Po dynamicznych wzrostach czynszów mieszkań na wynajem, jakie mogliśmy zaobserwować w 2022 r. wiosna przyniosła pewną korektę. Jakie są przyczyny takiego stanu rzeczy i jakie są prognozy dla rynku najmu mieszkań na przyszłość? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym?
Aktualna sytuacja na rynku najmu
Miniony rok był niezwykle korzystny dla osób oferujących mieszkania na wynajem. Było to spowodowane wojną na Ukrainie, która doprowadziła do masowego napływu uchodźców z tego kraju oraz z sąsiedniej Białorusi. Nie bez znaczenia były także przeprowadzone przez Narodowy Bank Polski cyklu podwyżek stóp procentowych i wprowadzenie przez Komisję Nadzoru Finansowego bardzo restrykcyjnych zasad oceniania zdolności kredytowej. Wskutek splotu tych kliku czynników zakup mieszkania stał się dla wielu młodych Polaków czymś nierealnym. Osoby te zostały zmuszone poszukać zaspokojenia swoich potrzeb na rynku najmu. Oferta mieszkań na wynajem szybko uległa więc wyczerpaniu a stawki czynszów wystrzeliły w górę. W okresie od stycznia do grudnia 2022 r. wzrosły one średnio aż o 24%!
W ostatnich miesiącach sytuacja zaczęła się zmieniać. Jak wynika z szacunków naszego warszawskiego biura nieruchomości, opartych na danych opublikowanych przez branżowe portale Gratka i Morizon, średnie stawki najmu zaczęły spadać. Dotyczy to najbardziej najmniejszych lokali – kawalerek i mieszkań dwupokojowych. Czynsze za te pierwsze od sierpnia 2022 r. obniżyły się aż o 7,9%, zaś wynajęcie mieszkania dwupokojowego było tańsze o 2,9%. W tym samym czasie średnie stawki najmu mieszkań trzypokojowych nie zmieniły się, natomiast lokali czteropokojowych poszły w górę aż o 11,5%.
Przyczyny korekty na rynku najmu
Nasze warszawskie biuro nieruchomości wskazuje trzy przyczyny, jakie doprowadziły do obecnej korekty na rynku najmu.
Odbudowa oferty
Na dzień 30 lipca 2022 r. na portalu Otodom w Warszawie było dostępnych zaledwie 2913 ofert mieszkań na wynajem, zaś na dzień 5 maja 2023 r. liczba ta wzrosła do 4729, a więc aż o 62%. Jest to jednak w dalszym ciągu mniej niż przed wybuchem wojny na Ukrainie – dla porównania na dzień 30 lipca 2021 r. na portalu Otodom było aktywnych 8857 ofert, czyli aż o 87% więcej niż obecnie. Przyczyną odbudowy oferty była rekordowa liczba mieszkań, jakie zostały oddane do użytku. W 2022 r.było to ich 238,6 tys., z czego 43 067 w województwie mazowieckim.
Większość lokali była nabywana w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Niemniej miało to pośredni wpływ na sytuację na rynku najmu. Nabywcy nowych mieszkań często byli przedtem najemcami. Zwalniane przez nich mieszkania trafiły więc na rynek najmu. Innym powodem odbudowy oferty było zmniejszenie się liczby Ukraińców. Zniechęceni wysokimi stawkami czynszu zaczęli się oni przenosić do innych krajów.
Wzrost dostępności kredytów mieszkaniowych
Jak już wspominaliśmy istotny wpływ na sytuację na rynku najmu miało ograniczenie dostępności kredytów. Zostało to z jednej strony spowodowane podwyżkami stóp procentowych a z drugiej strony wprowadzeniem przez KNF restrykcyjnych regulacji dotyczących ich udzielania. Część osób, które utraciły możliwość zakupu mieszkania, musiała skorzystać z oferty rynku najmu.
