W ostatnich miesiącach przestrzeń publiczna obfituje w różnorodne pomysły dotyczące poprawy dostępności mieszkań w Polsce. Jednym z najczęściej omawianych rozwiązań jest wprowadzenie podatku katastralnego od trzeciego mieszkania. Uderzenie w tzw. “rentierów” wydaje się atrakcyjnym sposobem na wskazanie młodym ludziom winnych trudnej sytuacji mieszkaniowej. Jednak w cieniu medialnego szumu wokół tego podatku umyka coś, co może mieć znacznie większy wpływ na rynek nieruchomości – reforma planistyczna, zakładająca obowiązek uchwalenia planów ogólnych przez gminy.
Reforma planistyczna – co się zmienia?
Zgodnie z nowymi regulacjami, każda gmina w Polsce ma obowiązek uchwalenia planu ogólnego do końca 2025 roku. Jeśli tego nie zrobi, po tej dacie nie będzie mogła wydawać nowych warunków zabudowy, co może istotnie wpłynąć na liczbę nowych inwestycji budowlanych. Obecnie planowane jest przesunięcie tej daty na 30 czerwca 2026 roku, jednak nie zmienia to faktu, że po tej dacie warunki zabudowy będą musiały być zgodne z planami ogólnymi – o ile oczywiście gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Plany ogólne – kluczowe wytyczne
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 roku szczegółowo określa, jak należy przygotowywać plany ogólne. W dokumencie tym podano wytyczne dotyczące m.in. sposobu obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych. Kluczowe założenia są następujące:
- Chłonność terenów niezabudowanychw całej gminie, uwzględniająca również luki w istniejącej zabudowie, nie może być:
- Mniejsza niż 70% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową.
- Większa niż 130% tej wartości.
- Zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniowąbędzie wyrażane w liczbie mieszkańców i obliczane według wzoru, który uwzględnia:
- Prognozowaną liczbę mieszkańców gminy (powiększoną o 5%).
- Łączną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie przypadającą na jednego mieszkań
- Prognozowaną powierzchnię użytkową mieszkań w przyszłości.
Konsultacje społeczne – klucz do odpowiednich decyzji
Przygotowanie planów ogólnych wiąże się z przeprowadzaniem konsultacji społecznych, które dają mieszkańcom możliwość zgłaszania uwag. Dlatego warto śledzić proces ich zatwierdzania, aby uniknąć sytuacji, w której gmina zdecyduje się na ograniczenie terenów pod nową zabudowę mieszkaniową. Taki scenariusz może prowadzić do niedoboru mieszkań oraz wzrostu ich cen – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Dla osób zainteresowanych rynkiem nieruchomości – zarówno kupujących, jak i inwestorów – kluczowe jest zrozumienie, jakie zmiany mogą wynikać z przyjęcia nowych planów. Agencje nieruchomości z Warszawy to miejsca, w których warto szukać wsparcia w analizie potencjalnych inwestycji w świetle nowych regulacji.
Czy plany ogólne wpłyną na wzrost cen nieruchomości?
Ograniczenie terenów pod zabudowę mieszkaniową, wynikające z nieodpowiednio skonstruowanych planów ogólnych, może skutkować wzrostem cen mieszkań. Jeśli gminy w zbyt dużym stopniu ograniczą chłonność terenów niezabudowanych, to podaż nowych mieszkań nie nadąży za popytem. Dla inwestorów oznacza to większe trudności w realizacji projektów, a dla kupujących – wyższe ceny za metr kwadratowy.
Zmiany w przepisach mogą również wpłynąć na lokalne rynki nieruchomości. Na przykład w Warszawie, gdzie zapotrzebowanie na mieszkania jest stale wysokie, ograniczenie możliwości nowych inwestycji może szczególnie mocno odbić się na cenach. Dlatego osoby planujące zakup nieruchomości powinny bacznie obserwować rozwój sytuacji oraz korzystać z wiedzy ekspertów, których znajdą w biurach nieruchomości w Warszawie.
Reforma planistyczna oraz obowiązek uchwalania planów ogólnych przez gminy to zmiany, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości zarówno w Warszawie, jak i w całym kraju. Potencjalne ograniczenia w dostępnych terenach pod zabudowę mogą prowadzić do wzrostu cen mieszkań, co jeszcze bardziej utrudni młodym ludziom dostęp do własnego “M”. Dlatego warto śledzić proces uchwalania planów ogólnych w swojej gminie i brać udział w konsultacjach społecznych, aby mieć wpływ na kształt przyszłych regulacji.
