Sprzedaż mieszkania może skutkować koniecznością zapłaty podatku. Czasami można podjąć działania, które temu zapobiegną. Jeśli chcesz się dowiedzieć kiedy będziesz musiał zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania, a także co możesz zrobić, żeby tego uniknąć zapraszamy do zapoznania się z naszym dzisiejszym wpisem blogowym.
Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia
Konieczność zapłaty podatku może zaistnieć w przypadku, jeśli zdecydujemy się sprzedać mieszkanie, które nabyliśmy w okresie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Przykład nr 1: Pani Joanna nabyła mieszkanie od dewelopera w w marcu 2019 r. i zamierza je sprzedać w czerwcu 2024 r. Od końca 2019 r. nie upłynęło jeszcze 5 lat. Pani Joanna będzie zatem musiała liczyć się z koniecznością zapłaty podatku.
Przykład nr 2: Pan Adam nabył mieszkanie na rynku wtórnym w grudniu 2018 r. i zamierza je sprzedać w czerwcu 2024 r. Biorąc pod uwagę, że od końca 2018 r. upłynęło już 5 lat, Pan Adam nie będzie musiał zapłacić podatku od sprzedaży swojej nieruchomości.
Podstawę opodatkowania stanowi dochód. Jest on rozumiany jako różnica miedzy przychodem ze sprzedaży a kosztami poniesionymi w celu jego uzyskania. Do kosztów uzyskania przychodu zalicza się m. in. wydatki na zakup lokalu mieszkalnego, a także na jego wykończenie lub wyremontowanie, podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną, opłaty wieczystoksięgowe, czy prowizję biura nieruchomości. Jeżeli mieszkanie nabywane jest na kredyt kosztem uzyskania przychodu mogą być także odsetki i prowizje. Stawka takiego podatku wynosi 19%.
Przykład nr 3: Pan Andrzej nabył w 2020 r. mieszkanie za kwotę 500 000 zł. Dodatkowo poniósł wydatki na jego wykończenie w kwocie 100 000 zł, a także zapłacił podatek o czynności cywilnoprawnych w wysokości 10 000 zł, taksę notarialną w wysokości 3000 zł i prowizje biura nieruchomości w wysokości 10 000 zł. Obecne sprzedaje mieszkanie za kwotę 900 000 zł. Oznacza to, że łączne koszty uzyskania przychodu wyniosły go 623 000 zł, zaś dochód ze sprzedaży mieszkania. Podatek do zapłaty wyniesie (900 000 zł – 623 000 zł) x 19% = 52 630 zł.
Jak unikać zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania?
Najlepszym sposobem uniknięcia zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania jest odroczenie przeprowadzenia transakcji, tak aby minęło 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Jeśli jest to niemożliwe to można uniknąć zapłaty podatku składając deklarację, że w ciągu 3 lat przeznaczymy uzyskane ze sprzedaży środki na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Pojęcie to jest szerokie i obejmuje zarówno zakup innego mieszkania, jak również zakup działki pod budowę domu jednorodzinnego, realizacje takiego budynku na posiadanej już działce, a także remont lub modernizację domu lub lokalu mieszkalnego. Wydatki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych mogą być poczynione zarówno w kraju, jak i zagranicą.
Własne cele mieszkaniowe nie muszą być zaspokojone od razu. Jeśli jest to uzasadnione to w wyjątkowych sytuacjach nowo zakupione mieszkanie może być przez jakich czas wynajmowane. W tym przypadku trzeba być jednak ostrożnym, ponieważ urzędy skarbowe często kwestionują takie działania.
Podatek od mieszkania nabytego w drodze dziedziczenia lub darowizny
Od 2019 r. właściciele mieszkań nabytych w drodze dziedziczenia znajdują się w o tyle korzystnej sytuacji, że termin 5 lat, liczony jest od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania przez spadkodawcę.
Przykład nr 4: Pan Józef nabył mieszkanie w 2000 r. a w 2022 r. zmarł. Mieszkanie odziedziczył po nim jego syn – Pan Dariusz. Pan Dariusz chciałby sprzedać mieszkanie w 2024 r. Nie musi zatem obawiać się konieczności uiszczenia podatku dochodowego, ponieważ od momentu nabycia mieszkania przez spadkodawcę upłynęło więcej niż 5 lat.
W gorszej sytuacji są osoby, które nabyły mieszkanie w drodze darowizny. W ich przypadku termin nabycia nieruchomości liczy się od daty uzyskania własności przez nich, a nie przez darczyńcę.
Przykład nr 5: Pani Zdzisława nabyła mieszkanie w 2000 r. W 2022 r. dokonała jego darowizny na rzecz córki Krystyny. Rok później Pani Zdzisława zmarła. Jeśli Pani Krystyna chciałaby od razu sprzedać swoje mieszkanie w 2024 r. to będzie musiała zapłacić podatek, ponieważ od nabycia przez nią mieszkania nie minęło 5 lat. Co gorsza, skoro nie poniosła ona żadnych kosztów uzyskania przychodu to podstawę opodatkowania stanowi cała uzyskana przez nią kwota ze sprzedaży.
Jak widać sprzedaż mieszkania może wiązać się z koniecznością wyjaśnienia szeregu zawiłości podatkowych. Dlatego dokonując takiej transakcji warto skorzystać z pomocy profesjonalistów z naszej warszawskiej agencji nieruchomości.
