Jednym z tematów jakie pojawiają się przy sprzedaży mieszkania jest przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Dla przeniesienia własności lokalu mieszkalnego należy bowiem ustalić stan prawny nieruchomości gruntowej a także czy została uiszczona opłata przekształceniowa. Chcielibyśmy przybliżyć nieco informacji na ten temat.
Jakie są różnice pomiędzy użytkowaniem wieczystym a prawem własności?
Użytkowanie wieczyste jest instytucją prawną uregulowaną w Kodeksie Cywilnym i ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Ma ona charakter pośredni miedzy własnością a ograniczonym prawem rzeczowym. Tym co zbliża je do własności jest uprawnienie do korzystania i rozporządzania nieruchomością. Podstawowe różnice, jakie odróżniają użytkowanie wieczyste od własności, są natomiast następujące:
- sposób korzystania nieruchomością jest określony w umowie między użytkownikiem wieczystym a jednostką samorządu terytorialnego lub Skarbem Państwa,
- jest ono ograniczone czasowo – w przypadku gruntów oddawanych na cele mieszkalne prawo to wygasa po upływie 99 lat, zaś w przypadku gruntów oddawanych na inne cele okres jego trwania jest określany w umowie, ale nie może być krótszy niż 40 lat,
- użytkownik wieczysty jest zobowiązany do uiszczenia opłaty jednorazowej przy zawarciu umowy w sprawie przekazania nieruchomości oraz opłat rocznych.
Historia użytkowania wieczystego
Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do polskiego prawa w 1961 r. Miało ono na celu przeciwdziałaniu zbywaniu gruntów państwowych na rzecz osób prywatnych. Jego wprowadzenie miało podtekst ideologiczny. Niewątpliwie miało być ono krokiem w stronę eliminowania własności. Paradoksalnie, znaczenie użytkowania wieczystego wzrosło wskutek zmian ustrojowych jakie nastąpiły na przełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych. Przyczyniła się do tego reforma administracji z 1990 r. i związana z nią komunalizacja mienia państwowego. Wiele gruntów państwowych, które zostały wówczas przekazane do gmin, zaczęło być wtedy przekazywane na zasadach użytkowania wieczystego. W latach dziewięćdziesiątych zaczęto podejmować inicjatywy zmierzające do ograniczenia lub likwidacji użytkowania wieczystego. Zaowocowały one uchwaleniem ustawy z 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, ustawy z 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości oraz kolejnej ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Regulacje te nie znosiły samej instytucji użytkowania wieczystego, tylko tworzyły mechanizmy umożliwiające jego przekształcenie we własność.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na podstawie ustawy z 2018 r.
Rewolucyjne zmiany wprowadziła dopiero ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste uległo z mocy prawa przekształceniu we własność. Zakresem działania ustawy zostały objęte następujące rodzaje nieruchomości:
- grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi,
- grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, przy założeniu, że co najmniej połowa mieszkań znajdujących się takich budynkach to lokale mieszkalne,
- grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Przekształcenie zostało dokonane z mocy prawa, niezależnie od tego, czy fakt ten został potwierdzony przez jednostkę samorządu terytorialnego. Ustawa nałożyła natomiast na gminy obowiązek wydawania zaświadczeń o przekształceniu.
Opłaty przekształceniowe
Z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego nałożono na nowych właścicieli obowiązek uiszczania opłat przekształceniowych. Ich wysokość została ustalona w wysokości rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Opłaty powinny być wnoszone przez okres 20 lat. Ustawodawca przewidział jednocześnie możliwość udzielenia bonifikaty. W Warszawie, w przypadku przekształcenia gruntów należących do miasta, wysokość bonifikaty została ustalona na poziomie 98% a wobec niektórych uprawnionych na poziomie 99%. Roszczenie o zapłatę opłaty przekształtnikowej jest zazwyczaj wpisywane na wniosek jednostki samorządu terytorialnego w Dziale III Księgi Wieczystej. Po uiszczeniu opłaty przekształceniowej właściciel powinien więc wystąpić do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie takiego wpisu.
Przekształcenie gruntów, na których znajdują się garaże lub miejsca postojowe
Bardziej skompilowana jest sprawa przekształcenia gruntów, na których są zlokalizowane garaże i miejsca postojowe. Jeśli znajdują się one na działce, na której zostały posadowione budynki mieszkalne, to grunt pod garażami podlega przekształceniu we własność. Nie ma przy tym znaczenia, czy są to garaże przynależne do lokalu, czy też wyodrębnione jako lokale niemieszkalne. Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku garaży lub miejsce postojowych położonych na innej działce. Jeżeli nieruchomość zabudowana jest wyłącznie garażami, to ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność nie ma do nich zastosowania.
Czy trzeba zwrócić bonifikatę w przypadku sprzedaży mieszkania?
W przeciwieństwie do poprzednio obowiązujących regulacji ustawa nie przewiduje obowiązku zwrotu bonifikaty w przypadku zbycia nieruchomości. Mimo to zdarza się, że niektóre samorządy podejmują takie uchwały. Takie działanie musi być ocenione jako naruszenie przepisów ustawy, przez co nie powinno mieć ono mocy obowiązującej.
Opracowanie:
COSMOPOLITAN – pośrednicy nieruchomości Warszawa
