Dla osób poszukujących dla siebie lokum na własność podstawowym źródłem informacji o nieruchomości jest księga wieczysta. Można z niej dowiedzieć się jaki jest metraż upatrzonego mieszkania, kto jest jego właścicielem, a także czy jest ono obciążone hipoteką lub innymi obciążeniami. Co dzieje się w sytuacji, gdy nie ma ono założonej księgi wieczystej? Czy takie mieszkanie może być przedmiotem obrotu, a jeśli tak to czy taka transakcja jest bezpieczna lub dużo bardziej skomplikowana? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Czym jest księga wieczysta i jakie zawiera informacje?
Księga wieczysta jest urzędowym rejestrem, który opisuje stan faktyczny i prawny nieruchomości. Składa się z czterech działów. Pierwszy opisuje samą nieruchomość (jej adres, metraż i udział w częściach wspólnych). Drugi zawiera informuje kto jest jej właścicielem. W trzecim wpisuje się prawa i obciążenia na rzecz osób trzecich. W czwartym wpisuje się hipoteki. Dostęp do księgi wieczystej można uzyskać bez potrzeby udawania się do sądu lub notariusza. Można to zrobić na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Konieczne tylko jest wpisanie jej numeru. Nie jest on niestety powszechnie dostępny. Istnieje natomiast możliwość jego ustalenia przy użyciu płatnych wyszukiwarek.
Księga wieczysta jest podstawym źródłem informacji dla osób poszukujących własnego mieszkania. Trzeba mieć jednak świadomość, że informacje w niej ujawnione nie zawsze są aktualne. Wpis do księgi wieczystej co do zasady charakter potwierdza tylko stan faktyczny i prawny nieruchomości. Nie kreuje natomiast żadnego uprawienia. Wyjątkiem jest hipoteka, która powstaje z właśnie chwilą dokonania wpisu do tego rejestru. Dlatego też osoby nie mające dużej wiedzy i doświadczenia nie mogą za nadto polegać na informacjach jakie są ujawnione w księdze wieczystej, lecz powinny skonsultować to z notariuszem, prawnikiem lub doświadczonym warszawskim agentem nieruchomości.
Czy mieszkanie może nie mieć założonej księgi wieczystej?
W obrocie prawnym funkcjonują takie lokale, które mają założone księgi wieczyste, jak również takie, które ich nie mają. Brak księgi wieczystej nie jest niczym nadzwyczajnym. Najczęściej sytuacja taka ma miejsce, gdy mieszkanie nabywane jest na rynku pierwotnym. Księga wieczysta zakładana jest wówczas dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność, czemu towarzyszy złożenie przez notariusza wniosku do sądu wieczystoksięgowego o jej założenie. Następuje to poprzez jej wydzielenie z księgi wieczystej budynku.
Inny przypadek może mieć miejsce w przypadku specyficznej formy prawa do nieruchomości, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie różni się ono w żaden większy sposób od pełnej własności. Podobnie, jak w przypadku mieszkania hipotecznego osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może z niego swobodnie korzystać oraz nim rozporządzać. Podstawowa różnica sprawdza się właśnie do tego, że może ono, ale nie musi, mieć założonej księgi wieczystej.
W jaki sposób można sprawdzić mieszkanie bez księgi wieczystej?
Sprawdzenie mieszkania bez założonej księga wieczysta jest możliwe, ale nieco trudniejsze.
Sprawa jest prosta, gdy nabywamy mieszkanie bezpośrednio od dewelopera. Konieczne jest do tego jedynie uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Jest ono wydawane przez starostów a w przypadku nieruchomości znajdujących się na terenie Warszawy przez urzędy dzielnicowe.
Sprawa komplikuje się w przypadku mieszkań z tzw. „ drugiej ręki”. Dla uzyskania wiedzy o stanie prawnym nieruchomości konieczne jest zapoznanie się z podstawą nabycia. Jest to najczęściej przydział, akt notarialny obejmujący umowę przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Do przeprowadzenia transakcji konieczne jest również uzyskanie od spółdzielni zaświadczenia o przysługującym zbywającemu prawie do lokalu.
Czy jest możliwe nabycie mieszkania bez założonej księgi wieczystej ze środków z kredytu hipotecznego?
Odpowiedź na tak postawione pytanie nie jest jednoznaczna. Spłata kredytu hipotecznego zabezpieczona jest hipoteką, która powstaje dopiero od chwili dokonania wpisu w dziale IV księgi wieczystej. Dopóki księga wieczysta nie istnieje nie jest możliwe udzielenie takiego zabezpieczenia. Nabycie mieszkania bez księgi wieczystej jest zatem możliwe, jeśli tylko nie ma przeszkód dla jej założenia. Taka możliwość natomiast nie powstanie, jeśli nie jest uregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem. Problem ten dotyczy wielu nieruchomości na terenie miasta stołecznego Warszawy.
Nawet jeśli założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest możliwe, to może być długotrwałym procesem. Zgodnie z praktyką warszawskiego sądu wieczystoksięgowego, konieczne jest skompletowanie wszystkich dokumentów, które przedstawiają historię lokalu. Nie wystarczy złożenie do sądu aktu notarialnego jego zakupu, ani dokumentu potwierdzającego prawo zbywającego. Jeśli mieszkanie kilkukrotnie przechodziło „z rąk do rąk” to konieczne jest dołączenie do wniosku o założenie księgi wieczystej dokumentów potwierdzających każdą taką zmianę.
Założenie księgi wieczystej dla lokalu nie stanowi zatem przeszkody dla jego zbycia. Stan prawny gruntu pod budynkiem może natomiast mieć znaczenie dla zakupu mieszkania ze środków z kredytu hipotecznego. Jeśli posiada ono długą historię a zbywca nie dysponuje kompletem dokumentów, to może wiązać się to z koniecznością wykonania żmudnej pracy. W takim przypadku najlepiej jest zlecić sprawę profesjonalistom, takim jak chociażby doświadczeni pośrednicy z warszawskiego Biura Nieruchomości Cosmopolitan.
