Podczas gdy uwarunkowania na rynku sprzedaży nieruchomości przedstawiają się wciąż optymistycznie to sytuacja na rynku wynajmu jest już bardziej skompilowana. W dzisiejszym blogu chcielibyśmy zastanowić się czy spadek stawek do jakiego doszło w 2020 r. miał charakter przejściowy i czy jest szansa na powrót do stanu sprzed pandemii?
Wpływ pandemii na rynek wynajmu nieruchomości
Mniej więcej od 2014 r. mamy do czynienia z hossą na rynku nieruchomości. Według danych portalu Morizon.pl średnia ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wzrosła z 8306 zł w lipcu 2014 r. do 12.656 zł w lipcu 2021 r. Oznacza to, że w ciągu 7 lat ceny nieruchomości poszły w górę o około 50%. Aż do początku 2020 r. za wzrostami cen sprzedaży konsekwentnie podążał rynek wynajmu. Sytuacja ta uległa zmianie w II kwartale 2020 r. W związku z nastaniem epidemii COVID-19 i zamknięciem wielu dziedzin gospodarki na masową skalę wprowadzono zdalna zdalną pracę i naukę. Efektem takich działań było znaczące ograniczenie zainteresowania najmem mieszkań. W tym samym czasie doszło do zamknięcia ruchu lotniczego czego skutkiem był powrót na rynek wynajmu tradycyjnego tych lokali, które były do tej pory oferowane na zasadzie wynajmu krótkoterminowego. Gwałtowne ograniczenie popytu przy jednoczesnym zwiększeniu podaży musiało oczywiście zaowocować spadkiem cen. W ciągu zaledwie kliku tygodni stawki wynajmu mieszkań obniżyły się o prawie 20 proc.
Już u progu pandemii pojawiały się prognozy jak będzie wyglądała rzeczywistość po jej zakończeniu. Dominowały obawy, że zmiany jakie zostały dokonane przy okazji zamknięcia gospodarki okażą się w dużej części nieodwracalne. Przypuszczenia te zdawały się potwierdzać wprowadzane w tym samym czasie zmiany prawne, które umożliwiły pracodawcom szersze niż do tej pory korzystanie z telepracy. Wydawało się, że upowszechnienie się zdalnej pracy i nauki będzie miało charakter trwały, przez co rynek najmu pogrąży się w długotrwałym kryzysie. Nasze warszawskie biuro nieruchomości od samego początku pandemii analizowało różne dane i formułowało własne prognozy zakładające, że chociaż nastąpi poprawa na rynku wynajmu, to nie będzie ona zbyt szybka. Zakładaliśmy, że istnieją dziedziny, w których utrzymanie modelu pracy zdalnej będzie niemożliwe, ale że generalnie taki model będzie się upowszechniał z uwagi na istotne dla pracodawców oszczędności, które polegają na możliwości ograniczenia wydatków na najem powierzchni biurowych.
Jakie czynniki przemawiają za poprawą sytuacji na rynku wynajmu?
Obecnie sytuacja na rynku wynajmu wygląda bardziej optymistycznie. Taka ocena wynika zarówno z naszych własnych obserwacji jak również z danych dostępnych w Internecie. Pośrednicy naszej warszawskiej agencji nieruchomości zauważają znaczący wzrost transakcji na rynku wynajmu, który nie przekłada się jeszcze wprawdzie na znaczący wzrost cen, ale już daje powody do optymizmu. Poprawa na rynku wynajmu jest najbardziej zauważalna zwłaszcza na Śródmieściu, Żoliborzu i Mokotowie. Obserwacje agentów naszego warszawskiego biura nieruchomości potwierdzają także dane publikowane w Internecie. Jak wynika z raportu ManpowerGroup pracodawcy nie zamierzają kontynuować modelu pracy zdalnej. Aż 88 proc. z nich deklaruje powrót do pracy stacjonarnej, a 9 proc. pracę w modelu hybrydowym. Pomimo niewątpliwych oszczędności, jakie mogłaby przenieść przedsiębiorcom praca zdalna, za powrotem do pracy stacjonarnej przemawiają głównie obawy o samopoczucie pracowników oraz jakość współpracy.
Tym co pozwala dodatkowo patrzeć na rynek wynajmu mieszkań z optymizmem jest działalność inwestorów instytucjonalnych, którzy wykupują całe inwestycje deweloperskie. Przemawiają za tym także optymistyczne prognozy dla polskiej gospodarki i wysoka rentowność dochodów z wynajmu, która znacznie przewyższa dochód z lokat bankowych i obligacji. Według wyliczeń dokonywanych przez specjalistów z naszego warszawskiego biura nieruchomości rzeczywista rentowność inwestycji w mieszkania na wynajmem, po odjęciu czynników korygujących, wynosi ponad 3 proc. Takie szacunki zostały dokonane przy uwzględnieniu najgorszego dla inwestora scenariusza. Trzeba mieć na uwadze, że podczas gdy rentowności wynajmu przekracza 3 proc. to rentowność 10-letnich obligacji skarbowych osiąga jedynie poziom 1,6 %. Biorąc pod uwagę spodziewany powrót do pracy stacjonarnej należy oczekiwać jeszcze wzrostu takiej rentowności. Stanowi to długoterminowo bardzo korzystny prognostyk dla rynku wynajmu.
