Kopiowanie cudzych opisów i zdjęć nieruchomości jest stosunkowo częstym zjawiskiem. Takie działania podejmowane są najczęściej przez nieuczciwych agentów, ale również przez niektórych właścicieli, którzy chcą oferować bezpośrednio należące do nich nieruchomości po wygaśnięciu umowy pośrednictwa. Czy takie zachowanie jest zgodne z prawem? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Utwór na gruncie prawa autorskiego
O tym, czy dany opis lub zdjęcie nieruchomości będzie podlegać ochronie decyduje to, czy może być ono uznane za utwór w rozumieniu ustawy z dnia 4 kwietnia 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Definiuje ona pojęcie utworu jako każdy przejaw działalności twórczej człowieka o indywidualnym charakterze. Ustawa nie wprowadza jednak wymogu żeby miał on jakikolwiek walor artystyczny, ani konkretną wycenę. Prawo autorskie chroni bowiem każdy indywidualny przejaw działalności twórczej, bez względu na wartość artystyczną lub rynkową. W literaturze prawniczej uważa się, że tym co pozwala uznać konkretny wytwór działalności człowieka za utwór jest jego oryginalność.
Czy opis nieruchomości stanowi utwór na gruncie prawa autorskiego?
W przypadku opisu nieruchomości sprawa jest stosunkowo prosta. Tak jak każdy inny utwór musi mieć on oryginalny charakter. Jeśli nieruchomość nie była jeszcze nigdy, ani nigdzie, oferowana do wynajmu lub do sprzedaży to w zasadzie każdy jej opis będzie spełniał wymogi postawione przez ustawodawcę. Jeśli była już oferowana to taką definicję będzie spełniał taki opis, który w wystarczającym stopniu odróżnia się od innego. Im bardziej więc będzie on oryginalny tym większa szansa, że będzie odrębnym utworem a nie jedynie plagiatem. Nie będzie natomiast z pewnością utworem prosta informacja, która została wygenerowana za pomocą kreatora tekstu, jaka powstaje wskutek podstawienia danych liczbowych w elektronicznym formularzu. Taki opis nie nosi bowiem znamion oryginalności a poza tym nie do końca może być uznany za wytwór człowieka, tylko raczej sztucznej inteligencji.
Czy zdjęcie nieruchomości może być uznane za utwór?
Podobnie jak w przypadku opisu nieruchomości o tym, czy dana fotografia może być uznana za utwór decyduje jej oryginalność. W literaturze prawniczej wskazuje się, że dla oceny czy zdjęcie ma charakter unikatowy pomocne może okazać się wzięcie pod uwagę następujących przesłanek:
- kompozycji obiektu (ustawienie, oświetlenie);
- sposobu wykonywania” zdjęcia („moment” fotografii – timing, miejsce, gdzie wykonywane zostało zdjęcie, technika, np. światło, ostrość, filtry);
- obróbki zdjęcia (naświetlanie, retusz, kadrowanie).
Wskazane wyżej przesłanki nie muszą być oczywiście spełnione jednocześnie. Każda z nich z osobna może okazać się wystarczająca, ale oczywiście łatwiej będzie wykazać, że konkretne zdjęcie jest utworem, jeśli będą spełnione wszystkie z nich. Dla oceny, czy dana fotografia jest utworem pomocne mogą okazać się wnioski płynące z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2002 r., (II CKN 1096/00), który stanął na stanowisku, że „za twórczość” w rozumieniu art. 1 ust. 1 Pr.aut. można uznać w dziedzinie fotografii artystycznej świadomy wybór momentu fotografowania, punktu widzenia, kompozycji obrazu (kadrowania), oświetlenia, ustalenia głębi, ostrości i perspektywy, zastosowania efektów specjalnych oraz zabiegi zmierzające do nadania fotografii określonego charakteru, elementy te bowiem nadają fotografii indywidualne piętno, konieczne dla uznania istnienia utworu w rozumieniu Prawa autorskiego”. Jeśli zatem dana fotografia będzie odróżniać się od istniejącego już zdjęcia albo jeśli nie będzie możliwości przeprowadzenia testu jej rozróżnienia, gdyż żadne tożsame zdjęcie nie zostało wcześniej wykonane, to znaczenie może mieć to czy zamiarem twórcy było stworzenie czegoś niepowtarzalnego. Trzeba mieć na uwadze, że fotografie budynków i wnętrz nieruchomości jakie są wykonywane przez nasze warszawskie Biuro Nieruchomości Cosmopolitan albo na nasze zamówienie zawsze mają na celu stworzenie czegoś oryginalnego i niepowtarzalnego. Są więc one niewątpliwie utworami i podlegają ochronie.
Czy można wykorzystać cudzy opis lub zdjęcie nieruchomości w swoim ogłoszeniu?
Autorskie prawa majątkowe mogą być przedmiotem obrotu. Umowa przenoszącą je na inną osobę powinna zostać sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności i określać pola eksploatacji na jakich są one przenoszone. Osoba, której przysługują prawa autorskie nie musi jednak przenieść ich na inną osobę. Wystarczające może okazać się udzielenie przez nią licencji na korzystanie z utworu. Może być ona udzielona na zasadzie wyłączności, ale nie ma takiego wymogu. W pierwszym przypadku, podobnie jak przy przeniesieniu praw autorskich, konieczne jest zachowanie formy pisemnej. Udzielenie licencji niewyłącznej może natomiast nastąpić w dowolnej formie, warto jest jednak zastanowić się nad zawarciem umowy licencyjnej na piśmie dla celów dowodowych. Osoby, które wykorzystały cudze zdjęcia lub opis często tłumaczą się, że nie dopuściły się naruszenia czyichś prawa autorskich, gdyż zostały one już wcześniej wystawione w Internecie. Właściciele mieszkań używają także argumentu, że opis a przede wszystkim fotografie dotyczą ich własnego mieszkania, a więc mają oni możliwość nimi dysponować. Takie argumenty są całkowicie nieuzasadnione. Dla możliwości używania czyjegoś utworu nie ma bowiem znaczenia to, czy został on wcześniej udostępniony w przestrzeni publicznej. Tak samo nie ma znaczenia do kogo należy własność przedmiotu, który został utrwalony w formie utworu, zarówno opisu, jak i fotografii. Jedynym sposobem uzyskania prawa do korzystania z czyjegoś utworu jest bowiem zawarcie umowy z jego twórcą.
Jakie są sankcje prawne za korzystanie z czyjegoś utworu?
Osoba, która korzysta z czyjegoś utworu bez zgody jego twórcy lub innej osoby, której przysługują autorskie prawa majątkowe, naraża się na sankcje prawne. W grę może wchodzić zarówno odpowiedzialność na gruncie prawa cywilnego i karnego. W pierwszym przypadku, w zależności od tego czy naruszenie miało charakter nieumyślny, czy nastąpiło umyślnie, osoba której przysługują prawa autorskie prawa majtkowe do opisu lub fotografii nieruchomości może domagać się od osoby, która dopuściła się naruszenia zapłaty dwu- lub nawet trzykrotności wynagrodzenia jakie przysługiwałoby mu za korzystanie z utworu. Ostateczna wysokość odszkodowania uzależniona jest od zamiaru sprawcy naruszenia. Sprawy z zakresu naruszenia praw autorskich należą do właściwości sądów okręgowych.
