Osoba rozpoczynająca poszukiwanie mieszkania może stanąć w obliczu rożnych stanów prawnych oferowanych nieruchomości. Jednym z nich jest mieszkanie bez założonej księgi wieczystej. Czy jego zakup jest zgody z prawem i co najważniejsze bezpieczny? Czy jest możliwość jej założenia? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Czy każde mieszkanie musi mieć księgę wieczystą?
Księga wieczysta to podstawowy dokument jaki opisuje stan nieruchomości. Jest ona urzędowym rejestrem, na podstawie którego możemy dowiedzieć się m.in. kto jest właścicielem nieruchomości, a także czy jest ona obciążone jakimiś prawami osób trzecich. Jest to zatem niezwykle ważny dokument, który informuje nas o stanie prawnym nieruchomości. O obecnie księgowi wieczystej są już przeważnie prowadzone w formie zdigitalizowanej. Tymczasem nie wszystkie mieszkania na warszawskim rynku nieruchomości mają założone księgi wieczyste.
Najbardziej typową sytuacją, w której nie ma księgi wieczystej, jest j zakup nieruchomości na rynku pierwotnym. Zgodnie z ustawą o własności lokali, mieszkanie nie powstaje wraz z dokonaniem wpisu do księgi wieczystej, tylko wraz z jego wyodrębnieniem z nieruchomości wspólnej. Wyodrębnione przez dewelopera mieszkanie może być już zatem przedmiotem obrotu, nawet jeśli nie została jeszcze dla niego założona księga wieczysta. Deweloper może wprawdzie postarać się o jej założenie, ale nie ma takiego obowiązku. W praktyce żaden deweloper tego nie uczyni, ponieważ na wpis do księgi wieczystej nieruchomości oczekuje się w Warszawie przez wiele miesięcy, więc nie będzie się tak długo wstrzymywał ze sprzedażą. Podobnie przedstawia się sytuacja w innych dużych miastach. Dlatego też deweloperzy oferują na sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej i dopiero przy podpisaniu aktu notarialnego składany jest do sądu wieczystoksięgowego wniosek o jej założenie. Sytuacja taka w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym ma jednak charakter przejściowy, mimo że taka prowizorka może trwać przez klika miesięcy.
Mieszkania bez księgi wieczystej występują również na rynku wtórnym. Dotyczy to w najczęściej nietypowego rodzaju prawa do lokalu mieszkalnego jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Formalnie rzecz biorąc nie jest ono zresztą prawem własności, tylko ograniczonym prawem rzeczowym, jakie istnieje w budynku należącym do spółdzielni. W praktyce nie różni się ono w istotny sposób od prawa własności. Tak jak prawo własności może być ono przedmiotem obrotu, a także może zostać obciążone. Tak samo jak przy prawie własności osoba, której ono przysługuje może swobodnie używać swojego mieszkania, a także może je wynająć. Najważniejszą różnica sprowadza się do tego, że dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie trzeba zakładać księgi wieczystej, chociaż zasadniczo istnieje taka możliwość.
Mieszkanie bez założonej księgi wieczystej – jak można je sprawdzić?
Zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest jak oczywiście możliwy, chociaż niezałożenie dla niego ustawowego rejestru sprawia, że ustalenie jego stanu prawnego jest nieco bardziej skomplikowane. Dokonuje się tego na podstawie innych dokumentów, takich jak akt notarialny jego nabycia, przydział, czy zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. Trzeba zatem sięgnąć do dokumentów źródłowych, jakie opisują stan prawny nieruchomości, podczas gdy jeśli istnieje księga wieczysta dane te można uzyskać w znacznie prostszy sposób, poprzez zapoznanie się z tym urzędowym rejestrem.
Zakup mieszkania bez księgi wieczystej na kredyt – czy jest to możliwe?
Nabycie mieszkania bez założonej księgi wieczystej jest co do zasady możliwe. Sytuacja może się jednak skomplikować, jeśli będzie ono nabywane na kredyt, ponieważ banki uzależniają to od ustanowienia na ich rzecz hipoteki. Hipoteka jest natomiast zabezpieczeniem na nieruchomości, które powstaje dopiero wskutek wpisu do księgi wieczystej. Warunkiem zakupu mieszkania na kredyt jest zatem jej założenie. Nie stanowi to większego problemu, jeśli nieruchomość jest nabywana na rynku pierwotnym, ponieważ nawet jeśli zostanie ona założona za kilka miesięcy to banki przystają na zastosowanie zabezpieczenia pomostowego, jakim jest najczęściej wykupienie przez kredytobiorcę dodatkowego ubezpieczenia.
Sytuacja komplikuje się w przypadku zakupu mieszkania na kredyt na rynku wtórnym. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma zasadniczo przeciwskazań do założenia księgi wieczystej. Warunkiem jest jednak uregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem. Jeśli nie jest on uregulowany, to mieszkanie może wprawdzie zostać sprzedane, ale tylko za gotówkę.
Jak widać nie ma w zasadzie przeszkód do nabycia mieszkania bez założonej księgi wieczystej. Jego zakup będzie natomiast wymagał uzyskania informacji na temat stanu prawnego mieszkania na podstawie innych dokumentów. W pewnych przypadkach może natomiast okazać się, że taka transakcja będzie możliwa tylko ze środków własnych kupującego. Ze względu na skomplikowane stany prawne transakcje takie nie powinny być więc raczej dokonywane samodzielnie. Dla bezpieczeństwa obrotu warto jest skorzystać z usług doświadczonych pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy pracują w warszawskim Biurze Nieruchomości Cosmopolitan.
