Po dynamicznych wzrostach czynszów mieszkań na wynajem, jakie mogliśmy zaobserwować w 2022 r. wiosna przyniosła pewną korektę. Jakie są przyczyny takiego stanu rzeczy i jakie są prognozy dla rynku najmu mieszkań na przyszłość? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym?
Aktualna sytuacja na rynku najmu
Miniony rok był niezwykle korzystny dla osób oferujących mieszkania na wynajem. Było to spowodowane wojną na Ukrainie, która doprowadziła do masowego napływu uchodźców z tego kraju oraz z sąsiedniej Białorusi. Nie bez znaczenia były także przeprowadzone przez Narodowy Bank Polski cyklu podwyżek stóp procentowych i wprowadzenie przez Komisję Nadzoru Finansowego bardzo restrykcyjnych zasad oceniania zdolności kredytowej. Wskutek splotu tych kliku czynników zakup mieszkania stał się dla wielu młodych Polaków czymś nierealnym. Osoby te zostały zmuszone poszukać zaspokojenia swoich potrzeb na rynku najmu. Oferta mieszkań na wynajem szybko uległa więc wyczerpaniu a stawki czynszów wystrzeliły w górę. W okresie od stycznia do grudnia 2022 r. wzrosły one średnio aż o 24%!
W ostatnich miesiącach sytuacja zaczęła się zmieniać. Jak wynika z szacunków naszego warszawskiego biura nieruchomości, opartych na danych opublikowanych przez branżowe portale Gratka i Morizon, średnie stawki najmu zaczęły spadać. Dotyczy to najbardziej najmniejszych lokali – kawalerek i mieszkań dwupokojowych. Czynsze za te pierwsze od sierpnia 2022 r. obniżyły się aż o 7,9%, zaś wynajęcie mieszkania dwupokojowego było tańsze o 2,9%. W tym samym czasie średnie stawki najmu mieszkań trzypokojowych nie zmieniły się, natomiast lokali czteropokojowych poszły w górę aż o 11,5%.
Przyczyny korekty na rynku najmu
Nasze warszawskie biuro nieruchomości wskazuje trzy przyczyny, jakie doprowadziły do obecnej korekty na rynku najmu.
Odbudowa oferty
Na dzień 30 lipca 2022 r. na portalu Otodom w Warszawie było dostępnych zaledwie 2913 ofert mieszkań na wynajem, zaś na dzień 5 maja 2023 r. liczba ta wzrosła do 4729, a więc aż o 62%. Jest to jednak w dalszym ciągu mniej niż przed wybuchem wojny na Ukrainie – dla porównania na dzień 30 lipca 2021 r. na portalu Otodom było aktywnych 8857 ofert, czyli aż o 87% więcej niż obecnie. Przyczyną odbudowy oferty była rekordowa liczba mieszkań, jakie zostały oddane do użytku w 2022 r. – aż 238,6 tys., z czego aż 43 067 w województwie mazowieckim. Większość z nich była wprawdzie nabywana w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, niemniej osoby, które przeprowadzały do się do swoich czterech ścian często były najczęściej przedtem najemcami. Zwalniane przez nich mieszkania trafiają obecnie na rynek najmu. Innym powodem było zmniejszenie się liczby Ukraińców w Polsce, którzy zniechęceni wysokimi stawkami czynszu zaczęli się przenosić do innych krajów.
Wzrost dostępności kredytów mieszkaniowych
Jak już wspominaliśmy istotny wpływ na sytuację na rynku najmu miało ograniczenie dostępności kredytów. Zostało to z jednej strony spowodowane podwyżkami stóp procentowych a z drugiej strony wprowadzeniem przez KNF restrykcyjnych regulacji dotyczących ich udzielania. Część osób, które utraciły możliwość zakupu mieszkania, musiała skorzystać z oferty rynku najmu.
