Spłata kredytu nie oznacza jeszcze automatycznego wykreślenia hipoteki. Co więcej, może to nastąpić tylko po uzyskaniu zgody wierzyciela. W dzisiejszym wpisie blogowym, w związku z licznymi pytaniami jakie są kierowane do naszej warszawskiej agencji nieruchomości, chcielibyśmy wyjaśnić czym właściwie jest hipoteka i jakie działania trzeba podjąć, żeby wykreślić ją z księgi wieczystej.
Czym jest hipoteka?
Hipoteka jest środkiem zabezpieczenia roszczeń pieniężnych. Ma ona charakter rzeczowy, a więc obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości. W interesie nabywcy, który spłacił dług hipoteczny przy nabyciu nieruchomości, leży zatem jej jak najszybsze wykreślenie. Hipoteka może być dobrowolna albo przymusowa. W pierwszym przypadku jest ona ustanawiana na podstawie umowy. Najczęściej jest to umowa z bankiem na udzielenie kredytu hipotecznego, ale hipoteka może zabezpieczać również inne roszczenia. Hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub urząd skarbowy albo przez sąd w toczących się postępowaniach. Każda hipoteka podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, w dziale IV.
Uzyskanie zgody wierzyciela
Warunkiem wykreślenia hipoteki jest zgoda wierzyciela. Powinien on wystawić na rzecz właściciela nieruchomości oświadczenie zawierające informację o spłacie zadłużenia i udzieleniu zgody na wykreślenie hipoteki. Jeżeli wierzycielem jest bank to oświadczenie można sporządzić w formie pisemnej. Gdy wierzycielem jest podmiot spoza sektora bankowego konieczne jest natomiast notarialne poświadczenie podpisu. W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem wniosek o wykreślenie hipoteki składa nowy właściciel. Przyjęte jest, że w akcie notarialnym sprzedający zobowiązuje się do dostarczenia kupującemu zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki.
W przypadku hipotek zabezpieczających kredyty hipoteczne długość terminu na jego dostarczenie zależy od procedur bankowych. Najczęściej banki mają na to 14 dni. Dlatego też najbezpieczniej jest zastrzec w umowie przenoszącej własność termin 21 dni. Czasami strony zabezpieczają się jeszcze mocniej wpisując w akcie notarialnym karę umownej za niedostarczenie zaświadczenia. Takie działania podejmowane są nieco na wyrost, ponieważ na podstawie art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny ma obowiązek współpracować z nabywcą przy wykreśleniu hipoteki.
Wniosek do sądu wieczystoksięgowego
Po uzyskaniu zgody wierzyciela należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki. Wnosi się go na urzędowym formularzu KW-WPIS. Podlega on opłacie sądowej w kwocie 100 zł. Wniosek mogą złożyć zarówno właściciel nieruchomości lub wierzyciel.
Sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym
W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym procedura sprzedaży wygląda w taki sposób, że przed zawarciem umowy przenoszącej własność bank wystawia dwa dokumenty: zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu i promesę wykreślenia hipoteki. Zawierając umowę przenoszącą własność nabywca zobowiązuje się do dokonania dwóch przelewów. Pierwszy – na rachunek techniczny kredytu do wysokości salda zadłużenia. Drugi – na rachunek zbywającego w kwocie odpowiadającej różnicy pomiędzy ceną mieszkania a wysokością zadłużenia. Osoby chcące uzyskać więcej informacji o sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym zachęcamy do zapoznania się z naszym wcześniejszym artykułem dostępnym tutaj: https://www.biurocosmopolitan.pl/2020/11/18/jak-sprzedac-dom-obciazony-kredytem-hipotecznym/
Co można zrobić, gdy wierzyciel jest nieznany?
Jak widać wykreślenie hipoteki jest dość proste. Sytuacja może się skomplikować, gdy nie można odnaleźć wierzyciela. Może to mieć miejsce, gdy instytucja, na rzecz której ustanowiono hipoteka została zlikwidowana, albo gdy osoba fizyczna nie żyje. Konieczne staje się wówczas ustalenie następców prawnych. Jeżeli nie można ich odnaleźć to konieczne może stać się wytoczenie powództwa o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Gdy wierzytelność w dalszym ciągu istnieje, ale nie można ustalić wierzyciela, sposobem na wykreślenie hipoteki może być wpłacenie środków do depozytu sądowego.
Jak długo trwa postępowanie o wykreślenie hipoteki?
Długość postępowania o wykreślenie hipoteki zależy od konkretnego sądu. W mniejszych ośrodkach może to trwać kilka tygodni. W większych miastach postępowania o dokonanie wpisu w księdze wieczystej są raczej długotrwałe. Zdarza się, że trwają one nawet około roku. Dlatego też działania w celu wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej warto jest podjąć jak najszybciej po nabyciu nieruchomości i spłacie zadłużenia.
