Mieszkania na wynajem stanowią istotny i stale rozwijający się fragment rynku nieruchomości. Warto jest zatem mieć podstawową wiedzę jak funkcjonuje instytucja najmu, żeby móc w jak najwyższym stopniu zabezpieczyć interesy wynajmującego. Na naszym blogu poświęcaliśmy do tej pory sporo uwagi zagadnieniom w jaki sposób weryfikować najemców i jak ukształtować treść umowę. Dziś chcielibyśmy poruszyć nieco inne zagadnienie: kto właściwe może być wynajmującym?
Kto może być wynajmującym – czy tylko właściciel?
Umowa najmu polega na oddaniu rzeczy do używania. W pełni świadomie używamy pojęcia „rzecz”, ponieważ z punktu widzenia prawa cywilnego nieruchomości są także rzeczami. W umówię najmu występują zawsze dwie strony: wynajmujący – czyli oddający nieruchomość do używania i najemca, czyli biorący do używania. Ten pierwszy jest najczęściej utożsamiany z właścicielem mieszkania. Statystycznie rzecz biorąc jest to prawidłowe skojarzenie, ponieważ zdecydowaną większość wynajmujących stanowią ich właściciele. Z punktu widzenia przepisów prawa jest to jednak okoliczność zupełnie bez znaczenia.
Wynajmującym może być nie tylko właściciel. Może nim być także każda inna osoba, która dysponuje nieruchomością na podstawie dowolnego stosunku prawnego, a więc np. najmu, użyczenia, itp. Wystarczające jest zatem zatem sprawowanie faktycznego władztwa nad nieruchomością. Jeśli zatem właściciel takiego władztwa nie sprawuje władztwa to nie ma możliwości wynajęcia nieruchomości. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy powierzył on mieszkanie innej osobie na podstawie umowy, jak również jeśli osoba, która włada lokalem czyni to bezumownie.
Kto może być wynajmującym – z punktu widzenia formy prawnej?
Status wynajmującego może przysługiwać osobie fizycznej, a także osobie prawnej i jednostce organizacyjnej, która takiej osobowości nie posiada. Osoba fizyczna, żeby moc stać się wynajmującym, oprócz sprawowania faktycznego władztwa nad nieruchomością, powinna posiadać pełną zdolność do czynności prawnych. Umowa nie może zatem zostać zawarta przez osobę niepełnoletnią lub ubezwłasnowolnioną przez sąd. Pod pojęciem osoby prawnej należy rozumieć podmioty, które uzyskały osobowość prawną wskutek wpisu do właściwego rejestru (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna) jak również inne osoby prawne, które zostały utworzone na podstawie ustawy. Pod pojęciem jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej należy rozumieć niektóre spółki prawa handlowego (spółka jawna, spółka komandytowa, spółka partnerska), jak również inne podmioty, które na podstawie odrębnych przepisów posiadają podmiotowość prawną, jak np. wspólnoty mieszkaniowe.
Kto może być wynajmującym – reprezentacja przy zawarciu umowy?
Wynajmujący powinien być prawidłowo umocowany do zawarcia umowy. Sprawa jest stosunkowo prosta, gdy mieszkanie należy do jednej osoby. Może się skomplikować gdy ma kilku współwłaścicieli. W przypadku gdy mieszkanie wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków to pod umową powinni się podpisać oboje. W przypadku nieruchomość ma kilku współwłaścicieli w częściach ułamkowych to dopuszcza się, żeby umowę podpisał tylko jedne z nich. Zagadnienie to budzi jednak kontrowersje. Dlatego w naszym biurze nieruchomości wymagamy, żeby po stronie wynajmującego występowali wszyscy współwłaściciele.
W przypadku osób prawnych konieczne jest sprawdzenie reprezentacji Można ją co do zasady ustalić na podstawie danych ujawnionych w Krajowym Rejestrze Sądowym. Nie zawsze jednak muszą być one aktualne. W razie wątpliwości zasadne jest okazanie stosownego dokumentu, który będzie potwierdzał reprezentację. Osoby upoważnione do reprezentacji nie muszą podpisać umowy osobiście. Mogą ustanawić w tym celu pełnomocnika lub pełnomocników. W takim przypadku zasadne jest sprawdzenie, czy pełnomocnictwo zostało udzielone przez osoby upoważnione, a także czy nie zostało odwołane.
Prawidłowe określenie wynajmującego nie jest sprawą prostą. Dlatego też zawierając umowę najmu mieszkania warto skorzystać z pomocy profesjonalistów, jacy są zatrudnieniu w warszawskim biurze nieruchomości Cosmopolitan.
