Często poruszanym zagadnieniem przy wynajmie mieszkania jest odpowiedzialność za szkodę wywołaną zalaniem przez najemcę sąsiedniego lokalu. Czy będzie ją ponosił właściciel nieruchomości, czy też może najemca? W dzisiejszym wpisie blogowym udzielimy odpowiedzi na to pytanie. Zastanowimy się także, czy warto jest nabyć polisę od odpowiedzialności cywilnoprawnej?
Kto ponosi odpowiedzialność za zalanie sąsiedniego lokalu?
Zalanie cudzego mieszkania zdarza się stosunkowo często. Jego przyczyną jest najczęściej roztargnienie lub awaria instalacji hydraulicznej. Jeżeli wskutek wystąpienia takiego zdarzenia powstanie szkoda w mieniu innej osoby to może ona oczekiwać zapłaty odszkodowania.
Zgodnie z art. 433 Kodeksu Cywilnego za szkodę wyrządzoną wylaniem przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.
Z cytowanego przepisu wynika, że odpowiedzialność za wylanie cieczy jest dochodzona na zasadzie ryzyka. Oznacza to, że nie ma potrzeby dowodzenia winy. Wystarczające jest samo wykazanie kto w dacie wystąpienia szkody zajmował mieszkanie, z którego ciecz została wylana.
To czy pojęcie „wylania” ma zastosowanie do lokalu znajdującego się na niższej kondygnacji budziło od pewnego czasu spory wśród prawników. W świetle aktualnego orzecznictwie uznaje się, że nie ma ono w tym przypadku zastosowania. Wynika to chociażby z uchwały Sądu Najwyższego wydanej w sprawie o sygn. III CZP 63/12. Podstawą odpowiedzialności za zalanie lokalu na niższej kondygnacji jest zatem art. 415 Kodeksu Cywilnego, który wprowadza ogólne zasady odpowiedzialności. Dla dochodzenia szkody nie wystarczy więc wykazanie, kto zajmował mieszkanie w dacie powstania szkody, ale konieczne jest przypisanie takiej osobie winy. Najczęściej będzie to wina nieumyślna, polegająca na niezachowaniu wymaganej ostrożności.
Czy właściciel może ponosić winę za zalanie cudzego mieszkania podczas najmu?
Jeśli mamy na myśli szkodę wyrządzoną roztargnieniem najemcy to trudno będzie obciążyć za nią właściciela. Inaczej może wyglądać sytuacja w przypadku awarii. Wynajmujący nie będzie oczywiście ponosił odpowiedzialności za uszkodzenie w instalacji hydraulicznej poza swoim mieszkaniem. Obowiązek jej naprawy i konserwacji spoczywa niewątpliwe na wspólnocie lub spółdzielni. Może on natomiast ponosić odpowiedzialność za prawidłowe funkcjonowanie sprzętów agd, elementów hydraulicznych i instalacji wewnątrz swojego mieszkania. W tym ostatnim przypadku właściciel mieszkania ponosi odpowiedzialność tylko za stan techniczny rur poziomych. W innym przypadku będziemy mieć od czynienia z odpowiedzialnością spółdzielni lub wspólnoty. Odpowiedzialność może ponosić także deweloper, jeśli do niedopatrzeń doszło podczas budowy.
Jak oszacować zakres szkody?
Szkoda obejmuje najczęściej zniszczenia spowodowane zalaniem elementów stałych, tj. posadzek, ścian, sufitów jak również ruchomości, tj. mebli, sprzętów rtv i agd. Jej kompensata sprowadza się więc do przywrócenia stanu poprzedniego lub do odkupienia zniszczonych mebli lub sprzętów. Szkoda może obejmować także utracone korzyści, czego przykładem będzie nieosiągnięcie oczekiwanego dochodu z wynajmu. Sytuacja taka może mieć miejsce w przypadku, gdy zalany lokal był wynajmowany i stał się wskutek zaistniałego zdarzenia niezdatny do użytku przez najemcę.
Czy warto jest ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnoprawnej?
Możliwość powstania obowiązku zrekompensowania sąsiadowi szkody skłania do zastanowienia się nad sensem zakupu polisy. Wydaje się, że skoro odpowiedzialność za zalanie lokalu na niższej kondygnacji opiera się na zasadzie winy, to jeśli nieruchomość jest wynajmowana, trudno będzie przypisać ją właścicielowi. Zakup polisy wydaje się być zatem daleko posuniętą przezornością. Mimo to winy właściciela i nie można nigdy całkowicie wykluczyć. Niezależnie od tego, kto ostatecznie będzie ponosił odpowiedzialność za konkretne zdarzenie lepiej jest więc posiadać takie ubezpieczenie. Pozwoli to uchronić się przed niepotrzebnym stresem i koniecznością odpierania zarzutów rozgoryczonego sąsiada.
Więcej informacji znajdziesz na stronie głównej naszego warszawskiego biura nieruchomości.
