Początek roku przynosi zawsze pytanie, w jaki sposób będzie kształtowała się sytuacja w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Czy uda się utrzymać tendencję, która dominowała w roku ubiegłym, czy też może ulegnie ona odwróceniu. Czy ceny mieszkań będą dalej rosły, a jeśli tak to czy tak samo szybko jak dotychczas, czy też może zatrzymają się w miejscu, albo nawet zaczną spadać? O tym wszystkim w dzisiejszym wpisie blogowym.
Sytuacja na rynku nieruchomości w 2021 roku
Miniony rok był na rynku nieruchomości wyjątkowy. Udzielono rekordową ilość kredytów hipotecznych, oddano rekordową ilość nowych mieszkań. Do rekordowych poziomów wzrosły ceny nieruchomości.
Rekordowa ilość oddanych mieszkań
W 2021 roku oddano do użytku ponad 230 tys. nowych mieszkań i domów, co stanowi najlepszy wynik od końca lat 70-tych. Za ponad 60 proc. zrealizowanych inwestycji odpowiadają deweloperzy a za pozostałą część inwestorzy indywidualni.
Rekordowa ilość udzielonych kredytów
Instytucje finansowe udzieliły w minionym roku kredytów mieszkaniowych o wartości 90 mld zł. Stanowi to o połowę więcej niż w 2019 r. i jednocześnie najwięcej w historii. Znacząco wzrosła średnia wartość udzielonego kredytu hipotecznego, która według danych Biura Informacji Kredytowej w listopadzie 2021 r. wynosiła 338 tys. zł.
Rekordowe wzrosty cen
W ubiegłym roku mogliśmy obserwować rekordowe wzrosty cen nieruchomości. Nie dysponujemy jeszcze danymi za cały ten okres, dlatego opieramy się na tych za pierwszych jedenaście miesięcy. Według portalu Morizon.pl średnia ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wzrosła w stosunku do listopada 2020 r. o 11,6% i osiągnęła tym samym wartość 13052 zł. To nie stolica była jednak liderem wzrostu. W Poznaniu średnia ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania urosła o 12,97%, osiągając wartość 8552 zł. W Krakowie poszła w górę aż o 16,04%, czyli do poziomu 11505 zł. Z kolei w Łodzi średnia cena metra kwadratowego mieszkania podrożała aż o 17,07%, osiągając wartość 6893 zł za metra kwadratowy. Dane portalu Morzion.pl zbliżone są do podawanych przez GUS, zgodnie z którymi wzrost cen mieszkań na koniec trzeciego kwartału wyniósł 8,9%.
Mówiąc o rekordach, jakie miały miejsce w 2021 r. opieramy się na danych za jedenaście miesięcy. Nie posiadamy jeszcze informacji o wynikach z grudnia 2021 r. W końcówce roku tendencja wzrostowa zaczęła słabnąć. Inaczej przedstawiała się sytuacja na rynku najmu. W czwartym kwartale szedł on dalej w górę, co jest według naszego biura nieruchomości w Warszawie spowodowane było odreagowaniem po załamaniu jakie nastąpiło w 2020 r.
Prognozy dla rynku nieruchomości w 2022 roku
Rozpoczynający się rok nie ma nie być aż tak dobry jak poprzedni. Przewidujemy, że ceny mieszkań w stolicy będą dalej rosły, ale wolniej. Sytuacja będzie zatem podobna do tej z końca roku ubiegłego. Na wyhamowanie ich wzrostu będą miały wpływ dwa czynniki: ilość mieszkań w ofercie deweloperów i rosnące stopy procentowe.
W 2021 roku deweloperzy mieli w budowie ponad 250 tys. lokali mieszkalnych, co stanowi najwyższy wynik w historii. W najbliższych miesiącach mieszkania te będą trafiały do sprzedaży. Podaż nieruchomości będzie zatem dość duża. Zmierzymy się zatem z zupełnie inną sytuacją, niż miała miejsce w 2021 rok, W 2021 r. na rynek trafiło mniej mieszkań niż w 2019 r. Było to spowodowane sytuacją z pierwszego okresu pandemii, kiedy deweloperzy rozpoczęli budowę mniejszej ilości mieszkań. Podaż mieszkań w 2022 roku będzie zatem utrzymywała się na dość wysokim poziomie. A jak zatem będzie zatem wyglądała sytuacja z popytem?
Dlaczego ceny mieszkań w 2022 r. nie spadną?
Wysokość inflacji
Tym co przemawia przeciwko spadkowi cen jest inflacja. NBP prognozuje się, że utrzyma się ona w tym roku na poziomie około 7%. Nominalnie więc ceny mieszkań raczej nie spadną, mogą natomiast obniżyć się w wymiarze realnym. Będą zatem rosnąć, tylko wolniej, niż inflacja. Zdaniem naszego biura nieruchomości w Warszawie wzrost ten wyniesie około 3 proc. Przewidywania te są podobne do analiz Banku PKO BP, którego eksperci zakładają wzrost na poziomie 4%. Inaczej może natomiast przedstawiać się sytuacja w innych miejscowościach. Ze względu na wysokie tempo wzrostu jakie miało miejsce w 2021 r. oraz niższy wskaźnik dostępności mieszkań przewidujemy, że ceny mieszkań nie zmienią się, albo nawet minimalnie spadną w Łodzi i Krakowie, zaś nieznacznie mogą jeszcze wzrosnąć w Poznaniu.
Realnie ujemne stopy procentowe
Czynnikiem wpływającym na wzrost cen w stolicy będą realnie ujemne stopy procentowe i ucieczka z gotówką przez osoby trzymające oszczędności na lokatach. Ważnym czynnikiem pozostają także stosunkowo niskie ceny w stosunku do zarobków. Argumentem, jaki jest często przywoływany za obniżkami cen mieszkań są podwyżki stóp procentowych, ale według prognoz naszego biura nieruchomości w Warszawie wpływ ten będzie niewielki.
Według danych NBP ze środków z kredytu nabywanych jest w Polsce zaledwie ok. 1/3 mieszkań (odmienna sytuacja miała miejsce jedynie w trzecim kwartale 2021 r. kiedy proporcje te rozłożyły się mniej więcej 50/50). Jeżeli zatem stopy procentowe NBP nie przekroczą 4% to nie powinno to mieć dużego wpływu na popyt. Nawet jeżeli banki odmówią udzielenia kredytu co dziesiątej osobie, która przed podwyżkami stóp by go otrzymała, to doprowadzi do spadku ogółu transakcji o zaledwie 3-4 %.
Poszukiwanie bezpiecznych aktywów
Możliwości zakupowe Polaków pozostają zaś wciąż znaczne. Według Polskiego Funduszu Rozwoju w połowie 2021 r. gospodarstwa domowe dysponowały aktywami w gotówce w wysokości 322.481 mln PLN. Stanowi o 16,1% więcej niż rok wcześniej oraz najwięcej od początku transformacji ustrojowej. W stosunku do PKB Polacy dysponują największą ilością gotówki w całej Unii Europejskiej. Podobnie przedstawia się wartość depozytów bieżących rozliczeniowych, która wyniosła aż 846.549 mln PLN. Dysponujemy zatem jako naród olbrzymimi zasobami gotówki, które w dodatku jeszcze ciągle rosną. Wysoka inflacja będzie sprzyjała przesuwaniu tych środków w kierunku aktywów o wyższej rentowności niż lokaty bankowe, a więc obligacji i nieruchomości. Będzie to zatem w dalszym ciągu znaczący czynnik popytowy.
