Opodatkowanie wynajmu mieszkania

Opodatkowanie wynajmu mieszkania

Jeśli mieszkanie stanowi własność osoby prywatnej to dochód z jego wynajmu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W dzisiejszym blogu chcielibyśmy przedstawić sposoby rozliczania podatku oraz zastanowić się, które z nich mogą być najkorzystniejsze.

Sposoby opodatkowania wynajmu mieszkania

Dochód z wynajmu mieszkania może być opodatkowany na dwa sposoby:

  • Na zasadach ogólnych. Podstawę opodatkowania stanowi wówczas dochód, który jest ustalany jako różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania. Stawki podatku wynoszą 17 i 32 % lub 19% w przypadku przedsiębiorców, którzy wybrali rozliczanie podatkiem liniowym.
  • Ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podstawę opodatkowania stanowi wówczas przychód z wynajmu mieszkania. Stawki ryczałtu wynoszą 8,5% dla przychodu poniżej 100 tysięcy złotych oraz 12,5% dla przychodu ponad kwotę 100 tysięcy złotych.

Do końca 2021 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych mógł mieć zastosowanie tylko do wynajmu prywatnego. Jeżeli zatem lokal mieszkalny stanowił składnik majątku przedsiębiorstwa to dochody z jego wynajmu można było rozliczać tylko na zasadach ogólnych. Obecnie możliwość wyboru ryczałtu mają także przedsiębiorcy w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Rozliczenie podatku na zasadach ogólnych

W przypadku rozliczania podatku na zasadach ogólnych podstawę opodatkowania ustala się odejmując od osiągniętego przez podatnika przychodu koszty jego uzyskania. Można do nich zaliczyć m.in. opłaty eksploatacyjne, koszty remontów, zakup mebli i sprzętów, odpisy amortyzacyjne, ubezpieczenie, czy prowizję biura nieruchomości. Jeżeli mieszkanie zostało nabyte na kredyt to w pewnych przypadkach mogą być nimi prowizje i odsetki.

Istotny koszt podatkowy mogą stanowić odpisy amortyzacyjne. Dla lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną własność roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5 % a dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 2,5 %. W pewnych przypadkach istnieje możliwość skorzystania przez właściciela z amortyzacji indywidualnej. Stawka amortyzacji może wówczas wynosić nawet do 10 % wartości mieszkania. Jeżeli zatem mieszkanie ma wartość 500 000 zł to roczna stawka amortyzacji może wynosić nawet do 50 000 zł. Biorąc pod uwagę, że roczna wartość przychodu z wynajmu takiego lokalu z pewnością nie przekroczy 50 000 zł to wynajmujący przez 10 lat nie zapłaci podatku. Inna sprawa, że ustalenie maksymalnej stawki amortyzacji nie musi być wcale korzystne da właściciela, ponieważ w takim przypadku przez pierwsze 10 lat będzie on wykazywał tylko straty, ale potem nie będzie mógł już odliczać odpisów amortyzacyjnych. Korzystniejsze może być zatem ustalenie stawki amortyzacji na poziomie zbliżonym do rentowności dochodu z wynajmu. Warunkiem zastosowania amortyzacji indywidualnej jest nabycie mieszkania używanego, czyli stanowiącego własność innej osoby przez co najmniej 5 lat, oraz stanowiącego odrębne prawo własności. Amortyzacja indywidualna nie może być zatem stosowana do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stanowi niewątpliwie najprostszą formę rozliczenia, ale nie zawsze musi być najkorzystniejszy. Podstawę opodatkowania stanowi bowiem przychód, który nie podlega pomniejszeniu o koszty uzyskania. Mimo, że stawki ryczałtu są niższe niż podatku dochodowego to może okazać się, że podatek do zapłaty będzie wyższy. Taka sytuacja może miejsce przy rozliczeniu na zasadach ogólnych w przypadku zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji, a także w razie częstych zmian najemców i związanej z tym konieczności ponoszenia wydatków na naprawy i remonty.

Zaliczenie mieszkania do majątku prywatnego przedsiębiorcy

Jak już zostało wspomniane od początku 2021 r. przedsiębiorcy mają możliwość wyboru, czy będą rozliczać się z fiskusem na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym, czy w formie ryczałtu. Wcześniej dochodziło często do sporów, czy należące do przedsiębiorcy mieszkanie wchodzi w skład jego majątku prywatnego, czy w skład majątku przedsiębiorstwa. Sprawa została rozstrzygnięta uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21), który stwierdził, że o tym, czy nieruchomość wchodzi w skład majątku prywatnego czy firmowego przesądza podatnik, wprowadzając ją na przykład do ewidencji środków trwałych.

Przedstawione powyżej rozważania mają charakter publicystyczny. W celu uzyskania opinii prawnej odnoszącej się do konkretnego przypadku zasadne będzie skorzystanie z pomocy doradcy podatkowego.

Opracowanie:
Cosmopolitan – agencja nieruchomości Warszawa

Podobne wpisy

Porównaj

Wyszukiwanie