Początek roku przynosi zawsze pytanie, w jaki sposób będzie kształtowała się sytuacja w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Czy uda się utrzymać tendencję, która dominowała w roku ubiegłym, czy też może ulegnie ona odwróceniu. Czy ceny mieszkań będą dalej rosły, a jeśli tak to czy tak samo szybko jak dotychczas, czy też może zatrzymają się w miejscu, albo nawet zaczną spadać? O tym wszystkim w dzisiejszym wpisie blogowym.
Sytuacja na rynku nieruchomości w 2021 roku
Mimo pesymistycznych przewidywań, jakie dominowały na początku ubiegłego roku, był on na rynku nieruchomości naprawdę wyjątkowy. Udzielono rekordową ilość kredytów hipotecznych, oddano rekordową ilość nowych mieszkań. Do rekordowych poziomów urosły także ceny nieruchomości.
W 2021 roku oddano do użytku ponad 230 tys. nowych mieszkań i domów, co stanowi najlepszy wynik od końca lat 70-tych. Za ponad 60 proc. zrealizowanych w tym okresie inwestycji odpowiadają deweloperzy a za pozostałą część inwestorzy indywidualni.
Instytucje finansowe udzieliły w ciągu całego roku kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 90 mld zł. Stanowi to o połowę więcej niż w 2019 r. i jednocześnie najwięcej w historii. Znacząco wzrosła średnia wartość udzielonego kredytu hipotecznego, która według danych Biura Informacji Kredytowej w listopadzie 2021 r. wynosiła 338 tys. zł.
W ubiegłym roku mogliśmy obserwować rekordowy wzrost cen nieruchomości. Nie dysponujemy jeszcze danymi za cały ten okres, dlatego też będziemy opierać się na tych za pierwszych jedenaście miesięcy. Według portalu Morizon.pl średnia ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wzrosła w stosunku do listopada 2020 r. o 11,6% i osiągnęła tym samym wartość 13052 zł. To nie stolica była jednak liderem wzrostu cen mieszkań. W Poznaniu średnia ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania urosła o 12,97%, osiągając tym samym wartość 8552 zł, natomiast w Krakowie poszła w górę aż o 16,04%, czyli do poziomu 11505 zł. Z jeszcze większym wzrostem cen mieliśmy do czynienia w Łodzi, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkania podrożała aż o 17,07%, osiągając rekordowy poziom 6893 zł za metra kwadratowy. Dane portalu Morzion.pl zbliżone są do podawanych przez GUS, zgodnie z którymi wzrost cen mieszkań na koniec trzeciego kwartału wyniósł 8,9%.
Mówiąc o rekordach, jakie miały miejsce w 2021 r., nasze warszawskie biuro nieruchomości opiera się na danych za pierwszych jedenaście miesięcy, względnie za pierwsze za trzy kwartały. Nie posiadamy jeszcze natomiast informacji z grudnia 2021 r. oraz dość szczątkowe z czwartego kwartału. Z obserwacji prowadzonych przez naszą warszawska agencję nieruchomości wynika, że w końcówce roku dominująca przez pierwsze kwartały tendencja wzrostowa wyraźnie osłabła. Nieco inaczej przedstawiała się natomiast sytuacja na rynku wynajmu. W czwartym kwartale szedł on dalej w górę, co jest według naszego biura nieruchomości w Warszawie spowodowane odreagowaniem po załamaniu jakie nastąpiło w 2020 r.