Obecnie sytuacja uległa istotnej poprawie. Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła obostrzenia dotyczące oceny zdolności kredytowej. Obniżeniu uległy również realne stopy procentowe. Wskaźnik WIBOR 3M, który ma podstawowe znaczenie dla obliczania wysokości raty kredytu, wynosi 6,90 proc. Jest to wciąż więcej niż w 2021 r, ale mniej niż w październiku 2022 r. Niebagatelne znaczenie ma wzrost zarobków. Z danych GUS wynika, że średnie wynagrodzenie za pracę w gospodarce w I kwartale 2023 r. wyniosło 7178,30 zł. Było one wyższe o 13 proc. niż rok wcześniej. Ceny mieszkań w II półroczu 2022 r. przestały rosnąć, a nawet zanotowały niewielką korektę. Zdolność kredytowa przeciętnego kredytobiorcy, w porównaniu z dołkiem z drugiego półrocza 2022 roku, zaczęła się odbudować. W konsekwencji jest ona wyższa o 50 proc. Coraz więcej osób stać na zakup własnego lokum. Nie muszą one zatem zaspokajać swoich potrzeb mieszkaniowych przez wynajem.
Kredyt z dopłatą tańszy od najmu
Czynnikiem, który zaczyna oddziaływać na rynek najmu jest oczekiwane wejście w życie programu dopłat do kredytów dla osób nabywających pierwsze mieszkanie. Mowa oczywiście o programie Bezpieczny Kredyt 2%, którego start został zapowiedziany na początek lipca. Jak wynika z obliczeń jakie przeprowadziła przez nasza warszawska agencja nieruchomości rata kredytu udzielanego w tym programie będzie niższa niż od stawki czynszu za najem. Osoby chcące dowiedzieć się na ten temat czego więcej zachęcamy do zapoznania się z naszym artykułem, który jest dostępny pod linkiem: https://www.biurocosmopolitan.pl/bezpieczny-kredyt-2-a-najem-mieszkania-co-sie-bardziej-oplaca/
Mimo, że program Bezpieczny Kredyt 2% jeszcze nie wystartował to można już zauważyć jego wpływ na rynek sprzedaży. Podpisywane są już pierwsze rezerwacje mieszkań z myślą o skorzystaniu z preferencyjnego finansowania. Wiele osób, które chciałyby z niego skorzystać wstrzymuje się z poszukiwaniem mieszkania na wynajem. Jeszcze przez jakiś czas decydują się one czas zamieszkać u rodziców. Osoby mieszkujące w miejscowościach podwarszawskich decyduje się na dojeżdżanie do pracy z miejsca zamieszkania. Takie rozwiązanie jest na krótką metę możliwe z uwagi na upowszechnienie się pracy hybrydowej i poprawę stanu dróg. Umożliwiają one sprawne dotarcie do centrum stolicy z miejscowości oddalonych nawet o 50 – 60 km. Prowadzenie takiego stylu życia nie jest oczywiście na dłuższą metę możliwe. W krótszym horyzoncie czasowym stanowi jednak jakieś rozwiązanie
Sytuacja na rynku najmu – prognozy na przyszłość
Biorąc pod uwagę czynniki jakie oddziałują na rynek najmu, to powinien on w dalszym ciągu radzić sobie bardzo dobrze. Sytuacja jaka miała miejsce w ubiegłym roku stanowiła pewną anomalię. Średnia rentowność najmu kształtowała się wówczas na poziomie 6%. Polska posiada w dalszym ciągu duży potencjał rozwojowy, dzięki czemu Warszawa będzie przyciągała osoby, które będą chciały w niej zamieszkać. Niemniej, osiągnęliśmy już taki poziom rozwoju, że realne jest osiągnięcie rentowności na poziomie 4-5%. Czyli tak jak to miało miejsce przed wybuchem wojny na Ukrainie. Osiągnięcie rentowności na poziomie 6%, jak w ubiegłym roku, jest na tak rozwiniętym rynku mało realne.
