W dzisiejszym blogu chcielibyśmy powrócić do tematu opodatkowania sprzedaży mieszkania, które zostanie zbyte przed upływem 5-lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Interesuje nas zwłaszcza szczególny rodzaj nabycia jakim jest zniesienie współwłasności. Chcielibyśmy zastanowić się, czy takie nabycie rodzi skutki podatkowe a jeśli tak to jakie.
Nabycie nieruchomości
Jak już pisaliśmy w jednym z poprzednich blogów do końca 2018 r. pod pojęciem nabycia rozumiano każdą czynności prawa, która skutkowała przeniesieniem własności. Jeśli więc nowy właściciel sprzedał mieszkanie przed upływem 5-lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie to musiał zapłacić podatek dochodowy, niezależnie od tego, czy nabył je w drodze umowy kupna-sprzedaży, dziedziczenia, zniesienia współwłasności, zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej, działu spadku. Sprzedający mógł uchronić się od zapłaty podatku dochodowego tylko wówczas, jeżeli zadeklarował, że w okresie 3 lat od zbycia nieruchomości przeznaczy uzyskane środki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. 1 stycznia 2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z obecnymi przepisami, jeśli nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze dziedziczenia, zniesienia współwłasności nieruchomości i zniesienia współwłasności majątkowej małżonków, to takie nabycie nie ma znaczenia dla obliczania 5-letniego terminu przed upływem, którego powstaje obowiązek podatkowy. Z puntu widzenia prawa podatkowego znaczenie ma termin pierwotnego nabycia mieszkania przez spadkodawcę, współmałżonków lub współwłaścicieli.
Nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości
Sytuacja komplikuje się, jeśli kilka osób jest jednocześnie współwłaścicielami jednej lub wielu nieruchomości. Współwłasność rzeczy traktowana jest w polskim prawie z założenia jako rozwiązanie tymczasowe. Zniesienie współwłasności może nastąpić wskutek różnych zdarzeń prawnych. Może mieć ono charakter odpłatny lub nieodpłatny. Charakter nieodpłatny będzie mieć miejsce wówczas, jeżeli za swój udział w mieszkaniu zbywca nie dostanie niczego w zamian. Przykładem takiego zniesienia współwłasności będzie darowizna udziału. W takim przypadku obdarowany będzie zobowiązany do zapłaty podatku od spadku i darowizn, chyba że podlega on z mocy prawa zwolnieniu z obowiązku jego zapłaty. Jeśli takie mieszkanie zostanie zbyte w przeciągu 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nieodpłatne nabycie udziału może to skutkować koniecznością zapłaty podatku od wartości otrzymanego udziału. Jeżeli zatem wartość mieszkania będzie wynosiła 400 000 zł a wartość otrzymanego nieodpłatnie udziału wyniesie 200 000 zł to urząd skarbowy może obciążyć sprzedającego podatkiem w wysokości 19% od wartego 200 000 zł udziału.
Odpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości
Jeśli zniesienie współwłasności, działu spadku lub podziału majątku wspólnego nastąpi odpłatnie, a więc nabywca otrzyma w zamian za swój składnik majątku inny składnik o odpowiadającej mu wartości, a zatem nie powstanie obowiązek zapłaty dopłaty lub spłaty, to takie nabycie nie powinno wywoływać skutków podatkowych. Podobnie będzie przedstawiać się sytuacja, jeżeli wartość otrzymanego składnika majątkowego będzie mniejsza od wartości udziału. Jeśli natomiast będzie ona większa od wartości udziału i nabywca sprzeda mieszkanie w przeciągu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, to trzeba liczyć się z powstaniem obowiązku podatkowego od nadwyżki ponad wartość udziału. I tak np. jeżeli w drodze spadku rodzeństwo otrzymało po ½ części w dwóch mieszkaniach, z których jedno ma wartość 300 000 zł a drugie 400 000 zł a następnie dokona zniesienia współwłasności w taki sposób, że każdy z nich otrzymało na własność jedno mieszkanie, to ten z rodzeństwo, który otrzymał mieszkanie o wartości 400 000 zł zostanie wzbogacony o kwotę 50 000 zł ponad wartość przysługującego udziału. Jeżeli sprzeda on takie mieszkanie przed upływem 5-lat od daty zniesienia współwłasności to będzie musiał się liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku od kwoty jaką uzyskał ponad wartość udziału. Podatek dochodowy w jego przypadku wyniesie zatem 19% od kwoty 50 000 zł.
Różne stany faktyczne mogą odbiegać od przedstawionych powyżej założeń, tak samo mogą różnić się interpretacje dokonywane przez organy podatkowe. Zaprezentowane twierdzenia mają więc na celu bardziej zasygnalizowanie problemów jakie mogą wystąpić, nie stanowić gwarancję, że organ podatkowy przyjmie taką właśnie wykładnię. Dlatego też zalecamy naszym klientom, żeby w konkretnych przypadkach występowali do organów skarbowych o przedstawienie wiążącej interpretacji podatkowej.
Opracowanie:
Biuro Cosmopolitan