Prognozy dla rynku nieruchomości w 2022 roku
Wiele wskazuje na to, że rozpoczynający się rok nie będzie aż tak dobry jak poprzedni, chociaż według naszych szacunków rynkowi nieruchomości w Warszawie nie grozi raczej załamanie. Przewidujemy, że ceny mieszkań w stolicy będą dalej rosły, tylko wolniej. Sytuacja będzie zatem podobna do tej z końca roku ubiegłego. Na wyhamowanie wzrostu cen będą miały wpływ dwa czynniki: ilość mieszkań pozostająca w ofercie deweloperów i rosnące stopy procentowe. W 2021 roku deweloperzy mieli w budowie ponad 250 tys. lokali mieszkalnych, co stanowi najwyższy wynik w historii. W najbliższych miesiącach mieszkania te będą trafiały do sprzedaży. Podaż nieruchomości będzie zatem dość duża. Zmierzymy się zatem z zupełnie inną sytuacją, niż miała miejsce w 2021 rok, W 2021 r. na rynek trafiło mniej mieszkań niż w 2019 r. Było to spowodowane sytuacją z pierwszego okresu pandemii, kiedy deweloperzy rozpoczęli budowę mniejszej ilości mieszkań. Podaż mieszkań w 2022 roku będzie zatem utrzymywała się na dość wysokim poziomie. A jak zatem będzie zatem wyglądała sytuacja z popytem?
Dlaczego ceny mieszkań w 2022 r. nie powinny spadać?
Tym co przemawia przeciwko spadkowi cen jest inflacja. NBP prognozuje się, że utrzyma się ona w tym roku na poziomie około 7%. Nominalnie więc ceny mieszkań raczej nie spadną, mogą natomiast obniżyć się w wymiarze realnym. Będą zatem rosnąć, tylko wolniej, niż inflacja. Zdaniem naszego biura nieruchomości w Warszawie wzrost ten wyniesie około 3 proc. Przewidywania te są podobne do analiz Banku PKO BP, którego eksperci zakładają wzrost na poziomie 4%. Inaczej może natomiast przedstawiać się sytuacja w innych miejscowościach. Ze względu na wysokie tempo wzrostu jakie miało miejsce w 2021 r. oraz niższy wskaźnik dostępności mieszkań przewidujemy, że ceny mieszkań nie zmienią się, albo nawet minimalnie spadną w Łodzi i Krakowie, zaś nieznacznie mogą jeszcze wzrosnąć w Poznaniu.
Czynnikiem wpływającym na wzrost cen w stolicy będą realnie ujemne stopy procentowe i ucieczka z gotówką przez osoby trzymające oszczędności na lokatach. Ważnym czynnikiem pozostają także stosunkowo niskie ceny w stosunku do zarobków. Argumentem, jaki jest często przywoływany za obniżkami cen mieszkań są podwyżki stóp procentowych, ale według prognoz naszego biura nieruchomości w Warszawie wpływ ten będzie niewielki. Według danych NBP ze środków z kredytu nabywanych jest w Polsce zaledwie ok. 1/3 mieszkań (odmienna sytuacja miała miejsce jedynie w trzecim kwartale 2021 r. kiedy proporcje te rozłożyły się mniej więcej 50/50). Jeżeli zatem stopy procentowe NBP nie przekroczą 4% to nie powinno to mieć dużego wpływu na popyt. Nawet jeżeli banki odmówią udzielenia kredytu co dziesiątej osobie, która przed podwyżkami stóp by go otrzymała, to doprowadzi do spadku ogółu transakcji o zaledwie 3-4 %. Możliwości zakupowe Polaków pozostają zaś wciąż znaczne. Według Polskiego Funduszu Rozwoju w połowie 2021 r. gospodarstwa domowe dysponowały aktywami w gotówce w wysokości 322.481 mln PLN, tj. o 16,1% więcej niż rok wcześniej oraz najwięcej od początku transformacji ustrojowej. W stosunku do PKB Polacy dysponują największą ilością gotówki w całej Unii Europejskiej. Podobnie przedstawia się wartość depozytów bieżących rozliczeniowych, która wyniosła aż 846.549 mln PLN. Dysponujemy zatem jako naród olbrzymimi zasobami gotówki, które w dodatku jeszcze ciągle rosną. Według prognoz naszego warszawskiego biura nieruchomości wysoka inflacja będzie sprzyjała przesuwaniu tych środków w kierunku aktywów o wyższej rentowności niż lokaty bankowe, a więc obligacji i nieruchomości. Będzie to zatem w dalszym ciągu znaczący czynnik popytowy.
