Właściciele mieszkań obawiają się, że lokator może wykorzystywać je w sposób sprzeczny z umową. Dlatego chcieliby mieć prawo do przeprowadzenia w nim kontroli. Prawo własności nie stanowi jednak samo w sobie wystarczającej podstawy do skontrolowania najemcy. Jeśli chcesz się dowiedzieć kiedy istnieje możliwość wejścia do mieszkania pod nieobecność lokatora, a także czy można w umowie najmu wprowadzić możliwość dokonywania przez właściciela kontroli w wynajmowanym mieszkaniu, to zapraszamy do lektury naszego najnowszego wpisu blogowego.
Czy można skontrolować wynajmowane mieszkania bez zgody lokatora?
Własność stanowi najszersze prawo do rzeczy. Jednym z jego atrybutów jest uprawnienie do korzystania z nieruchomości. Istota najmu sprawdza się natomiast do tego, że właściciel przenosi je na najemcę. W czasie trwania umowy najmu podmiotem uprawnionym do korzystania z nieruchomości staje się zatem nie właściciel, tylko lokator. Ten pierwszy nie ma może zakłócać korzystania z lokalu przez najemcę. Nie może także bez jego zgody wejść do wynajmowanego mieszkania. Prawo to nosi nazwę miru domowego i podlega ochronie. Zgodnie z art. 193 Kodeksu karnego kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Przepis ten ma takie samo zastosowanie wobec osób trzecich, jak wobec właściciela. Lepiej zatem samowolnie nie przeprowadzać kontroli korzystania z mieszkania przez najemcę, ponieważ można sobie w taki sposób narobić nie lada problemów.
Ustawowe prawo kontroli wynajmowanego mieszkania
Przepisy prawa przewidują możliwość trzy przypadki przeprowadzenia przez właściciela kontroli lokalu bez zgody lokatora. Zgodnie z art. 10 ust. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172, 975, 1561, 2456) może to nastąpić w razie:
- wystąpienia w mieszkaniu awarii powodującej szkodę lub w przypadku powstania sytuacji, która zagraża bezpośrednio jej wystąpieniem,
- konieczności doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania,
- zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.
Jeśli najemca jest nieobecny w mieszkaniu lub odmawia jego udostępnienia właściciel może wejść do środka w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. Jeśli otwarcie lokalu nastąpi pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy. Z czynności tych powinien zostać sporządzony protokół.
Umowne prawo kontroli wynajmowanego mieszkania
Umowa najmu powinna zawierać szereg postanowień, które normują sposób korzystania przez lokatora z mieszkania. W szczególności powinna ona określać:
- czy mieszkanie wynajmowane jest w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
- Jakie osoby, które mają prawo zamieszkiwać razem z najemcą,
- czy najemca ma prawo trzymania w mieszkaniu zwierząt,
- czy najemca może w mieszkaniu prowadzić działalność gospodarczą,
- jakie prace remontowe najemca może przeprowadzić w mieszkaniu a na przeprowadzenie jakich prac powinien uzyskać zgodę właściciela.
Nasze warszawskie biuro nieruchomości stoi na stanowisku, że powyższe postanowienia nie miałoby sensu, jeśli wynajmujący nie miałby możliwości przeprowadzenia w lokalu kontroli. Chociaż nie wynika to wprost z przepisów prawa przyjmuje się, że do umowy najmu można wprowadzić klauzulę umożliwiającą jej przeprowadzenie. Takie uprawnienie właściciela, nawet jeśli znajdzie się w umowie najmu, nie może stać w sprzeczności z uprawnieniem najemcy do władania nieruchomością. Umowne prawo kontroli powinno być zatem wykonywane w obecności najemcy i w terminie z nim uzgodnionym. Umowa najmu powinna nadto określać częstotliwość jego wykonywania. Zazwyczaj wprowadza się postanowienie, że kontrole powinny być przeprowadzane nie częściej niż w raz w miesiącu. Wprowadzenie mniej korzystnych dla lokatora postanowień wiąże się z ryzykiem, że w razie sporu sądowego zostaną one uznane za sprzeczne z istotą stosunku najmu, co w konsekwencji będzie skutkowało ich nieważnością. Konstruując umowę najmu lokalu mieszkalnego warto jest oddać sprawę w ręce specjalistów jacy pracują w naszym warszawskim biurze nieruchomości.
