W dzisiejszym blogu chcielibyśmy powrócić do tematu opodatkowania sprzedaży mieszkania, które zostanie zbyte przed upływem 5-lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Interesuje nas zwłaszcza szczególny rodzaj nabycia jakim jest zniesienie współwłasności. Chcielibyśmy zastanowić się, czy takie nabycie rodzi skutki podatkowe a jeśli tak to jakie.
Nabycie nieruchomości
Jak już pisaliśmy w jednym z poprzednich blogów do końca 2018 r. pod pojęciem nabycia rozumiano każdą czynności prawa, która skutkowała przeniesieniem własności. Jeśli więc nowy właściciel sprzedał mieszkanie przed upływem 5-lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie to musiał zapłacić podatek dochodowy. Nastąpi to niezależnie od tego, czy nabycie nastąpiło w drodze umowy kupna-sprzedaży, dziedziczenia, zniesienia współwłasności, zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej, działu spadku. Sprzedający mógł uchronić się od zapłaty podatku dochodowego jeżeli zadeklarował, że w okresie 3 lat przeznaczy uzyskane środki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. 1 stycznia 2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z obecnymi przepisami, jeśli nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze dziedziczenia, zniesienia współwłasności nieruchomości lub zniesienia współwłasności majątkowej małżonków, to powstanie obowiązek podatkowy. Z puntu widzenia prawa podatkowego znaczenie ma termin pierwotnego nabycia mieszkania przez spadkodawcę, współmałżonków lub współwłaścicieli.
Nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości
Sytuacja komplikuje się, jeśli kilka osób jest jednocześnie współwłaścicielami jednej lub wielu nieruchomości. Współwłasność rzeczy traktowana jest w polskim prawie z założenia jako rozwiązanie tymczasowe. Zniesienie współwłasności może nastąpić wskutek różnych zdarzeń prawnych. Może mieć ono charakter odpłatny lub nieodpłatny. Charakter nieodpłatny będzie mieć miejsce wówczas, jeżeli za swój udział w mieszkaniu zbywca nie dostanie niczego w zamian.
Przykładem takiego zniesienia współwłasności będzie darowizna udziału. W takim przypadku obdarowany będzie zobowiązany do zapłaty podatku od spadku i darowizn. Obowiązek podatkowy nie powstanie oczywiście, jeśli przysporzenie nastąpi pomiędzy osobami najbliższymi.
Inaczej przedstawia się sytuacja z podatkiem dochodowym. Jeśli mieszkanie zostanie zbyte w przeciągu 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nieodpłatne nabycie udziału może to skutkować koniecznością zapłaty podatku od wartości otrzymanego udziału. Załóżmy, że wartość mieszkania wynosiła 400 000 zł a wartość otrzymanego nieodpłatnie udziału wyniesie 200 000 zł. Urząd skarbowy będzie mógł obciążyć sprzedającego podatkiem w wysokości 19% od wartego 200 000 zł udziału.
Odpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości
Zniesienie współwłasności, działu spadku lub podziału majątku wspólnego może nastąpić odpłatnie. Nabywca otrzymuje wówczas w zamian za swój składnik majątku inny składnik o odpowiadającej mu wartości. Nie powstaje wówczas obowiązek zapłaty dopłaty lub spłaty. Takie nabycie nie wywołuje zatem skutków podatkowych. Podobnie będzie przedstawiać się sytuacja, jeżeli wartość otrzymanego składnika majątkowego będzie mniejsza od wartości udziału. Jeśli będzie ona większa to trzeba liczyć się z zapłatą podatku od nadwyżki ponad wartość udziału.
Nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości
Inaczej będzie się przedstawiać sytuacja w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Wyobraźmy sobie następującą sytuację. Rodzeństwo otrzymało w drodze spadku po ½ części w dwóch mieszkaniach. Wartość udziału w jednym wynosi 300 000 zł a w drugim 400 000 zł. Następnie dokonali oni zniesienia współwłasności. Załóżmy, że wskutek zniesienia współwłasności każdy z nich otrzymał na własność jedno mieszkanie. Wówczas ten który otrzymał mieszkanie o wartości 400 000 zł wzbogacił się o kwotę 50 000 zł. Jeżeli sprzeda on mieszkanie przed upływem 5-lat to zapłaci podatek. Podstawę opodatkowania będzie stanowił osiągnięty zysk. Podatek dochodowy wyniesie zatem 19% od kwoty 50 000 zł.
Różne stany faktyczne mogą odbiegać od przedstawionych powyżej założeń, tak samo mogą różnić się interpretacje dokonywane przez organy podatkowe. Zaprezentowane twierdzenia mają więc na celu bardziej zasygnalizowanie problemów jakie mogą wystąpić. Nie stanowią natomiast gwarancji, że organ podatkowy przyjmie taką właśnie wykładnię. Dlatego też zalecamy naszym klientom, żeby w konkretnych przypadkach występowali do organów skarbowych o przedstawienie wiążącej interpretacji podatkowej.
Opracowanie:
Biuro Cosmopolitan
