Mieszkanie to najczęściej podstawowy składnik naszego majątku. Dlatego też nie jest obojętne komu zdecydujemy się je wynająć. Nawet najlepszy dobór potencjalnych najemców nie daje całkowitej gwarancji uniknięcia problemów. W ekstremalnych przypadkach właściciel może mieć problem z odzyskaniem mieszkania od niesolidnego najemcy, ponieważ może to być uzależnione od tego, czy gmina zapewni byłemu lokatorowi mieszkanie zastępcze.
Ochrona prawna najemcy
W polskim systemie prawnym najemca podlega ochronie wynikającej z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Ustawa przewiduje, że wynajmujący może rozwiązać umowę najmu tylko w przypadkach ściśle w niej przewidzianych a ponadto, nawet jeżeli zostanie ona już rozwiązana to nie zawsze ma on możliwość usunięcia byłego najemcy. Dla dokonania opróżnienia mieszkania konieczne bowiem jest uprzednie wytoczenie sprawy do sądu i uzyskanie prawomocnego wyroku, co w warunkach warszawskich może nawet potrwać nawet kilka lat. Nawet gdy właściciel będzie w końcu dysponował takim prawomocnym wyrokiem, to i tak może mieć problem z jego wykonaniem, ponieważ może być to uzależnione od przyznania byłemu najemcy przez gminę lokalu zastępczego. Finalnie więc zawarcie umowy najmu może wiązać się dla właściciela mieszkania z ryzykiem, że przez kilka lat nie będzie otrzymywał czynszu i nie będzie mógł dysponować swoim mieszkaniem.
Umowa najmu okazjonalnego
Mając świadomość przewagi prawnej najemcy ustawodawca zdecydował się poluzować nieco niekorzystne dla właścicieli regulacje, wprowadzając nową instytucje prawną – umowa najmu okazjonalnego. Celem wprowadzenia najmu okazjonalnego było zabezpieczenie interesów właścicieli nieruchomości. Zabezpieczenie interesów właścicieli nieruchomości jest realizowane na dwa sposoby – przez wyłączenie stosowania niektórych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz wprowadzenie uproszczonej procedury opróżnienia lokalu mieszkalnego. Jeżeli więc najemca odmówi opuszczenia mieszkania po zakończeniu umowy, przeprowadzenie procedury opróżnienia lokalu nie będzie uzależnione od przydzielenia lokatorowi lokalu zastępczego. Wynajmującymi mieszkania w ramach najmu okazjonalnego mogą być osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, osoby fizyczne prowadzące taką działalność oraz osoby prawne i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.
Warunki jakie powinna spełniać umowa najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Nic oczywiście nie stoi na przeszkodzie, żeby po zakończeniu 10 letniego okresu najmu okazjonalnego zawrzeć kolejną umowę najmu na okres 10 lat.
Do umowy najmu okazjonalnego powinno zostać załączone oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, zobowiązaniu do opróżnienia lokalu oraz oświadczenie o wskazaniu innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu lub jeśli najemca nie dysponuje własną nieruchomością oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Jeżeli wynajmujący nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zobowiązany jest zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku spowoduje, że umowa nie będzie stanowić umowy najmu okazjonalnego, tylko zwykłą umowę najmu.
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji jest sporządzane u notariusza, który za jego sporządzenie pobiera taksę notarialną. Maksymalna wysokość taksy stanowi przypadku tej czynności równowartość 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do taksy należy oczywiście doliczyć podatek VAT. Oprócz taksy notarialnej dochodzą jeszcze dodatkowe koszty wypisów. W Warszawie jest zwyczajowe przyjęte, że koszty sporządzenia rygoru egzekucyjnego ponosi wynajmujący, ponieważ stanowi on jego zabezpieczenie.
Z kim jest zawierana umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest najczęściej z dwoma grupami najemców: osobami przyjeżdzającymi do pracy oraz ze studentami. Pierwsza grupa wskazuje najczęściej własną nieruchomość w innej części Polski. W przypadku studentów, jak również osób rozpoczynających pierwszą pracę najczęściej jest wskazywana nieruchomość należącą do ich rodziców. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest w praktyce niemożliwe w przypadku cudzoziemców, ponieważ nie posiadają oni najczęściej innej nieruchomości na terenie Polski, ani nie znają nikogo, kto mógłby chcieć ich przyjąć po ustaniu stosunku najmu.
Procedura opróżnienia lokalu
W przypadku, gdy najemca nie chce się wyprowadzić po zakończeniu stosunku najmu wynajmujący może wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności. Nie musi on więc przeprowadzać całego postepowania sądowego, które jest długotrwałe, ponieważ tytuł egzekucyjny ma taką samą moc jak prawomocne orzeczenie. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego, co trwa z reguły około miesiąca czasu, właściciel może wystąpić do komornika o opróżnienie lokalu. Na jego wniosek komornik przeprowadza postępowanie egzekucyjne polegające na przeprowadzeniu byłego najemcy do wskazanej przez niego nieruchomości.
Więcej informacji na temat najmu okazjonalnemu znajdą Państwo pod linkiem – biuro nieruchomości Warszawa Mokotów.
