Zawierając umowę najmu powierzamy zupełnie obcej osobie jeden z najważniejszych, jeśli nie najważniejszy składnik naszego majątku. Sprawę komplikuje okoliczność, że przepisy prawa są tak skonstruowane, że wyłączają w znacznym stopniu swobodę konstruowania umów. W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy zatem wyjaśnić jakie są najczęściej popełniane błędy przy wynajmie mieszkania, a także uczulić naszych czytelników na co należy zwrócić uwagę, żeby się ich ustrzec.
Zbyt wysoka cena ofertowa
Wynajmujący mieszkania chcieliby oczywiście uzyskać za nie jak najwyższą cenę. Jest to całkowicie zrozumiałe. Problem polega na tym, że źle dobrana stawka wywoławcza może stać się źródłem problemów. Właściciele mieszkań pryz ustalaniu wysokości czynszu najczęściej sugerują się ogłoszeniami publikowanymi na portalach lub podejmują takie decyzje na podstawie rozmów z rodziną lub znajomymi. Tymczasem stawki widniejące na portalach mają charakter wywoławczy, natomiast rzeczywiste ceny transakcyjne bywają często zupełnie inne, przeważenie niższe. Mylące może być sugerowanie się opiniami wygłaszanymi przez inne osoby, ponieważ takie bądź nie mają one specjalistycznej wiedzy o rynku nieruchomości, a jeśli posiadają własne doświadczenia to często mają tendencję do zaokrąglania stawek w górę.
Z doświadczeń naszego warszawskiego biura nieruchomości wynika, że niewłaściwe ustalenie stawki ofertowej czynszu może wiązać się z niebezpieczeństwem. Jest nim brak możliwości wyboru spośród potencjalnych najemców. Jeśli po dłuższym okresie wyczekiwania właściciel może poczuje się zrezygnowany to w konsekwencji może zgodzić się na pierwszego oferenta. Nie zawsze będzie to najlepszy wybór. Jeśli stawka ofertowa będzie zawyżona to istnieje ryzyko, że może to być osoba, której z jakichś powodów nikt nie chce wynająć mieszkania. Lepiej zatem ustalić czynsz na poziomie rynkowym, albo nawet trochę poniżej, żeby mieć możliwość wyboru spośród wielu potencjalnych kandydatów.
Niedostateczna weryfikacja najemców
Celem właściciela mieszkania jest zapewnienie sobie źródła dochodu. Dlatego jeśli zamierzamy wynająć mieszkanie powinniśmy przyłożyć dużą wagę do weryfikacji kandydatów. Może być ona prowadzona w rożny sposób i na różnych płaszczyznach.
Na początek powinniśmy przeprowadzić z taką osobą rozmowę. Możemy zapytać go gdzie pracuje, jakie jest jej stałe źródło utrzymania oraz jakie ma doświadczenia z najmem mieszkań. Powinniśmy zwracać uwagę nie tylko na to mówią nam potencjalni lokatorzy, ale także na sposób ich udzielania. Jeśli mają problem z udzielaniem jasnych i jednoznacznych odpowiedzi powinno to wzbudzić nasz niepokój.
Metodą weryfikacji kandydatów może być przeprowadzenie tzw. białego wywiadu. Odbywa się to na podstawie informacji dostępnych w Internecie. Możemy także poprosić potencjalnych najemców o udostępnienie dokumentów obrazujących ich sytuację finansową. Zasadne jest zwrócenie się o okazanie w szczególności umowy o pracę oraz wyciągu bankowego. Zwracając się o udostępnienie takich dokumentów trzeba mieć na uwadze, że stanowi to przetwarzanie danych osobowych osoby w rozumieniu przepisów RODO. Warto jest zatem poprosić najemcę o udzielenie nam zgody na ich przetwarzanie.
Nieprawidłowe skonstruowanie umowy najmu
Wynajmujący nie mogą ukształtować treści umowy najmu według swojego uznania. Polskie prawo jest bowiem sformułowane w taki sposób, że jest to tylko dozwolone w sprawach nieuregulowanych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Postanowienia umowy nie mogą być dla lokatora mniej korzystne od przepisów ustawy. Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje wyczerpująco zasadniczą większość kwestii, jakie zawarte są w umowie najmu. Możliwości stron są zatem dość istotnie ograniczone.
Niezawarcie umowy najmu okazjonalnego
Ustawodawca poluzował ochronę lokatorów, dzięki wprowadzeniu instytucji najmu okazjonalnego. Umożliwia ona dużo swobodniejsze ukształtowanie treści umowy. Kolejną jej zaletą jest zdecydowanie łatwiejsze przeprowadzenie eksmisji. Umowa najmu okazjonalnego nie może jednak zostać podpisana z każdym zainteresowanym. Konieczne jest wskazanie przez przyszłego lokatora innej nieruchomości, do której będzie mógł się udać po ustaniu najmu. Wymóg ten nie ma zastosowania dla obywateli Ukrainy, którzy znaleźli się na terytorium Polski wskutek prowadzonych działań wojennych. Mogą oni zawierać umowy najmu okazjonalnego bez konieczności wskazywania innej nieruchomości.
Jak widać zawarcie umowy najmu mieszkania nie jest wcale sprawą prostą. Łatwo jest o popełnieniu błędu, zarówno przy wyborze najemcy jak i konstruowaniu umowy. Dlatego też jeśli chcemy korzystnie wynająć naszą nieruchomość warto jest skorzystać z usług firm zajmujących się świadczeniem usług pośrednictwa, takich jak warszawska agencja nieruchomości – Biuro Nieruchomości Cosmopolitan.
