Mieszkanie to najczęściej najbardziej wartościowy składnik naszego majątku. Nie powinno więc być obojętne komu zdecydujemy się je wynająć. Nawet najlepszy dobór potencjalnych najemców nie gwaranctuje uniknięcia problemów. W ekstremalnych przypadkach właściciel może mieć nawet problem z odzyskaniem mieszkania. Może to być uzależnione od tego, czy gmina zapewni byłemu lokatorowi mieszkanie zastępcze.
Ochrona prawna najemcy
Najemca podlega ochronie wynikającej z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z jej przepisami właściciel może rozwiązać umowę tylko w przypadkach ściśle w niej przewidzianych. Ponadto Jeśli lokator się nie wyprowadzi to konieczne będzie wytoczenie powództwa i uzyskanie prawomocnego wyroku. W Warszawie może to potrwać nawet kilka lat. Niestety po uzyskaniu prawomocnego wyrokiem może powstać problem z jego wykonaniem. Przeprowadzenie eksmisji może zostać uzależnione od przyznania byłemu lokatorowi przez gminę lokalu zastępczego. Finalnie właściciel może przez kilka lat nie będzie otrzymywać czynszu. Przez taki sam okres może nie dysponować swoim mieszkaniem.
Umowa najmu okazjonalnego
Mając świadomość przewagi prawnej najemcy ustawodawca zdecydował się nieco poluzować niekorzystne dla właścicieli regulacje. Wprowadzono nową instytucję prawną – umowę najmu okazjonalnego. Zabezpieczenie interesów właścicieli nieruchomości realizuje się na dwa sposoby. Pierwszym jest wyłączenie stosowania niektórych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Drugim wprowadzenie uproszczonej procedury opróżnienia lokalu mieszkalnego. Przeprowadzenie eksmisji nie wymaga przydzielenia lokatorowi lokalu zastępczego.
Jakie warunki powinna spełniać umowa najmu okazjonalnego?
Wynajmującymi mieszkania w na podstawie umowy najmu okazjonalnego mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Po zakończeniu tego okresu można oczywiście zawrzeć zawrzeć kolejną umowę najmu. Także z tym samym lokatorem. I także na okres 10 lat.
Do umowy najmu okazjonalnego powinno zostać załączone określone dokumenty. Pierwszym jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Drugim zobowiązanie się lokatora do opróżnienia lokalu . Trzecim oświadczenie o wskazaniu innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku opróżnienia lokalu. Jeśli najemca nie dysponuje własną nieruchomością oświadczenie może podpisać inna osoba. Warunkiem jest, żeby posiadała ona tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać najemca. Oświadczenie to powinno dotyczyć także osób zamieszkujących z lokatorem.
Jeżeli wynajmujący nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali to powinien zgłosić zawarcie najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego. Zgłoszenie powinno nastąpić w terminie 14 dni od przekazania lokalu. Niedopełnienie tego obowiązku wiąże się z dotkliwą sankcją. Umowa przestanie wówczas korzystać z dobrodziejstwa najmu okazjonalnego.
Koszty sporządzenia umowy najmu okazjonalnego
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji sporządza notariusz. Za jego przygotowanie uiszcza się taksę, której maksymalna wysokość to równowartość 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do taksy trzeba jeszcze doliczyć podatek VAT. Koszt ten ponosi najczęściej właściciel nieruchomości. Wynika to z istniejącego na warszawskim rynku nieruchomości zwyczaju. Strony mogę oczywiście umówić się inaczej.
Z kim zawierana jest umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest najczęściej z dwoma grupami najemców – osobami przyjeżdżającymi do innego miasta za pracą i studentami. Pierwsza grupa wskazuje najczęściej własną nieruchomość w innej części Polski. W drugim przypadku jest to najczęściej nieruchomość ich rodziców. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest w praktyce niemożliwe w przypadku cudzoziemców. Grupa ta nie nie posiada najczęściej innej nieruchomości na terenie Polski. Czasami jednak znają oni kogoś, kto wyraża gotowość ich przyjęcia po zakończeniu najmu.
Procedura opróżnienia lokalu
Jeśli najemca nie chce się wyprowadzić po zakończeniu stosunku najmu wynajmujący może wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności. Nie musi on więc przeprowadzać całego postępowania sądowego. Tytuł egzekucyjny ma bowiem taką samą moc jak prawomocne orzeczenie. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego może od razu wystąpić do komornika. Na jego wniosek komornik przeprowadza postępowanie egzekucyjne. Polega ono na przeprowadzeniu byłego lokatora do wskazanej przez niego nieruchomości. Cała procedura trwa zazwyczaj nie dłużej niż miesiąc.
Więcej informacji na temat najmu okazjonalnemu znajdą Państwo pod linkiem – biuro nieruchomości Warszawa Mokotów.
