Mieszkania na wynajem stanowią istotny i stale rozwijający się fragment rynku nieruchomości. Warto jest zatem mieć podstawową wiedzę jak funkcjonuje instytucja najmu, żeby móc w jak najwyższym stopniu zabezpieczyć interesy wynajmującego. Na naszym blogu poświęcaliśmy do tej pory sporo uwagi zagadnieniom w jaki sposób weryfikować najemców i jak ukształtować treść umowę. Dziś chcielibyśmy poruszyć nieco inne zagadnienie: kto właściwe może być wynajmującym?
Kto może być wynajmującym – czy tylko właściciel?
Umowa najmu polega na oddaniu rzeczy do używania. W pełni świadomie używamy pojęcia „rzecz”, ponieważ z punktu widzenia prawa cywilnego nieruchomości są także rzeczami. W umówię najmu występują zawsze dwie strony: wynajmujący – czyli oddający nieruchomość do używania i najemca, czyli biorący do używania. Ten pierwszy jest najczęściej utożsamiany z właścicielem mieszkania. Statystycznie rzecz biorąc jest to prawidłowe skojarzenie, ponieważ zdecydowaną większość wynajmujących stanowią ich właściciele. Z punktu widzenia przepisów prawa jest to jednak okoliczność zupełnie bez znaczenia. Wynajmującym może być każda osoba, która faktycznie włada lokalem, a więc zarówno właściciel, jak również każda inna osoba, która dysponuje nieruchomością na podstawie dowolnego stosunku prawnego, a więc np. najmu, użyczenia, itp. Zdolność do bycia wynajmującym jest zatem ściśle związana z faktycznym władaniem nieruchomością. Tak więc nawet właściciel, jeśli nie sprawuje władztwa nad lokalem nie ma możliwości jego wynajęcia. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy powierzył on nieruchomość innej osobie na podstawie umowy, jak również gdy korzysta ona z niej bezumownie. Żeby występować w roli wynajmującego trzeba zatem sprawować faktyczne władztwo nad mieszaniem.
Kto może być wynajmującym – z punktu widzenia formy prawnej?
Status wynajmującego może przysługiwać osobie fizycznej, a także osobie prawnej i jednostce organizacyjnej, która takiej osobowości nie posiada. Osoba fizyczna, żeby moc stać się wynajmującym, oprócz sprawowania faktycznego władztwa nad nieruchomością, powinna posiadać pełną zdolność do czynności prawnych. Umowa nie może zatem zostać zawarta przez osobę niepełnoletnią lub ubezwłasnowolnioną przez sąd. Pod pojęciem osoby prawnej należy rozumieć podmioty, które uzyskały osobowość prawną wskutek wpisu do właściwego rejestru (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna) jak również inne osoby prawne, które zostały utworzone na podstawie ustawy. Pod pojęciem jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej należy rozumieć niektóre spółki prawa handlowego (spółka jawna, spółka komandytowa, spółka partnerska), jak również inne podmioty, które na podstawie odrębnych przepisów posiadają podmiotowość prawną, jak np. wspólnoty mieszkaniowe.
Kto może być wynajmującym – reprezentacja przy zawarciu umowy?
Wynajmujący powinien być prawidłowo umocowany do zawarcia umowy. Sprawa jest stosunkowo prosta jeśli po stronie wynajmującego jest osoba fizyczna, ale może się skomplikować gdy własność mieszkania przysługuje kilku osobom. Żeby nie było zbyt łatwo trzeba mieć na uwadze, że w przypadku współwłasności o tym kto może występować po stronie wynajmującego decyduje jej charakter. W przypadku gdy mieszkanie jest własnością małżonków na podstawie wspólności ustawowej małżeńskiej to po stronie wynajmującego powinni występować oni oboje. W przypadku gdy klika osób jest współwłaścicielami nieruchomości w udziałach, wówczas przyjmuje się, że wystarczy gdy po stronie wynajmującego występuje tylko jeden ze współwłaścicieli. Sprawa nie jest jednak całkowicie oczywista, ponieważ tak naprawdę żaden przepis prawa nie przesądza, jaka powinna być w takiej sytuacji reprezentacja pod stronie wynajmującego, Dlatego też nasze warszawskie biuro nieruchomości przyjęło zasadę, że po stronie wynajmującego powinni występować wszyscy współwłaściciele. W przypadku osób prawnych, które zostały wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego zasadne jest sprawdzenie reprezentacji na podstawie danych zawartych w tym urzędowym rejestrze. Trzeba mieć jednak na uwadze, że dane Krajowym Rejestrze Sądowym nie zawsze są aktualne. Dlatego też, jeśli istnieją w tym zakresie jakieś wątpliwości, to zasadne jest okazanie przy zwarciu umowy najmu stosownego dokumentu, z którego będzie wynikać uprawnienie danej osoby do występowania po stronie wynajmującego. Osoby upoważnione do działania po stronie wynajmującego nie muszą występować osobiście. Mogą one ustanawiać w tym celu pełnomocnika lub pełnomocników. W takim przypadku zasadne jest sprawdzenie, czy pełnomocnictwo zostało udzielone przez osoby upoważnione do reprezentacji oraz, czy nie zostało odwołane.
Jak widać prawidłowe określenie wynajmującego oraz osoby, która może występować w jego imieniu nie jest sprawą prostą. Dlatego też zawierając umowę najmu mieszkania warto jest skorzystać z pomocy profesjonalistów, jacy są zatrudnieniu w warszawskim biurze nieruchomości Cosmopolitan.
