Dla osób poszukujących dla siebie lokum na własność podstawowym źródłem informacji o nieruchomości jest księga wieczysta. Można z niej dowiedzieć się jaki jest metraż upatrzonego mieszkania, kto jest jego właścicielem, a także czy jest ono obciążone hipoteką lub innymi obciążeniami. Co dzieje się w sytuacji, gdy nie ma ono założonej księgi wieczystej? Czy takie mieszkanie może być przedmiotem obrotu, a jeśli tak to czy taka transakcja jest bezpieczna lub dużo bardziej skomplikowana? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Czym jest księga wieczysta i jakie zawiera informacje?
Księga wieczysta jest urzędowym rejestrem, który opisuje stan faktyczny i prawny nieruchomości. Składa się z czterech działów, z których pierwszy opisuje samą nieruchomość (jej adres, metraż i udział w częściach wspólnych), w drugim zawarte są informuje kto jest jej właścicielem, w trzecim wpisuje się prawa i obciążenia na rzecz osób trzecich, zaś w czwartym hipotekę. Dostęp do księgi wieczystej można uzyskać bez potrzeby udawania się do sądu lub notariusza. Można to zrobić na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Konieczne tylko jest wpisanie jej numeru, który nie jest powszechnie dostępny. Istnieje jednak możliwość jego ustalenia przy użyciu płatnych wyszukiwarek.
Księga wieczysta jest podstawym źródłem informacji dla osób poszukujących własnego mieszkania. Trzeba mieć jednak świadomość, że informacje w niej ujawnione nie zawsze są aktualne. Wpis do księgi wieczystej co do zasady charakter potwierdza tylko stan faktyczny i prawny nieruchomości. Konkrente uprawienie, które zostaje w niej ujawnione powstaje wcześniej – w przypadku kupna nieruchomości jest to moment podpisania aktu notarialnego. Wyjątkiem jest tylko hipoteka, która powstaje z właśnie chwilą dokonania wpisu do tego rejestru. Dlatego też osoby nie mające dużej wiedzy i doświadczenia nie mogą za nadto polegać na informacjach jakie są ujawnione w księdze wieczystej, lecz powinny skonsultować to z notariuszem, prawnikiem lub doświadczonym warszawskim agentem nieruchomości.
Czy mieszkanie może nie mieć założonej księgi wieczystej?
W obrocie prawnym funkcjonują takie lokale, które mają założone księgi wieczyste, jak również takie, które ich nie mają. Brak księgi wieczystej nie jest niczym nadzwyczajnym. Najczęściej sytuacja taka ma miejsce, gdy mieszkanie nabywane jest na rynku pierwotnym. Księga wieczysta zakładana jest wówczas dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność, czemu towarzyszy złożenie przez notariusza wniosku do sądu wieczystoksięgowego o jej założenie. Następuje to poprzez jej wydzielenie z księgi wieczystej budynku.
Inny przypadek może mieć miejsce w przypadku specyficznej formy prawa do nieruchomości, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie różni się ono w żaden większy sposób od pełnej własności. Podobnie, jak w przypadku mieszkania hipotecznego osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może z niego swobodnie korzystać oraz nim rozporządzać. Podstawowa różnica sprawdza się właśnie do tego, że może ono, ale nie musi, mieć założonej księgi wieczystej.
W jaki sposób można sprawdzić mieszkanie bez księgi wieczystej?
Sprawdzenie stanu prawnego mieszkania dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta jest całkowicie możliwe, ale jest nieco bardziej skomplikowane.
Sprawa jest prosta, gdy nabywamy mieszkanie bezpośrednio od dewelopera. W takim przypadku musimy jedynie dowiedzieć się, czy zostało ono prawnie wyodrębnione z budynku. Niezbędne jest do tego wcześniejsze uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Jest ono wydawane przez starostów a w przypadku nieruchomości znajdujących się na terenie Warszawy przez urzędy dzielnicowe.
Sprawa komplikuje się w przypadku mieszkań z tzw. „ drugiej ręki”. Dla uzyskania wiedzy o ich stanie prawnym konieczne jest zapoznanie się dokumentem, z którego wynika w jaki sposób zbywający nabył prawo do nieruchomości. Jest to najczęściej przydział, akt notarialny zawierający umowę przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, akt poświadczenia dziedziczenia lub wydane przez sąd postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Do przeprowadzenia transakcji konieczne jest również uzyskanie od spółdzielni zaświadczenia o przysługującym zbywającemu prawie do lokalu.
Czy jest możliwe nabycie mieszkania bez założonej księgi wieczystej ze środków z kredytu hipotecznego?
Odpowiedź na tak postawione pytanie nie jest jednoznaczna. Spłata kredytu hipotecznego zabezpieczona jest hipoteką, która powstaje dopiero od chwili dokonania wpisu w dziale IV księgi wieczystej. Dopóki księga wieczysta nie istnieje nie jest możliwe udzielenie takiego zabezpieczenia. Nabycie mieszkania bez księgi wieczystej jest zatem możliwe, jeśli tylko nie ma przeszkód dla jej założenia. Taka możliwość natomiast nie powstanie, jeśli nie jest uregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem. Problem ten dotyczy wielu nieruchomości na terenie miasta stołecznego Warszawy. Trzeba mieć na uwadze, że nawet jeśli założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest możliwe, to może być długotrwałym procesem. Zgodnie z praktyką warszawskiego sądu wieczystoksięgowego, konieczne jest skompletowanie wszystkich dokumentów, które przedstawiają historię lokalu. Nie wystarczy złożenie do sądu aktu notarialnego jego zakupu, ani dokumentu potwierdzającego prawo zbywającego. Jeśli mieszkanie kilkukrotnie przechodziło „z rąk do rąk” to konieczne jest dołączenie do wniosku o założenie księgi wieczystej dokumentów potwierdzających każdą taką zmianę.
Założenie księgi wieczystej dla lokalu nie stanowi zatem przeszkody dla jego zbycia. Stan prawny gruntu pod budynkiem może natomiast mieć znaczenie dla zakupu mieszkania ze środków z kredytu hipotecznego. Jeśli posiada ono długą historię a zbywca nie dysponuje kompletem dokumentów, to może wiązać się to z koniecznością wykonania żmudnej pracy, w celu ich odtworzenia. W takim przypadku najlepiej jest zlecić sprawę profesjonalistom, takim jak chociażby doświadczeni pośrednicy z warszawskiego Biura Nieruchomości Cosmopolitan.