Obecnie sytuacja uległa istotnej poprawie. Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła obostrzenia dotyczące oceny zdolności kredytowej. Obniżeniu uległy również realne stopy procentowe. Wskaźnik WIBOR 3M, który ma podstawowe znaczenie dla obliczania wysokości raty kredytu, wynosi 6,90 proc. Jest to wciąż więcej niż w 2021 r, ale mniej niż w październiku 2022 r. Niebagatelne znaczenie ma wzrost zarobków. Zdanych GUS wynika, że średnie wynagrodzenie za pracę w gospodarce w I kwartale 2023 r. wyniosło 7178,30 zł i było wyższe o 13 proc. niż rok wcześniej. Ceny mieszkań w II półroczu 2022 r. przestały rosnąć, a nawet zanotowały niewielką korektę. Doprowadziło to do sytuacji, że zdolność kredytowa przeciętnego kredytobiorcy, w porównaniu z dołkiem jaki miał miejsce w drugim półroczu 2022 roku, zdążyła się odbudować i jest wyższa nawet 50 proc. Coraz więcej osób stać jest zatem na zakup własnego lokum i nie musi już zaspokajać potrzeb mieszkaniowych poprzez wynajem.
Kredyt z dopłatą tańszy od najmu
Czynnikiem, który zaczyna oddziaływać na rynek najmu jest oczekiwane wejście w życie programu dopłat do kredytów dla osób nabywających pierwsze mieszkanie. Mowa oczywiście o programie Bezpieczny Kredyt 2%, którego start został zapowiedziany na początek lipca. Jak wynika z obliczeń jakie przeprowadziła przez nasza warszawska agencja nieruchomości rata kredytu udzielanego w tym programie będzie niższa niż od stawki czynszu za najem. Osoby chcące dowiedzieć się na ten temat czego więcej zachęcamy do zapoznania się z naszym artykułem na ten temat, który jest dostępny pod linkiem: https://www.biurocosmopolitan.pl/bezpieczny-kredyt-2-a-najem-mieszkania-co-sie-bardziej-oplaca/
Mimo, że program Bezpieczny Kredyt 2% jeszcze nie wystartował to można już zauważyć jego wpływ na rynek sprzedaży. Już teraz nieruchomości są rezerwowane z myślą o ich zakupie z wykorzystaniem preferencyjnego finansowania. Ma to wpływ na rynek najmu, ponieważ wiele osób, które chciałyby skorzystać z tego programu wstrzymuje się z poszukiwaniem mieszkania na wynajem. Część spośród z nich podejmuje decyzję o zamieszkaniu jeszcze przez jakiś czas u rodziców. Wiele osób zamieszkujących w miejscowościach podwarszawskich decyduje się natomiast przez jakiś czas dojeżdżać do pracy z miejsca zamieszkania. Takie rozwiązanie jest na krótką metę możliwe z uwagi na upowszechnienie się pracy hybrydowej i poprawę stanu dróg dojazdowych, które umożliwiają sprawne dotarcie do centrum Warszawy z miejscowości oddalonych nawet o 50 – 60 km. Prowadzenie takiego stylu życia z pewnością nie jest na dłuższą metę możliwe, niemniej w krótszym horyzoncie stanowi jakieś rozwiązanie, zwłaszcza w okresie wiosenno-letnim.
Sytuacja na rynku najmu – prognozy na przyszłość
Biorąc pod uwagę czynniki jakie oddziałują na rynek najmu, to mimo obecnej korekty, powinien on w dalszym ciągu radzić sobie bardzo dobrze. Sytuacja jaka miała miejsce w ubiegłym roku stanowiła pewną anomalię. Średnia rentowność najmu kształtowała się wówczas na poziomie 6%. Polska posiada w dalszym ciągu duży potencjał rozwojowy, dzięki czemu Warszawa będzie przyciągała osoby, które będą chciały w niej zamieszkać. Niemniej, osiągnęliśmy już taki poziom rozwoju, że realne jest osiągnięcie rentowności z wynajmu na poziomie 4-5%, jak miało to miejsce przed 2022 r., a nie na poziomie 6% jako to miało miejsce w roku ubiegłym. Taki też poziom rentowności powinien ustalibiliziwac się w okresie najbliższych kilku lat.
