Zawierając umowę najmu powierzamy zupełnie obcej osobie jeden z najważniejszych, jeśli nie najważniejszy składnik naszego majątku. Sprawę komplikuje okoliczność, że przepisy prawa są tak skonstruowane, że wyłączają w znacznym stopniu swobodę konstruowania umów. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zatem wyjaśnić jakie są najczęściej popełniane błędy przy wynajmie mieszkania, a także uczulić naszych czytelników na co należy zwrócić uwagę, żeby się ich ustrzec.
Zbyt wysoka cena ofertowa
Wynajmujący mieszkania chcieliby oczywiście uzyskać za nie jak najwyższą cenę. Jest to całkowicie zrozumiałe. Problem polega na tym, że źle dobrana stawka wywoławcza może stać się źródłem problemów. Właściciele mieszkań pryz ustalaniu wysokości czynszu najczęściej sugerują się ogłoszeniami publikowanymi na portalach lub podejmują takie decyzje na podstawie rozmów z rodziną lub znajomymi. Tymczasem stawki widniejące na portalach mają charakter wywoławczy, natomiast rzeczywiste ceny transakcyjne bywają często zupełnie inne, przeważenie niższe. Mylące może być sugerowanie się opiniami wygłaszanymi przez inne osoby, ponieważ takie bądź nie mają one specjalistycznej wiedzy o rynku nieruchomości, a jeśli posiadają własne doświadczenia to często mają tendencję do zaokrąglania stawek w górę. Z doświadczeń naszego warszawskiego biura nieruchomości wynika, że niewłaściwe ustalenie stawki ofertowej czynszu może wiązać się z poważnymi niebezpieczeństwem. Nie chodzi tu bynajmniej tylko o to, że mieszkanie nie zostanie szybko wynajęte. Większym zagrożeniem jest to, że wynajmujący nie będzie miał dużej możliwości wyboru spośród potencjalnych najemców. Po dłuższym okresie wyczekiwania może więc poczuć się zrezygnowany i zgodzić się na pierwszego zgłaszającego się oferenta. Często okazuje się, że nie będzie to dobry wybór, ponieważ jeśli stawka ofertowa jest zawyżona i zgłosi się tylko jedna osoba, to może to rodzić obawy o jej wiarygodność. Z doświadczeń naszej warszawskiej agencji nieruchomości wynika zatem, że lepiej ustalić stawkę najmu na poziomie ceny rynkowej, albo nawet trochę poniżej, aby uzyskać możliwość większego wyboru spośród potencjalnych kandydatów.
Niedostateczna weryfikacja najemców
Celem umowy najmu mieszkania jest zapewnienie sobie przez wynajmującego stałego źródła dochodu. Dlatego jeśli zamierzamy wynająć mieszkanie powinniśmy przyłożyć dużą wagę do weryfikacji kandydatów. Może być ona prowadzona w rożny sposób i na różnych płaszczyznach. Na początek powinniśmy przeprowadzić z taką osobą rozmowę. Możemy zapytać go gdzie pracuje, jakie jest jej stałe źródło utrzymania oraz jakie ma doświadczenia z najmem mieszkań. Powinniśmy zwracać uwagę nie tylko na treść udzielanych wyjaśnień, ale także na sposób ich udzielania. Jeśli zainteresowany ma problem z udzielaniem jasnych i jednoznacznych odpowiedzi powinno to wzbudzić nasze zaniepokojenie. Drugą płaszczyzną weryfikacji kandydatów do wynajęcia naszego mieszkania jest przeprowadzenie tzw. białego wywiadu. Odbywa się to na podstawie informacji jakie są dostępne w Internecie. Trzecią jest poproszenie naszych potencjalnych najemców o udostępnienie dokumentów obrazujących ich sytuację finansową. Zasadne jest zwrócenie się o okazanie w szczególności umowy o pracę oraz wyciągu bankowego. Zwracając się o udostępnienie takich dokumentów trzeba mieć na uwadze, że stanowi to przetwarzanie danych osobowych osoby w rozumieniu przepisów RODO. Warto jest zatem poprosić najemcę o udzielenie nam zgody na ich przetwarzanie.
Nieprawidłowe skonstruowanie umowy najmu mieszkania
Wynajmujący często nie mają świadomości, że nie mogą ukształtować treści umowy najmu według swojego uznania. Polskie prawo jest natomiast sformułowane w taki sposób, że swoboda w kształtowaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego jest dozwolona tylko w sprawach nieuregulowanych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. W sprawach tam unormowanych postanowienia umowy nie mogą być dla najemcy mniej korzystne od przepisów ustawy.
Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje wyczerpująco zasadniczą większość istotnych kwestii, jakie zawarte są w umowie najmu, takich jak okres i zasady jej wypowiedzenia, możliwość waloryzacji czynszu, zasady dotyczące ustalania wysokości i zwrotu kaucji. Jeśli kwestie te nie zostaną unormowane zgodnie z przepisami prawa, to zastosowanie będą mieć przepisy ustawy.
Niezastosowanie trybu najmu okazjonalnego
Wynajmujący często nie zdają sobie także sprawy, że ustawodawca przewidział możliwość ograniczenia ochrony, jaka przysługuje lokatorom, dzięki wprowadzeniu specyficznego rodzaju umowy – najmu okazjonalnego. Umożliwia ona odstąpienie od niektórych rygorów jakie zostały przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów. Co najbardziej istotne, umożliwia także stosunkowo łatwe przeprowadzenie eksmisji z mieszkania, bez potrzeby kierowania sprawy do sądu i bez konieczności zapewnienia lokatorki przez gminę lokalu socjalnego. Warto mieć jednak na uwadze, że najem okazjonalny nie może być nawiązany z każdym lokatorem. Warunkiem jego zastosowania jest wskazanie przez najemcę innej nieruchomości, do której może się udać w razie ustania stosunku najmu. Wymóg ten nie ma jednak zastosowania dla obywateli Ukrainy, którzy znaleźli się na terytorium Polski wskutek prowadzonych działań wojennych. Osoby te mogą zawierać umowy najmu okazjonalnego bez konieczności wskazywania innej nieruchomości.
Jak widać z przywołanych wyżej przykładów zawarcie umowy najmu mieszkania nie jest wcale sprawą prostą. Niezwykle łatwo jest o popełnieniu błędu, zarówno przy wyborze najemcy jak i przy konstruowaniu umowy najmu. Dlatego tez jeśli chcemy korzystnie wynająć naszą nieruchomość warto jest skorzystać z usług profesjonalistów, takich jak warszawska agencja nieruchomości – Biuro Nieruchomości Cosmopolitan.
