...

Jak zabezpieczyć się przy sprzedaży mieszkania?

Jak zabezpieczyć się przy sprzedaży mieszkania?

Transakcja sprzedaży nieruchomości obciążona jest wysokim ryzykiem. Wynika ono z tego, że własność nieruchomości przechodzi na kupującego już z chwilą podpisania aktu notarialnego. Spełnienie wzajemnych świadczeń stron nie następuje zatem równocześnie. Co można zrobić, żeby zabezpieczyć swój interes przy sprzedaży mieszkania i zminimalizować ryzyko? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.

Umowa kupna-sprzedaży należy do zobowiązań o charakterze konsensualnym. Dochodzi ona do skutku już z chwilą jej zawarcia, niezależnie od wykonania świadczenia wzajemnego przez kupującego. Jeżeli strony najpierw podpiszą akt notarialny to sprzedający znajdzie się w sytuacji, że przynajmniej przez chwilę, nie będzie miał ani pieniędzy, ani mieszkania. Poniżej przestawiamy trzy sposoby na zminimalizowanie ryzyka, jakie wiąże się z przeprowadzeniem takiej transakcji.

Wykonanie przelewu przed podpisaniem aktu notarialnego

Najskuteczniejszym sposobem na zabezpieczenie interesu sprzedającego jest odwrócenie kolejności świadczeń. Wbrew utartemu zwyczajowi, że najpierw następuje podpisanie aktu notarialnego a dopiero potem zapłata za mieszkanie, można umówić się, że do przeniesienia własności dojdzie po tym jak kupujący wykona przelew swojej należności. A najlepiej po tym jak zaksięguje się ona na koncie sprzedającego. Takie rozwiązanie jest całkowicie bezpieczne dla zbywającego, ale niekoniecznie musi się na nie zgodzić kupujący. Może się on z kolei obawiać się, że po przelaniu pieniędzy sprzedający nie podpisze z nim aktu notarialnego. Istnieje także ryzyko, że takie rozwiązanie nie zostanie zaakceptowane bank. Z uwagi na obowiązujące w niektórych bankach  procedury dotyczące przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy mogą one uzależnić wykonanie przelewu od wskazania repertorium aktu notarialnego. Jest to zatem rozwiązanie najbardziej korzystne dla sprzedającego, ale w praktyce może okazać się trudne do wykonania.

Wykonanie przelewu w kancelarii notarialnej

Innym rozwiązaniem, które jest stosunkowo bezpieczne dla sprzedającego, jest wykonanie przelewu przez kupującego z komputera w kancelarii notarialnej. Może to się odbyć bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego, albo w chwilę po jego podpisaniu. Także to rozwiązanie ma pewne wady. Po pierwsze, jeśli płatność ma zostać wykonana jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego, to może ono zostać zakwestionowane przez bank, ponieważ strony nie są w stanie jeszcze wskazać repertorium aktu notarialnego. Po drugie, jeśli wystąpią problemy techniczne, albo konieczność dodatkowej autoryzacji przelewu, czego uzyskanie będzie w krótkim czasie niemożliwe, to może on nie zostać wykonany. Ponadto, jeżeli przelew nie zaksięguje się od razu na koncie sprzedającego to w niektórych bankach może zostać skutecznie wycofany. Takie rozwiązanie daje zatem wysoką, ale nie stuprocentową, gwarancję zabezpieczenia interesu sprzedającego.

Depozyt notarialny

Bardzo skutecznym i polecanym przez nas sposobem ochrony interesu zbywającego jest depozyt notarialny. Polega on na tym, że kupujący najpierw dokonuje przelewu należności za mieszkanie na rachunek depozytowy notariusza. Następnie, po przeniesieniu prawa własności nieruchomości, notariusz przekazuje środki na konto sprzedającego. Należność powinna zostać przekazana przez kupującego na rachunek bankowy notariusza na tyle wcześniej, żeby została na nim zaksięgowana najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego. W takim przypadku odczytanie aktu notarialnego następuje dopiero po wcześniejszym podpisaniu protokołu z przyjęcia środków do depozytu. Depozyt notarialny ma tylko jedną wadę. Stanowi on odrębną czynność notarialną, która podlega osobnej opłacie. Naszym zdaniem warto jest jednak odżałować środki na jej poniesienie, traktując to jako swoistego rodzaju ubezpieczenie.

Jak widać zabezpieczenie interesu sprzedającego mieszkanie nie jest prostą sprawą. Dlatego dokonując zbycia nieruchomości warto jest skorzystać z usług doświadczonych pośredników, jacy pracują w naszym warszawskim Biurze Nieruchomości Cosmopolitan.

Podobne wpisy

Porównaj

Wyszukiwanie