Właściciele lokali mieszkalnych otrzymują często ofertę ich wynajęcia na cele prowadzonej przez najemców działalności gospodarczej. Czy będą oni wówczas zobowiązani do uiszczania od przychodów z wynajmu podatku VAT? Co stanie się w przypadku jeśli najemca tylko rejestracji działalności w wynajmowanym mieszkaniu? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym.
Umowa najmu mieszkania a status podatnika VAT
Wynajęcie mieszkania na potrzeby prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej jest z pozoru dobrym rozwiązaniem. Najem komercyjny nie podlega bowiem ochronie wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów. Tymczasem okazuje się, że oprócz ewidentnych korzyści mogą z niego wyniknąć także pewne zagrożenia.
Zgodnie z ustawą o VAT każda umowa najmu jest odpłatnym świadczenie usług w ramach działalności gospodarczej. Nie ma zatem znaczenia czy zawiera się ją w ramach działalności zgłoszonej do CEDG.
Na szczęście zawarcie umowy najmu nie musi automatycznie oznaczać, że wynajmujący będzie zobowiązany do uiszczania podatku VAT. Będzie on bowiem zwolniony z tego obowiązku, jak również nie będzie musiał składać stosowanych deklaracji, jeżeli:
- nie osiągnie w roku podatkowym przychodu na poziomie co najmniej 200 tys. zł, albo
- wynajmuje lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Zwolnienie z podatku VAT ze względu na wysokość obrotów
Obowiązek podatkowy nie powstanie jeżeli podatnik nie osiągnie w skali roku przychodu o wartości co najmniej 200 tys. zł.
Wydawać by się mogło, że jeśli ktoś wynajmuje tylko jedno lub dwa mieszkania to sprawa go nie dotyczy i może w tym miejscu zakończyć lekturę tego artykułu. Takie rozumowanie może być oczywiście słuszne, ale tylko w przypadku osób zatrudnionych na umowę o pracę. Inaczej przedstawia się sytuacja przedsiębiorców, ponieważ wpływy z najmu sumują się u nich z przychodami osiąganymi z innej działalności. Może to stanowić zagrożenie dla osób nie osiągających z działalności gospodarczej przychodów kwalifikujących do uzyskania statusu podatnika VAT. Jeżeli suma przychodów z działalności gospodarczej i wynajmu przekroczy 200 tys. zł to będą oni musieli uiścić podatek VAT. Podstawą do jego naliczenia będzie nadwyżka ponad kwotę 200 tys. zł.
Zwolnienie z podatku VAT ze względu na przeznaczenie nieruchomości
Wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.
Jak wynika z interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 kwietnia 2021 r. (nr 0112-KDIL1-2.4012.80.2021.2.ST) zastosowanie tego zwolnienia zależy od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru lokalu i jego przeznaczenia.
Zwolnienie ma więc zastosowanie w przypadku łącznego spełnienia następujących przesłanek:
- świadczenie usługi najmu na własny rachunek,
- nieruchomość posiada charakter mieszkalny,
- nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe.
Nieruchomości o charakterze mieszkalnym to budynki i lokale sklasyfikowane w Dziale 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynki mieszkalne stałego zamieszkania. Pojęcie celu mieszkaniowego wiąże się ze stałym zamieszkiwaniem w danej nieruchomości. Nie obejmuje ono więc przypadków chwilowego pobytu. Wyłączenie nie ma więc zastosowania do tzw. najmu krótkoterminowego.
Zarejestrowanie działalności gospodarczej przez najemcę
Samo tylko zarejestrowanie przez najemcę działalności gospodarczej nie zmienia jeszcze celu mieszkaniowego lokalu lub budynku. Konieczne jest faktyczne prowadzenie przez najemcę takiej działalności. Jeśli natomiast najemca będzie chciał zastrzec w umowie, że w jednym z pomieszczeń będzie prowadził działalność gospodarczą, to taka nieruchomość nie będzie wykorzystywana „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Będzie to rodziło po stronie wynajmującego obowiązek rozliczania podatku. Wyjątkiem jest oczywiście sytuacja, gdy korzysta on ze zwolnienia ze względu na wysokość przychodu.
Wynajem miejsca postojowego a podatek VAT
Jeśli miejsce postojowe znajduje się na kondygnacji garażowej, figurującej w osobnej księdze wieczystej, to nie stanowi nieruchomości mieszkaniowej. Jego wynajem nie jest zwolniony z podatku VAT, chyba że wynajmujący korzysta ze zwolnienia ze względu na wysokość przychodu.
Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku, gdy stanowi ono część nieruchomość wspólnej oddanej do użytku właściciela lokalu mieszkalnego wskutek podziału quad usum. Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 13 lipca 1989 r. (C-173/88) wynajem takiego miejsca jest zwolniony z VAT, jeżeli jest ściśle związany z wynajmem lokalu na cele, które są zwolnione z tego podatku. Jeżeli organy skarbowe wydawałyby odmienne interpretacje to zawsze będzie można posiłkować się tym orzeczeniem.
Powyższe artykuł ma charakter edukacyjno-poglądowy. W konkretnym przypadku zalecamy skorzystanie z usługi świadczonej przez doradcę podatkowego.
Zapraszamy również do zapoznania się z pełną ofertą naszej warszawskiej agencji nieruchomości.
