Czynnikiem wpływającym na zmiany zachodzące na warszawskim rynku nieruchomości jest oddawanie do użytku nowych stacji metra. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zająć się tematem jaki jest jego wpływ na najbliższą okolicę. Chcielibyśmy także zastanowić się, czy zakup mieszkania przy metrze ma tylko same zalety, czy może również jakieś wady?
Nowe linie metra a lokalny rynek nieruchomości
Żaden inny czynnik nie ma tak dużego wpływu na atrakcyjność nieruchomości jak lokalizacja i skomunikowanie z innymi dziennicami. Wraz z poprawą stanu komunikacji, w tym przede wszystkim transportu publicznego, następuje zazwyczaj znaczący wzrost zainteresowania tymi rejonami stolicy, które uchodziły wcześniej za mniej atrakcyjne.
Obserwacje czynione przez pośredników naszego warszawskiego biura nieruchomości znajdują potwierdzenie w badaniu przeprowadzonego w 2015 r. przez instytutu badawczy SMG/KRC na zlecenie firmy REAS. Według odpowiedzi udzielanych przez ankietowanych dostępność komunikacji miejskiej była wskazywana jako drugi najbardziej brany pod uwagę czynnik, który decyduje o zakupie nieruchomości.
Jaki jest wpływ rozbudowy metra na lokalny rynek mieszkaniowy?
Żeby udzielić odpowiedzi na takie pytanie chcemy się skupić na tych dwóch dzielnicach, które położone są na przeciwległych krańcach budowanej już jego drugiej linii, czyli na Bemowie i Targówku.
Chociaż na Bemowo metro jeszcze nie dotarło, ale ma to nastąpić już wkrótce, bo w 2022 r. Planowane jest wówczas uruchomienie dwóch nowych stacji: C4-Bemowo i C5-Ulrychów. Czy rynek nieruchomości reaguje na już teraz? Oczywiście tak. Ceny mieszkań rosną tu w znacznie szybszym tempie niż wynosi średni wzrost dla całej stolicy. Wg portalu Morizon.pl w październiku 2021 r. średnia ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania na Bemowie wynosiła 11.790 zł, zaś rok wcześniej 10.150 zł. Stanowi to zatem wzrost aż o 16,16%. W tym samym czasie średnie ceny mieszkań w całej Warszawie poszły w górę o 10,41%. To oczywiście także sporo, ale jednak znacząco mniej.
Podobnie przestawia się sytuacja na Targówku. Metro dotarło tu w 2019 r., kiedy nastąpiło otwarcie stacji C17- Targówek Mieszkaniowy i C18-Trocka. W przyszłym roku planowane jest uruchomienie w tej dzielnicy jeszcze trzech kolejnych: C19-Zacisze, C20- Kondratowicza i C21-Bródno. Jaki ma to wpływ na wzrost cen? Wg portalu Morizon.pl w październiku 2021 r. średnia ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania wynosiła na Targówku 10.851 zł, zaś rok wcześniej 9.508 zł. Oznacza to, że wciągu ostatniego roku cena metra kwadratowego wzrosła w tej dzielnicy aż o 14,12%. Jak już pisaliśmy powyżej w tym samym czasie średni wzrost cen w Warszawie wyniósł 10,41%.
Jak wyglądała sytuacja w okresie ostatnich trzech lat?
Na prawie rok przed dotarciem metra na Targówek średnia ofertowa cena metra kwadratowego wynosiła tu 7.696 zł. Oznacza to wzrost aż o 41%! To wszytko zaledwie w ciągu trzech lat! W tym samym czasie średnia cena metra kwadratowego w Warszawie zwiększyła się z 9.841 zł do 12.901 zł. Oznacza to wzrost “tylko” o 31%.
Zalety mieszkania przy metrze
Największą zaletą zakupu mieszkania przy metrze jest możliwość szybkiego i punktualnego przemieszczania się po Warszawie. Analizując natomiast sprawę z punktu widzenia inwestora zaletą takich mieszkań jest to, że są one znacznie łatwiejsze do wynajęcia. Jak wynika z obserwacji agentów naszego biura nieruchomości w Warszawie wynajmują się one znacznie szybciej, niż te gorzej skomunikowane. Kolejną ich zaletą jest to, że ceny mieszkań przy metrze szybciej zyskują na wartości.
Wady mieszkania przy metrze
Największą wadą mieszkania przy metrze jest wbrew pozorom atrakcyjność takich lokalizacji. Skoro w takiej okolicy chce zamieszkiwać jak najwięcej osób, to skutkuje to bardzo gęstą urbanizacją. Budowane to osiedla mieszkaniowe przybierają często kształt dużych odczłowieczonych molochów. Za inwestycjami deweloperskimi nie nadążają też z reguły te publiczne, przez co trudno jest w takiej okolicy zapisać dzieci do szkoły lub przedszkola. Gęsta urbanizacja powoduje także deficyt terenów zielonych. Wskutek narastającej presji ze strony deweloperów samorządy przeznaczają jak najwięcej terenów pod zabudowę mieszkaniową, zamiast na nowe parki i obiekty rekreacyjne. Zjawisko to dotyczy także istniejących w takich rejonów obszarów leśnych lub rolnych, które są sukcesywnie przeznaczane pod zabudowę.
Czy zatem warto kupić mieszkanie przy linii metra?
Czy zatem warto jest kupić mieszkanie niedaleko stacji metra? Jeśli patrzymy na sprawę z punktu widzenia inwestora to na pewno tak. Jeśli natomiast analizujemy to z perspektywy przyszłego mieszkańca, to już zależy od indywidualnych preferencji. Jeżeli ważne jest dla nas szybkie i punktualne przemieszczaniu się do innych dzielnic Warszawy to bliskość stacji metra jest zapewne przeważającym argumentem. Jeśli natomiast charakter pracy nie wymusza na nas konieczności regularnego poruszania się w godzinach szczytu to może warto jest za te same pieniądze poszukać większego mieszkania lub nawet segmentu w mniej zurbanizowanej okolicy.
