Zakup mieszkania to olbrzymi wydatek. Dla wielu z nas może być on nawet największą inwestycją jakiej dokonamy w całym swoim życiu. Dlatego często umyka nam, że oprócz ceny jaką przyjdzie nam zapłacić właścicielowi powinniśmy liczyć się także z dodatkowymi wydatkami, które mogą osiągnąć nawet klika procent wartości nieruchomości.
Taksa notarialna
Umowę sprzedaży mieszkania, tak jak każdej innej nieruchomości, sporządza się w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z koniecznością udania się do kancelarii notarialnej oraz uiszczenia na rzecz notariusza wynagrodzenia za dokonanie takiej czynności. Nosi ono nazwę taksy.
Kto płaci wynagrodzenie notariusza?
Przepisy nie regulują, kto uiszcza wynagrodzenia notariusza. Na stołecznym rynku nieruchomości obciąża to zwyczajowo kupującego i nasze warszawskie biuro nieruchomości nie spotkało się nigdy z sytuacją uiszczania jej przez sprzedającego.
Jaka jest maksymalna wysokość taksy notarialnej?
Przepisy nie normują jaka jest wysokość taksy notarialnej, lecz określają jej maksymalną wysokość. Jej stawka nie może przekroczyć:
- dla nieruchomości o wartości powyżej 60 000 zł a poniżej kwoty 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- dla nieruchomości o wartości powyżej 1 000 000 zł a poniżej kwoty 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
- dla nieruchomości o wartości powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej kwoty 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł
Przykład: mieszkanie sprzedawane jest za kwotę 500 000 zł. W tym przypadku maksymalna stawka taksy notarialnej będzie mogła wynieść 1010 zł + (0,4% x 440 000 zł) = 1714 zł
Zdarza się, że transakcja sprzedaży nieruchomości przebiega dwuetapowo. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy mieszkanie nabywane jest ze środków z kredytu. Przed zawarciem umowy sprzedaży powinniśmy podpisać umowę przedwstępną, która będzie stanowiła podstawę do ubiegania się o udzielenie finansowania. Jeśli umowę przedwstępną przygotowuje notariusz stanowi odrębną czynność, za którą trzeba uiścić dodatkowe wynagrodzenie. Maksymalna wysokość taksy nie może przekroczyć 50% wynagrodzenia za sporządzenie końcowej umowy sprzedaży. Jeśli umowę sprzedaży sporządza ten sam notariusz to jego wynagrodzenie nie może przekroczyć 50% stawki maksymalnej.
Przykład: mieszkanie sprzedawane jest za kwotę 500 000 zł. W tym przypadku maksymalna stawka taksy notarialnej przy umowie przedwstępnej oraz przy umowie końcowej zawieranej u tego samego notariusza będzie mogła wynieść 1010 zł + (0,4% x 440 000 zł) x 50% = 857 zł
Jakie dodatkowe koszty pobiera notariusz?
Taksa nie jest jedynym wydatkiem jaki poniesiemy u notariusza. Dodatkowo trzeba jeszcze zapłacić za sporządzenie wypisów. Ich koszt to 6 zł za każdą stronę.
Opłaty sądowe
Nabywając nieruchomość, oprócz taksy notarialnej, trzeba liczyć się z koniecznością uiszczenia opłat sądowych.
Opłata od wniosku o wpis prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej wynosi 200 zł. Jeżeli nieruchomość nabywa kilka osób w częściach ułamkowych ponoszą one opłatę proporcjonalnie do nabywanych przez siebie udziałów. W żadnym wypadku nie może być ona niższa niż 100 zł.
Opłatę w wysokości 200 zł uiszcza się w przypadku nabycia mieszkania w drodze umowy kupna-sprzedaży na podstawie aktu notarialnego. Inaczej kształtują się opłaty, jeśli stajemy się właścicielami nieruchomości wskutek innego zdarzenia, np. dziedziczenia lub zniesienia współwłasności.
Jeśli nabywane przez nas mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej to powinniśmy liczyć się z koniecznością uiszczenia dodatkowego wydatku za jej założenie. Na szczęście taka opłata nie jest zbyt wygórowana, gdyż wynosi ona zaledwie 100 zł.
Wniosek o wpis prawa własności użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego składa notariusz. Notariusz składa także wniosek o założenie księgi wieczystej. Dlatego też opłaty za dokonanie tych czynności pobierane są w kancelarii notarialnej.
Trzeba mieć na uwadze, że nie zawsze staniemy przed koniecznością uiszczenia opłaty sądowej. Taka sytuacja nie będzie miała miejsca w przypadku mieszkań, dla których nie ma obowiązku prowadzenia księgi wieczystej, jak np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Z tytułu nabycia nieruchomości na rynku wtórnym trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego stawka wynosi 2% umówionej ceny mieszkania. Obowiązek zapłaty podatku do czynności cywilnoprawnych spoczywa na kupującym.
Warto mieć nas uwadze, że w najbliższym czasie mają wejść w życie zmiany w tym podatku. Będą one korzystne dla osób nabywających swoje pierwsze mieszkanie a nie korzystne dla osób lub podmiotów dokonujących zakupów pakietowych.
Zgodnie z nowymi regulacjami zwolnione od podatku ma być nabycie:
- własności odrębnego lokalu mieszkalnego,
- własności domu jednorodzinnego,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego
Warunkiem skorzystania nie podlegania opodatkowaniu jest nie posiadanie nigdy przez nabywcę na własność innej nieruchomości, ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wyjątek ma dotyczyć tylko tych osób, które otrzymały w spadku co najwyżej połowę mieszkania lub domu.
Zmiany w podatku od czynności cywilnoprawnych są na zaawansowanym etapie prac legislacyjnych. Ustawa została pod koniec maja uchwalona przez Sejm, zaś 22 czerwca przyjęta przez Senat. Poprawki Senatu będą rozpatrywane na posiedzeniu Sejmu 6 lipca, po czym trafi ona do podpisu Prezydenta. Nowe regulacje mają wejść w życie w dniu opublikowania w Dzienniku Ustaw. Prawdopodobnie zaczną one obowiązywać jeszcze w sierpniu.
Nowelizacja zakłada także wprowadzenie wyższej stawka podatku o w przypadku zakupu co najmniej 6 mieszkań w ramach jednej inwestycji. Stawka podatku ma w takiej sytuacji wynieść 6%. Będzie on pobierany również w przypadku nabycia mieszkania na rynku pierwotnym. Regulacje te wejdą w życie od 1 stycznia 2024 r.
