Nabywając mieszkanie należy mieć świadomość, że może być ono obciążone prawami osób trzecich, które ograniczają możliwość swobodnego korzystania z niego przez właściciela. Jednym z ograniczeń, które w dodatku nie zawsze musi być ujawnione w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, jest dożywocie. Na czym ono polega i co trzeba zrobić, jeśli chcemy nabyć mieszkanie wolne od takiego obciążenia?
Czym jest w polskim prawie dożywocie?
O tym czym jest w prawie karnym dożywocie słyszał chyba każdy. Takie samo pojęcie występuje również w prawie cywilnym, ale oznacza tam zupełnie coś innego. Jest to nic innego jak umowa, na mocy której dotychczasowy właściciel przenosi na nabywcę własność nieruchomości w zamian za zapewnienie mu dożywotnio środków utrzymania. Jest ona zawierana zawsze w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Nabywca nieruchomości jest zatem zobowiązany do przyjęcia takiej osoby, która jest nazywana dożywotnikiem, jako swojego domownika, a także co całego szeregu innych świadczeń. Powinien zatem dostarczać mu wyżywienie, ubranie, oświetlenie i opał, a także zapewnić pomoc i opiekę w chorobie. Świadczenia z umowy dożywocia nie wygasają całkowicie nawet po śmieci dożywotnika, ponieważ trzeba mu zorganizować na własny koszt jego pogrzeb.
Opisane powyżej świadczenia wobec dożywotnika zostały uregulowane przepisami Kodeksu Cywilnego. Umowa dożywocia może oczywiście modyfikować ich zakres.
Mimo, że dożywocie jest instytucją, która występuje przeważnie w stosunkach wiejskich to nasza warszawska agencja nieruchomości spotyka się z nią także w stolicy. Dotyczy to oczywiście mieszkań z rynku pierwotnego, które zostały wybudowane już jakiś czas temu. Dożywotnik musiał mieć przecież czas, żeby nabyć takie mieszkanie i się w nim zestarzeć.
Czy dożywocie musi być ujawnione w księdze wieczystej?
Dla powstania dożywocia wystarczające jest zawarcie stosownej umowy. Inaczej niż w przypadku wielu innych ograniczonych praw rzeczowych bez znaczenia jest natomiast, czy zostanie ono ujawnione w księdze wieczystej.
Także inaczej niż w przypadku innych obciążeń i ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości do dożywocia nie ma zastosowania zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stanowi to wyjątek od ogólnej zasady, że nieruchomości nabywane są w stanie wolnym od obciążeń, jeśli nie zostały one ujawnione w tym publicznym rejestrze. Jeżeli zatem mieszkanie, które zostało obciążone dożywociem zostanie sprzedane, to wynikające z niego zobowiązania właściciela wobec dożywotnika, niezależnie od tego, czy były one uwzględnione w księdze wieczystej, przejdą na nowego nabywcę.
Jak widać samo sprawdzenie księgi wieczystej nie zawsze będzie wystarczające, żeby stwierdzić czy interesująca nas nieruchomość nie podlega żadnym obciążeniom, ani ograniczeniom. Dla uzyskania takiej pewności warto jest zatem zapoznać się z aktami księgi wieczystej, które przechowywane są we właściwym sądzie rejonowym.
Jak nabyć nieruchomość bez dożywocia?
Nieruchomość obciążona dożywociem może być niewątpliwe przedmiotem sprzedaży. Żeby zapobiec przeniesieniu takiego obciążenia na nowego nabywcę warto jest zatem postarać się o zawarcie porozumienia rozwiązującego umowę dożywocia. Takie rozwiązanie jest jak najbardziej sugerowane przez naszą agencję nieruchomości w Warszawie. Nic też nie stoi na przeszkodzie, żeby uprawniony jednostronnie zarzekł się przysyłającego mu uprawienia. Stanowisko takie znajduje oparcie w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 marca 2015 r. (I ACa 1375/14), zgodnie z którym możliwe jest złożenie właścicielowi nieruchomości oświadczenia o zrzeczeniu się świadczeń wynikających z umowy dożywocia i wyrażeniu zgody na wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej.
Opracowanie:
Agencja nieruchomości Warszawa
