja mieszkaniowa Polaków, która jest w dalszym ciągu dużo mniej korzystna od tej na Zachodzie i Południu Europy. Więcej na ten temat pisaliśmy tu: https://biurocosmopolitan.pl/2021/01/08/w-jakich-warunkach-mieszkaniowych-zyja-polacy/.
Przeciwko spadkom cen przemawiać będzie obawa przed inflacją. Mimo, że rentowność najmu jest coraz niższa to i tak nabywanie mieszkań na wynajem jest dużo atrakcyjniejszą inwestycją od lokat bankowych. Osoby mające oszczędności będą w stanie, nawet w dłuższej perspektywie, pogodzić się z niższymi dochodami z najmu, ponieważ nie mają lepszej alternatywy.
Czynnikiem, który mógłby doprowadzić do spadku cen mieszkań byłoby dopiero głębokie załamanie gospodarki, skutkujące znaczącym wzrostem bezrobocia i obniżeniem zarobków większości Polaków. Na to na szczęście się jak na razie nie zanosi.
Pełną ofertę dostępnych nieruchomości w naszej agencji możesz obejrzeć pod linkiem – agencja nieruchomości Warszawa Ursynów, Wawer i Wola.
