Zakup mieszkania to olbrzymi wydatek. Dla wielu z nas może być on nawet największą inwestycją jakiej dokonamy w całym swoim życiu. Dlatego często umyka nam, że oprócz ceny jaką przyjdzie nam zapłacić właścicielowi powinniśmy liczyć się także z dodatkowymi wydatkami, które mogą osiągnąć nawet klika procent wartości nieruchomości.
Taksa notarialna
Umowa sprzedaży mieszkania, tak jak każdej innej nieruchomości, powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z koniecznością udania się do kancelarii notarialnej oraz uiszczenia na rzecz notariusza wynagrodzenia za dokonanie takiej czynności. Nosi ono nazwę taksy.
Przepisy nie regulują, kto jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia dla notariusza. W realiach stołecznego rynku nieruchomości obciąża to zwyczajowo kupującego i nasze warszawskie biuro nieruchomości nie spotkało się nigdy z sytuacją, żeby było ono ponoszone przez sprzedającego.
Przepisy nie normują jaka jest wysokość taksy notarialnej, lecz określają jedynie jej maksymalną wysokość. W zależności od wartości nieruchomości jej stawka nie powinna przekroczyć:
- dla nieruchomości o wartości powyżej 60 000 zł a poniżej kwoty 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- dla nieruchomości o wartości powyżej 1 000 000 zł a poniżej kwoty 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
- dla nieruchomości o wartości powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej kwoty 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł
Przykład: mieszkanie sprzedawane jest za kwotę 500 000 zł. Maksymalna stawka taksy notarialnej będzie mogła wynieść 1010 zł + (0,4% x 440 000 zł) = 1714 zł
Zdarza się, że transakcja sprzedaży nieruchomości przebiega dwuetapowo. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy mieszkanie nabywane jest ze środków z kredytu. Przed zawarciem umowy sprzedaży powinniśmy wówczas podpisać umowę przedwstępną, która będzie stanowiła podstawę do ubiegania się o udzielenie finansowania. Może ona zostać zawarta w formie pisemnej, jak również w formie aktu notarialnego. Jeśli umowa przedwstępna zawierana jest u notariusza, to będzie stanowiła odrębną czynność, za którą trzeba będzie uiścić dodatkowe wynagrodzenie. Maksymalna wysokość taksy nie może przekroczyć 50% wynagrodzenia za sporządzenie końcowej umowy sprzedaży. Jeśli własność nieruchomości będzie przenoszona u tego samego notariusza, to za sporządzenie aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży będzie mógł on otrzymać wynagrodzenie nieprzekraczające 50% stawki maksymalnej.
Przykład: mieszkanie sprzedawane jest za kwotę 500 000 zł. Maksymalna stawka taksy notarialnej przy umowie przedwstępnej oraz przy umowie końcowej zawieranej u tego samego notariusza będzie mogła wynieść 1010 zł + (0,4% x 440 000 zł) x 50% = 857 zł
Taksa nie jest jedynym wydatkiem jaki poniesiemy u notariusza. Trzeba jeszcze liczyć się z kosztem sporządzenia wypisów. Zapłacimy za nie po 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Finalny koszt jaki będziemy musieli zapłacić notariuszowi będzie uzależniony od objętości aktu notarialnego oraz ilości wypisów jakie będą nam potrzebne.
Opłaty sądowe
Nabywając nieruchomość, oprócz taksy notarialnej, trzeba liczyć się z koniecznością uiszczenia opłat sądowych.
Opłata od wniosku o wpis prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej wynosi 200 zł. Jeżeli nieruchomość nabywana jest przez kilka osób w częściach ułamkowych taka opłata jest rozdzielana między kupujących proporcjonalnie do nabywanych przez nich udziałów. W żadnym wypadku nie może być ona niższa niż 100 zł.
Opłata w wysokości 200 zł pobierana jest w przypadku nabycia mieszkania w drodze umowy kupna-sprzedaży na podstawie aktu notarialnego. Jeśli nabywamy nieruchomość wskutek innego zdarzenia, jak np. dziedziczenie lub zniesienie współwłasności, jej wysokość będzie określona w inny sposób.
Jeśli nabywane przez nas mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej to powinniśmy liczyć się z koniecznością uiszczenia dodatkowego wydatku za jej założenie. Na szczęście taka opłata nie jest zbyt wygórowana, gdyż wynosi ona zaledwie 100 zł.
Wniosek o wpis prawa własności użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego dokonywany jest przez notariusza. Podobnie ma się sprawa w przypadku założenia księgi wieczystej. Dlatego też opłaty za dokonanie tych czynności pobierane są w kancelarii notarialnej.
Trzeba mieć na uwadze, że nie zawsze staniemy przed koniecznością uiszczenia opłaty sądowej. Taka sytuacja nie będzie miała miejsca w przypadku mieszkań, dla których nie ma obowiązku prowadzenia księgi wieczystej, jak np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Z tytułu nabycia nieruchomości na rynku wtórnym trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego stawka wynosi 2% umówionej ceny mieszkania. Obowiązek zapłaty podatku do czynności cywilnoprawnych spoczywa na kupującym i nie może być przeniesiony na sprzedającego.
Warto mieć nas uwadze, że w najbliższym czasie mają wejść w życie zmiany w tym podatku. Będą one korzystne dla osób nabywających swoje pierwsze mieszkanie a nie korzystne dla osób lub podmiotów dokonujących zakupów pakietowych.
Zgodnie z nowymi regulacjami zwolnione od podatku ma być nabycie:
- własności odrębnego lokalu mieszkalnego,
- własności domu jednorodzinnego,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego
Warunkiem skorzystania nie podlegania opodatkowaniu jest nie posiadanie nigdy przez nabywcę na własność innej nieruchomości, ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wyjątek będzie dotyczyć tylko tych osób, które otrzymały w spadku maksymalnie połowę mieszkania lub domu.
Zmiany w podatku od czynności cywilnoprawnych są na zaawansowanym etapie prac legislacyjnych. Ustawa została pod koniec maja uchwalona przez Sejm, zaś 22 czerwca przyjęta przez Senat. Poprawki Senatu mają być rozpatrywane na posiedzeniu Sejmu 6 lipca, po czym trafi ona do podpisu Prezydenta. Nowe regulacje mają wejść w życie w dniu opublikowania w Dzienniku Ustaw. Można zatem zakładać, że zaczną one obowiązywać jeszcze w sierpniu.
Nowelizacja zakłada także wprowadzenie wyższej stawka podatku o w przypadku zakupu co najmniej 6 mieszkań w ramach jednej inwestycji. Stawka podatku ma w takiej sytuacji wynieść 6%. Będzie on pobierany również w przypadku nabycia mieszkania na rynku pierwotnym. Odpowiednie regulacje nie wejdą w życie z dniem ich publikacji w Dzienniku Ustaw, ponieważ zmiany niekorzystne dla podatnika nie mogą być wprowadzane w trakcie roku podatkowego. Mają one zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2024 r.
