Rynek nieruchomości podlega dynamicznym zmianom. W ostatnich miesiącach charakteryzują go gwałtowne wzrosty czynszów najmu lokali mieszkalnych i znaczny wzrost rat zaciągniętych kredytów. Wielu właścicieli zastanawia się nad podwyższeniem czynszu najmu lub, jeśli zamierzają wynająć swoją nieruchomość, nad takim skonstruowaniem umów zawieranych w przyszłości, żeby umożliwiały one jego waloryzację lub podwyższenie. Ma to szczególne znaczenie w przypadku mieszkań, które zostały nabyte na kredyt. Jako warszawskie biuro nieruchomości, do ambicji którego należy propagowanie wiedzy na temat obrotu nieruchomościami, chcielibyśmy pochylić się nad zagadnieniem kiedy właściciel lokalu może podnieść stawkę czynszu oraz jakie są wówczas uprawnienia lokatora.
Podwyżka czynszu najmu a ustawa o ochronie praw lokatorów
Na początek zła wiadomość dla właścicieli mieszkań: umowa najmu nie może zostać ukształtowana w sposób całkowicie dowolny. Podlega ona obostrzeniom wynikającym z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 172, 975, 1561). Warunki umowy nie mogą być zatem mniej korzystne dla najemcy, niż jest to uregulowane w ustawie. Mogą być więc dokładnie takie same bądź dogodniejsze dla najemcy. A teraz dobra wiadomość: istnieje szczególny rodzaj umowy, jakim jest najem okazjonalny. Ustawodawca dopuszcza w tym przypadku większą dowolność w kwestii dotyczącej zmiany wysokości czynszu.
Zwykła umowa najmu – warunki podwyższenia czynszu
Na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel może podwyższyć czynsz w taki sposób, żeby łączna jego wartość po podwyżce nie przekraczała równowartości 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Większa podwyżka możliwa jest tylko wówczas, jeśli istnieje ku temu uzasadniona przyczyna. Może ją stanowić inflacja, a także nieuzyskiwanie przez właściciela przychodów z czynszu oraz innych opłat za używanie mieszkania na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów jego utrzymania. W tym drugim przypadku nie może ona doprowadzić to do sytuacji, żeby zwrot z kapitału przewyższał 1,5% nakładów poniesionych na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego mieszkania, które dodatkowo zwiększają jego wartość użytkową
Umowa najmu okazjonalnego – warunki podwyższenia czynszu
W przypadku najmu okazjonalnego ustawodawca odstąpił od wielu obostrzeń przewidzianych dla zwykłej umowy najmu. Zasady dopuszczalności wypowiedzenia czynszu oraz innych opłat związanych z użytkowaniem mieszkania mogą zostać określone w umowie. Najczęściej wprowadza się do niej klauzulę umożliwiającą zmianę wysokości czynszu o wartość średniorocznej inflacji. W umowach najmu okazjonalnego, jakie przygotowuje nasze warszawskie biuro nieruchomości, wyodrębnia się wartość opłat niezależnych od właściciela oraz dopuszcza się zmianę ich wysokości w razie przeprowadzenia podwyżki przez spółdzielnię lub wspólnotę. Klauzule dopuszczające zmianę stawki czynszu i opłat niezależnych od właściciela są wprowadzane przez naszą warszawską agencję nieruchomości do umów zawieranych na okres dłuższy niż rok. W umowach zawieranych na czas jednego roku lub na krótszy okres są one wprowadzane jeśli strony sobie tego zażyczą. Niewprowadzenie klauzuli umożliwiającej zmianę wysokości czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela spowoduje, że nie będzie mógł on dokonać podwyżki. Zmiana wysokości czynszu będzie wówczas możliwa jedynie na podstawie porozumienia stron.
Forma wypowiedzenia czynszu najmu
Wypowiedzenie wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego powinno zostać dokonane w formie pisemnej. Została ona przewidziana przez ustawodawcę pod rygorem nieważności. Wypowiedzenie dokonane w innej formie, a więc ustne, e-mailem czy sms-em, nie wywoła zatem żadnych skutków prawnych.
Co może zrobić najemca, jeśli nie zgadza się z podwyżką czynszu?
W przypadku zwykłej umowy najmu, lokator po otrzymaniu oświadczenia o podwyżce powinien wezwać właściciela do przedstawienia uzasadnienia oraz stosownej kalkulacji. W razie zignorowania tego żądania podwyżka nie wejdzie w życie. Jeśli natomiast właściciel przedstawi stosowną kalkulacje to najemca będzie miał do wyboru dwie możliwości. Będzie mógł w terminie 2 miesięcy od dnia dostarczenia mu oświadczenia o zmianie wysokości czynszu odmówić jego przyjęcia, co spowoduje rozwiązanie umowy najmu. Będzie mógł także zakwestionować podwyżkę wnosząc pozew do sądu. W toku postępowania sądowego to właściciel, a nie najemca, powinien wykazać, że podwyżka była uzasadniona. Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku najmu okazjonalnego. Ustawa nie przewiduje tutaj żadnej stosownej ścieżki postępowania. Według naszej warszawskiej agencji nieruchomości, jeśli podwyżka nie wynika z umowy najmu, to lokator może zakwestionować jej zasadność lub wysokość przesyłając do właściciela stosowne oświadczenie. Powinien także przedstawić właścicielowi argumentację dlaczego jest ona nieważna lub niezasadna. W przypadku narastania konfliktu może on skierować sprawę na drogę postępowania sądowego poprzez wytoczenie powództwa o ustalenie nieistnienia podwyżki.
