Osoba rozpoczynająca poszukiwanie mieszkania może stanąć w obliczu rożnych stanów prawnych oferowanych nieruchomości. Jednym z nich jest mieszkanie bez założonej księgi wieczystej. Czy jego zakup jest zgody z prawem i co najważniejsze bezpieczny? Czy jest możliwość jej założenia? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Czym jest księga wieczysta?
Księga wieczysta jest urzędowym rejestrem, na podstawie którego możemy dowiedzieć się m.in. kto jest właścicielem nieruchomości, a także czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich. Jest to zatem niezwykle ważny dokument, który informuje nas o stanie prawnym nieruchomości. W dzisiejszych czasach księgi wieczyste prowadzi się najczęściej w postaci zdigitalizowanej.
Czy każde mieszkanie musi mieć księgę wieczystą?
Odrębny lokal mieszkalny powstaje wraz z jego wyodrębnieniem z nieruchomości wspólnej. Takie mieszkanie może być przedmiotem obrotu, nawet jeśli nie została jeszcze dla niego założona księga wieczysta. Deweloper może postarać się o jej założenie, ale nie ma takiego obowiązku. W praktyce żaden inwestor tego nie zrobi, ponieważ na założenie księgi wieczystej oczekuje się wiele miesięcy. Nikt nie będzie natomiast tak długo wstrzymywał ze sprzedażą. Wniosek o założenie księgi wieczystej składa się do sądu wieczystoksięgowego dopiero przy podpisaniu aktu notarialnego. Taka, że mieszkanie na rynku pierwotnym nie ma założonej księgi wieczystej ma jednak charakter przejściowy.
Mieszkania bez założonej księgi wieczystej występują częściej na rynku wtórnym. Najczęściej dotyczy to spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Formalnie rzecz biorąc nie jest ono prawem własności, tylko ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości. W praktyce natomiast nie różni się istotnie od własności. Osoba, której ono przysługuje mieszkanie może nim swobodnie rozporządzać. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie trzeba zakładać księgi wieczystej, chociaż zasadniczo istnieje taka możliwość.
Mieszkanie bez założonej księgi wieczystej – jak można je sprawdzić?
Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej jest możliwa, chociaż może okazać się nieco bardziej skomplikowana. Sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości dokonuje się na podstawie zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej. Czasami trzeba także sięgnąć do dokumentów źródłowych, takich jak pierwotna podstawa nabycia. Jeśli dla mieszkania założona została księga wieczysta dane te można uzyskać w znacznie prostszy sposób, poprzez zapoznanie się z tym urzędowym rejestrem.
Zakup mieszkania bez księgi wieczystej na kredyt – czy jest to możliwe?
Nabycie mieszkania bez założonej księgi wieczystej jest co do zasady możliwe. Sytuacja może się jednak skomplikować, jeśli będzie ono nabywane na kredyt, ponieważ banki uzależniają to od ustanowienia na ich rzecz hipoteki. Hipoteka jest natomiast zabezpieczeniem na nieruchomości, które powstaje dopiero wskutek wpisu do księgi wieczystej. Warunkiem zakupu mieszkania na kredyt jest zatem jej założenie. Nie stanowi to większego problemu, jeśli nieruchomość jest nabywana na rynku pierwotnym. Bank zastosuje wówczas zabezpieczenie pomostowe, jakim jest najczęściej dodatkowe ubezpieczenie.
Sytuacja komplikuje się w przypadku zakupu mieszkania na kredyt na rynku wtórnym. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma zasadniczo przeciwskazań do założenia księgi wieczystej. Warunkiem jest jednak uregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem.
Jak widać nie ma w zasadzie przeszkód do nabycia mieszkania bez założonej księgi wieczystej. Jego zakup będzie natomiast wymagał uzyskania informacji na temat stanu prawnego mieszkania na podstawie innych dokumentów. W pewnych przypadkach może natomiast okazać się, że taka transakcja będzie możliwa tylko ze środków własnych kupującego. Dla bezpieczeństwa obrotu warto jest skorzystać z usług doświadczonych pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy pracują w warszawskim Biurze Nieruchomości Cosmopolitan.