Lokale usytuowane w budynkach z wielkiej płyty stanowią znaczną część warszawskiego rynku nieruchomości. Szacuje się, że są one przedmiotem nawet co czwartej transakcji. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy przybliżyć temat takich mieszkań oraz zastanowić się na co należy zwrócić uwagę przy ich nabywaniu.
Historia budownictwa wielkopłytowego
Technologia wielkopłytowa kojarzona jest najczęściej z państwami realnego socjalizmu. Jednakże nie jest ona wynalazkiem komunizmu. Pierwsze budynki z wielkiej płyty były wznoszone już w latach 20-tych XX wieku w Holandii i w Niemczech, a następnie także we Francji, Szwecji i Finlandii.
Propagatorem tej technologii był Le Corbusier. Ten francuski architekt-modernista, który był początkowo zafascynowany układem i użytecznością pomieszczeń w średniowiecznych klasztorach, opracował koncepcję „Moduloru” będącego idealnym układem proporcji. „Modulor” miał wyznaczać wymiary idealnego mieszkania w odniesieniu do sylwetki stojącego człowieka. Gwałtowny rozwój budownictwa wielkopłytowego miał miejsce po II Wojnie Światowej. Umożliwiało ono szybkie wybudowanie dużej ilości mieszkań dla ludzi pozbawionych dachu nad głową wskutek działań wojennych i powojennych emigracji. Było ono odpowiedzią na szybki rozwój gospodarczy w latach 50-tych i 60 –tych, co miało duże znaczenie z powodu przenoszenia się ludzi ze wsi do miast. Z technologii wielkopłytowej zrezygnowano w Europie Zachodniej w połowie lat 70 –tych, ale nie z powodu kwestii estetycznych, tylko za sprawą kryzysu naftowego oraz rosnących kosztów transportu dużych i ciężkich elementów.
Do Polski technologia wielkopłytowa dotarła dosyć późno, bo dopiero w końcówce lat 50-tych. Pierwszy blok powstał w 1958 r. na warszawskich Jelonkach. Okres jej największego rozwoju przypadał na lata 70-te i 80-te, kiedy to zostało wzniesionych około 75% wszystkich osiedli z wielkiej płyty. Budynki te nie cechowały się ani przesadną urodą, ani wysoką jakością techniczną. Wynikało to z postępującego w późnym PRL kryzysu gospodarczego, który wymuszał oszczędności na stylistyce i materiałach. Budownictwo wielkopłytowe zostało u nas całkowicie zarzucone na początku lat 90-tych.
Mieszkania z wielkiej płyty na rynku nieruchomości
Mieszkania w blokach z wielkiej płyty cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Jak wynika z danych przygotowanych przez ekspertów Bank PKO BP jeszcze w 2015 r. metr kwadratowy takiego mieszkania kosztował 6 tys. zł a obecnie już prawie 10 tys. zł. Ich ceny nie odbiegają zatem istotnie od średniej warszawskiej. Mieszkania z wielkiej płyty są też sprzedawane za pośrednictwem naszego warszawskiego Biura Nieruchomości Cosmopolitan. W tym roku nasza agencja nieruchomości pośredniczyła przy sprzedaży takich mieszkań na Woli i Żoliborzu za cenę niedobiegającą od średniej. W 2020 r sprzedaliśmy kawalerkę w bloku z wielkiej płyty na Mokotowie za 13 tys. zł za metr.
O popularności mieszkań w blokach z wielkiej pyty decyduje kilka czynników. Po pierwsze znajdują się one często w atrakcyjnych lokalizacjach. Po drugie mają atrakcyjne i pożądane na rynku rozkłady. Wiele pokoi jest z nich usytuowanych na stosunkowo małej powierzchni, najczęściej mają one osobne widne kuchnie. Cena zakupu mieszkania trzy lub czteropokojowego jest więc zdecydowanie niższa niż w nowym budownictwie. W dodatku wiele mieszkań w takich budynkach to kawalerki, których buduje się obecnie stosunkowo niewiele, a które są bardzo pożądane przez inwestorów. Po trzecie, mimo że bloki z wielkiej płyty nie należą do najpiękniejszych to były one przeważnie budowane w dużo większej odległości od siebie, niż współczesne inwestycje deweloperskie. Wokół budynków z wielkiej pyty przeważają tereny zielone, znajdują się liczne nasadzenia. W ich pobliżu znajduje się często wiele udogodnień i bogata infrastruktura społeczna.
Przewidywana żywotność bloków z wielkiej płyty
Jeszcze do niedawna przewidywano, że bloki z wielkiej płyty wkrótce znikną z krajobrazu polskich miast. Ich żywotność szacowano pierwotnie na 60 lat. W 2016 r. zlecono Instytutowi Techniki Budowlanej opracowanie ekspertyzy w tym zakresie. Przygotowana w 2019 r. ekspertyza dowodzi, że bloki z wielkiej płyty mogą przetrwać nawet od 100 do 120 lat. Została ona przygotowana wskutek przebadania około 300 budynków, głównie w województwie mazowieckim. Obiekty budowane w latach 60-tych mają zatem przed sobą jeszcze jakieś 40-60 lat istnienia.
Na co należy zwracać uwagę kupując mieszkanie z wielkiej płyty?
Przede wszystkim na jakość. Stosowane w budownictwie wielkopłytowym technologie i materiały znacznie odbiegały od obecnych norm i standardów. Mimo, że większość bloków została zmodernizowana i zrewitalizowana, to przez nabyciem lokalu mieszkalnego warto jest sprawdzić jego stan techniczny, zwłaszcza pod względem termoizolacji i energochłonności.
Kolejną sprawą są ograniczenia w aranżacji przestrzeni. Technologia wielkopłytowa nie sprzyja zmianom układu przestrzennego mieszkań, ponieważ większość albo wszystkie ściany mogą stanowić ściany nośne. Problematyczne mogą być także znajdujące się w budynkach zsypy na śmieci, które mogą być źródłem brzydkich zapachów.
Olbrzymią wadą tego budownictwa jest brak garaży podziemnych, w których byłyby usytuowane miejsca postojowe. Zdarza się natomiast, że do mieszkania przypisany jest wolnostojący garaż lub naziemne miejsce postojowe. Jeżeli zatem istnieje taka możliwość warto jest przed zakupem lokalu postarać się o przeniesienie prawa do takiego garażu lub miejsca naziemnego.
