Rynek nieruchomości podlega dynamicznym zmianom. W ostatnich miesiącach charakteryzują go gwałtowne wzrosty czynszów najmu lokali mieszkalnych i znaczny wzrost rat zaciągniętych kredytów. Wielu właścicieli zastanawia się nad podwyższeniem czynszu najmu lub nad wprowadzeniem do umowy klauzuli umożliwiającej jego waloryzację. W dzisiejszym wpisie blogowym odpowiemy na pytania kiedy właściciel może podwyższyć stawkę czynszu oraz jakie są wówczas uprawnienia lokatora?
Podwyżka czynszu najmu a ustawa o ochronie praw lokatorów
Na początek zła wiadomość dla właścicieli mieszkań: umowa najmu nie może zostać ukształtowana w sposób całkowicie dowolny. Podlega ona obostrzeniom wynikającym z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 172, 975, 1561). Warunki umowy nie mogą być zatem mniej korzystne dla najemcy, niż jest to uregulowane w ustawie. Mogą być więc dokładnie takie same bądź dogodniejsze dla najemcy. A teraz dobra wiadomość: istnieje szczególny rodzaj umowy, jakim jest najem okazjonalny. Ustawodawca dopuszcza w tym przypadku większą dowolność w kwestii dotyczącej zmiany wysokości czynszu.
Zwykła umowa najmu – warunki podwyższenia czynszu
Na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel może podwyższyć czynsz w taki sposób, żeby łączna jego wartość po podwyżce nie przekraczała równowartości 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Większa podwyżka możliwa jest tylko wówczas, jeśli istnieje ku temu uzasadniona przyczyna. Może ją stanowić inflacja, a także nieuzyskiwanie przez właściciela przychodów z czynszu oraz innych opłat za używanie mieszkania na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów jego utrzymania. W tym drugim przypadku nie może ona doprowadzić to do sytuacji, żeby zwrot z kapitału przewyższał 1,5% nakładów poniesionych na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego mieszkania, które dodatkowo zwiększają jego wartość użytkową
Umowa najmu okazjonalnego – warunki podwyższenia czynszu
W przypadku najmu okazjonalnego ustawodawca odstąpił od wielu obostrzeń przewidzianych dla zwykłej umowy najmu. Zasady dopuszczalności wypowiedzenia czynszu oraz innych opłat związanych z użytkowaniem mieszkania mogą zostać określone w umowie. Najczęściej wprowadza się do niej klauzulę umożliwiającą zmianę wysokości czynszu o wartość średniorocznej inflacji. W umowach najmu okazjonalnego wyodrębnia się opłaty niezależne od właściciela. Wprowadza się także klauzulę dopuszczającą zmianę ich wysokości w razie ich podwyższenia przez spółdzielnię lub wspólnotę.
W umowach najmu okazjonalnego zawieranych na okres dłuższy niż rok dopuszcza się najczęściej waloryzację czynszu. W umowach zawieranych krótszy okres czasu nie są one wprowadzane, chyba że strony sobie tego zażyczą. Niewprowadzenie klauzuli umożliwiającej zmianę wysokości czynszu i opłat niezależnych od właściciela spowoduje, że będzie to możliwe jedynie na podstawie porozumieniem stron.
Forma wypowiedzenia czynszu najmu
Wypowiedzenia wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Dokonanie tego w innej formie, a więc ustnie, e-mailem lub sms-em, nie wywoła skutków prawnych.
Co może zrobić najemca, jeśli nie zgadza się z podwyżką czynszu?
W przypadku zwykłej umowy najmu, lokator po otrzymaniu oświadczenia o podwyżce powinien wezwać właściciela do przedstawienia uzasadnienia oraz stosownej kalkulacji. W razie zignorowania tego żądania podwyżka nie wejdzie w życie. Jeśli natomiast właściciel przedstawi stosowną kalkulacje to najemca będzie miał do wyboru dwie możliwości. Będzie mógł w terminie 2 miesięcy od dnia dostarczenia mu oświadczenia o zmianie wysokości czynszu odmówić jego przyjęcia, co spowoduje rozwiązanie umowy najmu. Będzie mógł także zakwestionować podwyżkę wnosząc pozew do sądu. W toku postępowania sądowego to właściciel, a nie najemca, powinien wykazać, że podwyżka była uzasadniona.
Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku najmu okazjonalnego. Ustawa nie pozostawia to wyłącznie uznaniu stron. Według naszej warszawskiej agencji nieruchomości, jeśli podwyżka nie wynika z umowy to lokator powinien przesłać do właściciela stosowne oświadczenie. Powinno ono zawierać argumentację dlaczego zmiana czynszu jest niezgodna z umową. W razie braku porozumienia może wytoczyć powództwo o ustalenie nieistnienia podwyżki.
