Dokonując transakcji w obrocie nieruchomościami można czasami zetknąć się z ograniczeniami w ich rozporządzaniu. Jedną z takich sytuacji jest prawo pierwokupu. Na czym ono polega, komu przysługuje i jak przebiega sprzedaż nieruchomości wobec której komuś przysługuje takie prawo? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości?
Prawo pierwokupu to pierwszeństwo w nabyciu czyjejś nieruchomości. Nie dochodzi ono do skutku w każdej sytuacji, lecz jedynie wówczas, gdy właściciel zamierza dokonać jej zbycia. Zawarcie umowy przenoszącej własność zależy od tego, czy osoba trzecia skorzysta z przysługującego jej prawa do nabycia nieruchomości.
Kiedy stosuje się prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub z umowy. Ustawowe prawo pierwokupu zostało przewidziane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu przysługuje na rzecz gminy. Może ona z niego skorzystać, jeśli właściciel zamierza sprzedać nieruchomość, która:
- jest niezabudowana i została uprzednio nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;
- jest objęta użytkowaniem wieczystym i jest niezabudowana, niezależnie od kogo została wcześniej nabyta,
- znajduje się na obszarze przewidzianym w planie miejscowym na cele publiczne albo jeśli wydano wobec niej decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- jest wpisana do rejestru zabytków;
- znajduje się na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu może przysługiwać także Skarbowi Państwa lub Miastu Stołecznemu Warszawa wobec praw i roszczeń do nieruchomości określonych w dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Prawo pierwokupu będzie przysługiwałow razie zbycia użytkowania wieczystego ustanowionego wskutek realizacji takich roszczeń wobec byłych właścicieli lub ich spadkobierców.
Zgodnie z ustawą o o kształtowaniu ustroju rolnego prawo pierwokupu może przysługiwać dzierżawcom nieruchomości rolnych oraz Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa.
Jeszcze do niedawna prawo pierwokupu w Warszawie występowało stosunkowo rzadko. Sytuacja uległa zmianie w związku podjęciem przez Radę Warszawy uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Obejmuje on Pelcowiznę, Starą Pragę, Nową Pragę, Szmulowiznę, Targówek Fabryczny, Targówek Mieszkaniowy, Kamionek i Grochów.
Jak można zbyć nieruchomość z prawem pierwokupu?
Zbycie nieruchomości z prawem pierwokupu jest przedsięwzięciem dość skomplikowanym, ponieważ przebiega ono w następujących etapach:
- strony zawierają warunkową umowy sprzedaży, która dojdzie do skutku pod warunkiem nie skorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu;
- sprzedający zawiadamia uprawionego o zawarciu umowy warunkowej i przesyła mu jej treść;
- uprawniony może w ciągu miesiąca podjąć decyzję, czy zamierza skorzystać z prawa pierwokupu,
- jeśli uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu to może zawrzeć z właścicielem umowę sprzedaży na warunkach przewidzianych w umowie warunkowej,
- jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu, to właściciel może zawrzeć z kupującym umowę przenoszącą przenoszącą własność nieruchomości.
Prawo pierwokupu a zadatek
Sprzedaż nieruchomości z prawem pierwokupu może się jeszcze bardziej skomplikować, jeśli zawarcie umowy warunkowej jest poprzedzone umową przedwstępną. Jej elementem jest najczęściej zapłata przez kupującego na rzecz sprzedającego określonej kwoty pieniężnej tytułem zaliczki lub zadatku. Sprawa jest stosunkowo prosta w przypadku zaliczki. Jeśli uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu to zostanie ona w całości zwrócona kupującemu. Inaczej będzie przedstawiać się sytuacja w przypadku zadatku. Działa ona w taki sposób, że jeśli sprzedający wycofa się zawarcia umowy sprzedaży to zwróci kupującemu dwukrotność otrzymanej do niego kwoty pieniężnej. Warto jest zadbać o umieszczenie w umowie przedwstępnej postanowienia, że jeśli osoba uprawniona skorzysta z prawa pierwokupu, to nie będzie to stanowiło okoliczności zawinionej przez sprzedającego. Zadatek będzie w takim przypadku traktowany jak zaliczka.
Jak widać obrót nieruchomościami nie jest sprawą prostą. Dlatego też warto skorzystać z pomocy doświadczonych pośredników z warszawskiego Biura Nieruchomości Cosmopolitan.
