Właściciele mieszkań obawiają się, że lokator może korzystać z niego w sposób sprzeczny z umową. Dlatego chcieliby mieć prawo do przeprowadzenia w nim kontroli. Prawo własności nie stanowi samo w sobie wystarczającej podstawy do jej przeprowadzenia. Jeśli chcesz się dowiedzieć kiedy właściciel ma możliwość wejścia do mieszkania pod nieobecność lokatora, a także czy można w umowie najmu wprowadzić możliwość dokonywania jego kontroli, to zapraszamy do lektury naszego wpisu blogowego.
Czy można skontrolować wynajmowane mieszkania bez zgody lokatora?
Własność stanowi najszersze prawo do rzeczy, którego podstawowym atrybutem jest uprawnienie do korzystania z nieruchomości. Istota najmu sprawdza się do tego, że właściciel przenosi je na najemcę. W czasie trwania najmu podmiotem uprawnionym do korzystania z nieruchomości przestaje być właściciel. Staje się nim natomiast lokator. Ten pierwszy nie ma może zakłócać korzystania z lokalu przez najemcę. Nie może także wchodzić do wynajmowanego mieszkania.
Uprawienie to nosi nazwę miru domowego i podlega ochronie. Zgodnie z art. 193 Kodeksu karnego kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Przepis ten ma zastosowanie także wobec właściciela. Lepiej więc samowolnie nie przeprowadzać kontroli ponieważ można sobie w taki sposób narobić kłopotów.
Ustawowe prawo kontroli wynajmowanego mieszkania
Kontroli lokalu może zostać przeprowadzona na podstawie przepisów prawa. Zgodnie z art. 10 ust. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego może ona nastąpić w następujących przypadkach:
- wystąpienia w mieszkaniu awarii powodującej szkodę lub w przypadku powstania sytuacji, która zagraża bezpośrednio jej wystąpieniem,
- konieczności doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania,
- zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.
Jeśli najemca jest nieobecny lub odmawia jego udostępnienia właściciel może wejść do środka w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej). W razie potrzeby także straży pożarnej. Jeśli otwarcie lokalu następuje pod nieobecność lokatora lub osoby nieletniej, właściciel powinien zabezpieczyć mieszkanie oraz znajdujące się w nim mienie. Z wejścia do mieszkania pod nieobecność lokatora sporządza się protokół.
Umowne prawo kontroli wynajmowanego mieszkania
Umowa najmu powinna zawierać szereg postanowień, które normują sposób korzystania przez lokatora z mieszkania. W szczególności powinna ona określać:
- czy mieszkanie wynajmowane jest w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
- Jakie osoby, które mają prawo zamieszkiwać razem z najemcą,
- czy najemca ma prawo trzymania w mieszkaniu zwierząt,
- czy najemca może w mieszkaniu prowadzić działalność gospodarczą,
- jakie prace remontowe najemca może przeprowadzić w mieszkaniu a na przeprowadzenie jakich prac powinien uzyskać zgodę właściciela.
Nasze warszawskie biuro nieruchomości stoi na stanowisku, że powyższe postanowienia nie miałoby sensu, bez możliwości przeprowadzania kontroli. Chociaż nie wynika to wprost z przepisów prawa przyjmuje się, że do umowy najmu można wprowadzić klauzulę umożliwiającą jej przeprowadzanie. Takie uprawnienie właściciela, nawet jeśli znajdzie się w umowie najmu, nie może stać w sprzeczności z uprawnieniem najemcy do władania nieruchomością. Umowne prawo kontroli powinno być zatem wykonywane w obecności najemcy i w terminie z nim uzgodnionym.
Umowa najmu powinna także określać częstotliwość wykonywania kontroli. Zazwyczaj wprowadza się postanowienie, że mogą być one przeprowadzane raz w miesiącu. Wprowadzenie mniej korzystnych dla lokatora postanowień wiąże się z ryzykiem, że w razie sporu sądowego zostaną one uznane za sprzeczne z istotą stosunku najmu. W konsekwencji będzie będą one nieważne. Konstruując umowę najmu lokalu mieszkalnego wartooddać sprawę w ręce specjalistów zatrudnionych w naszym warszawskim biurze nieruchomości.
