Nabywając mieszkanie należy mieć świadomość, że może być ono obciążone prawami osób trzecich, które ograniczają możliwość swobodnego korzystania z niego przez właściciela. Jednym z takich ograniczeń, które w dodatku nie zawsze musi być ujawnione w księdze wieczystej, jest dożywocie. Na czym ono polega i co trzeba zrobić, jeśli chcemy nabyć mieszkanie wolne od takiego obciążenia?
Czym jest w polskim prawie dożywocie?
O tym czym jest w prawie karnym dożywocie słyszał chyba każdy. Takie samo pojęcie występuje również w prawie cywilnym, ale oznacza tam zupełnie coś innego. Jest to umowa, na mocy której właściciel przenosi własność nieruchomości w zamian za zapewnienie mu dożywotnio środków utrzymania. Wymaga ona zachowania formy aktu notarialnego. Świadczenia z umowy dożywocia nie wygasają całkowicie nawet po śmieci dożywotnika, ponieważ trzeba mu zorganizować na własny koszt jego pogrzeb.
Opisane powyżej świadczenia wobec dożywotnika wynikają z Kodeksu Cywilnego. Umowa dożywocia może oczywiście modyfikować ich zakres.
Mimo, że dożywocie jest instytucją, która występuje przeważnie w stosunkach wiejskich to nasza warszawska agencja nieruchomości spotyka się z nią także w stolicy.
Czy dożywocie ujawnia się w księdze wieczystej?
Dla powstania dożywocia wystarczające jest zawarcie umowy. Nie ma znaczenia, czy zostało ono ujawnione w księdze wieczystej. W przypadku dożywocia nie ma zatem zastosowania zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Samo sprawdzenie księgi wieczystej nie zawsze będzie zatem wystarczające, żeby stwierdzić czy nieruchomość nie podlega żadnym obciążeniom, ani ograniczeniom. Dla uzyskania takiej pewności warto zapoznać się z aktami księgi wieczystej, które znajdują się w sądzie.
Jak nabyć nieruchomość bez dożywocia?
Żeby zapobiec przejścia dożywocia na nowego nabywcę warto postarać się o zawarcie z uprawnionym stosownego porozumienia. Nic też nie stoi na przeszkodzie, żeby uprawniony jednostronnie zarzekł się go poprzez złożenie stosownego oświadczenia. Wynika to z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 marca 2015 r. (I ACa 1375/14), zgodnie z którym możliwe jest złożenie właścicielowi nieruchomości oświadczenia o zrzeczeniu się świadczeń wynikających z umowy dożywocia i wyrażeniu zgody na wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej.
Opracowanie:
Agencja nieruchomości Warszawa
